Определение кворума для одобрения договора мены земельного участка, входящего в состав общего имущества МКД
Анализ ситуации
Предложенная сделка представляет собой договор мены, в рамках которого собственники помещений в многоквартирном доме передают часть земельного участка (общего имущества) юридическому лицу, а взамен получают другой земельный участок. Данная операция затрагивает ключевые аспекты распоряжения общим имуществом.
Применимые правовые нормы
Квалификация сделки
Предлагаемая операция квалифицируется как распоряжение общим имуществом собственников помещений в МКД, поскольку происходит отчуждение части земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.
"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... земельный участок, на котором расположен данный дом" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 36, часть 1, пункт 4)
"Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: ... отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 37, часть 4, пункт 2)
Требуемый кворум для принятия решения
Для принятия решения о распоряжении общим имуществом, включая его отчуждение, законодательство устанавливает специальное требование к кворуму.
"принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 44, часть 2, пункт 2)
"решения, предусмотренные пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 46, часть 1)
Гражданский кодекс РФ также содержит важное положение относительно передачи общего имущества третьим лицам:
"Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам осуществляется на основании решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем двумя третями голосов собственников недвижимых вещей" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 259.3, часть 4)
Особенности договора мены
Важно отметить, что правила о распоряжении общим имуществом распространяются и на договор мены:
"Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 250, часть 5)
Выводы и рекомендации
-
Требуемый кворум: Для принятия решения об одобрении договора мены земельного участка, входящего в состав общего имущества МКД, необходимо квалифицированное большинство в размере не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
-
Правовое основание: Данное требование основано на пункте 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, который относит вопросы распоряжения земельным участком, входящим в состав общего имущества, к компетенции общего собрания собственников, решения по которым принимаются квалифицированным большинством.
-
Процедурные требования:
- Общее собрание должно быть правомочно (иметь кворум), если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 50% голосов.
- Решение должно быть оформлено протоколом общего собрания в установленном порядке.
- В повестку дня должно быть четко сформулировано предлагаемое решение с указанием всех существенных условий сделки.
-
Рекомендация: Учитывая сложность сделки и возможные риски, связанные с изменением состава общего имущества, рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на жилищном праве, для подготовки всех необходимых документов и обеспечения юридической чистоты проводимой операции.
