Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Земельное право

Вопрос о необходимом кворуме при принятии собственниками МКД решения о договоре мены земельных участков с учетом пристроя

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Инициируйте общее собрание собственников с формулировкой вопроса об одобрении договора мены.
  2. 2
    Обеспечьте участие собственников, обладающих более чем 50% голосов, для правомочности собрания.
  3. 3
    Добейтесь решения квалифицированным большинством — не менее 2/3 голосов от общего числа.
  4. 4
    Включите в повестку дня все существенные условия сделки: описание участков и порядок передачи.
  5. 5
    Оформите принятое решение протоколом в установленном порядке, приложив документы по сделке.
  6. 6
    Проконсультируйтесь с адвокатом по жилищному праву для проверки юридической чистоты сделки.

Документы и доказательства

  • Протокол общего собрания собственников МКД с решением о передаче части земельного участка по договору мены.
  • Документы, подтверждающие право собственности юрлица на земельный участок под магазином и стоянкой.
  • Кадастровые паспорта или выписки ЕГРН на оба земельных участка (МКД и юрлица).
  • Если проектная документация и разрешение на строительство уже существуют или будут получены: Проектная документация и разрешение на строительство пристроя к магазину.
  • Схема расположения земельных участков с отображением границ пристроя и автостоянки.
  • Документы, подтверждающие право собственности на помещения в МКД, для подсчета голосов.

  • Срочно: первые шаги

    • Зафиксируйте решение в протоколе общего собрания в установленном порядке.
    • До собрания закажите правовой анализ сделки у жилищного адвоката.

  • Сроки и риски

    • Для одобрения мены земельного участка требуется решение не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений МКД.
    • Правовое основание — пункт 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ: распоряжение земельным участком общего имущества.
    • Общее собрание правомочно при участии собственников, обладающих более чем 50% голосов.
    • В повестку дня включите четкую формулировку сделки с указанием всех существенных условий договора мены.
    • Риск: при несоблюдении кворума сделка может быть признана недействительной.

  • Чего не делать

    • Не принимайте решение простым большинством голосов — для мены участка нужно не менее 2/3 голосов от общего числа собственников.
    • Не оформляйте сделку без решения общего собрания, принятого квалифицированным большинством, — иначе она может быть оспорена.
    • Не выносите на собрание размытую формулировку — укажите все существенные условия мены в повестке дня.
    • Не проводите собрание при участии менее 50% голосов — оно будет неправомочно.
    • Не пренебрегайте оформлением протокола общего собрания в установленном порядке.

  • Когда нужен адвокат

    • Привлекайте адвоката: сделка по отчуждению общего имущества юридически сложна и требует квалифицированного сопровождения.
    • Адвокат проверит чистоту сделки и подготовит проект договора мены с учетом интересов собственников.
    • Специалист обеспечит соблюдение процедуры общего собрания и правильное оформление протокола.
    • Адвокат поможет избежать риска признания решения собрания недействительным из-за ошибок в кворуме.
    • Обратитесь к адвокату до начала собрания для правовой экспертизы всех документов по сделке.
    • Наличие юриста у контрагента — дополнительный повод для привлечения собственного защитника.

  • Альтернативные пути

    • Рассмотрите вариант аренды части участка МКД под пристрой вместо мены — это проще и не требует отчуждения общего имущества.
    • Предложите юрлицу компенсацию за стоянку деньгами, а не землей, чтобы избежать сложной процедуры мены.
    • Инициируйте переговоры с юрлицом о переносе пристроя на его собственную территорию без затрагивания участка МКД.
    • Изучите возможность оформления сервитута на часть участка МКД для строительства пристроя вместо передачи земли.
    • Проверьте, не является ли стоянка самовольной — при отсутствии законных прав на нее позиция юрлица ослабнет.
    • Обратитесь к кадастровому инженеру для уточнения точных границ участков и выявления возможных наложений.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Определение кворума для одобрения договора мены земельного участка, входящего в состав общего имущества МКД

Анализ ситуации

Предложенная сделка представляет собой договор мены, в рамках которого собственники помещений в многоквартирном доме передают часть земельного участка (общего имущества) юридическому лицу, а взамен получают другой земельный участок. Данная операция затрагивает ключевые аспекты распоряжения общим имуществом.

Применимые правовые нормы

Квалификация сделки

Предлагаемая операция квалифицируется как распоряжение общим имуществом собственников помещений в МКД, поскольку происходит отчуждение части земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... земельный участок, на котором расположен данный дом" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 36, часть 1, пункт 4)

"Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: ... отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 37, часть 4, пункт 2)

Требуемый кворум для принятия решения

Для принятия решения о распоряжении общим имуществом, включая его отчуждение, законодательство устанавливает специальное требование к кворуму.

"принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 44, часть 2, пункт 2)

"решения, предусмотренные пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 46, часть 1)

Гражданский кодекс РФ также содержит важное положение относительно передачи общего имущества третьим лицам:

"Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам осуществляется на основании решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем двумя третями голосов собственников недвижимых вещей" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 259.3, часть 4)

Особенности договора мены

Важно отметить, что правила о распоряжении общим имуществом распространяются и на договор мены:

"Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 250, часть 5)

Выводы и рекомендации

  1. Требуемый кворум: Для принятия решения об одобрении договора мены земельного участка, входящего в состав общего имущества МКД, необходимо квалифицированное большинство в размере не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

  2. Правовое основание: Данное требование основано на пункте 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, который относит вопросы распоряжения земельным участком, входящим в состав общего имущества, к компетенции общего собрания собственников, решения по которым принимаются квалифицированным большинством.

  3. Процедурные требования:

    • Общее собрание должно быть правомочно (иметь кворум), если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 50% голосов.
    • Решение должно быть оформлено протоколом общего собрания в установленном порядке.
    • В повестку дня должно быть четко сформулировано предлагаемое решение с указанием всех существенных условий сделки.

  4. Рекомендация: Учитывая сложность сделки и возможные риски, связанные с изменением состава общего имущества, рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на жилищном праве, для подготовки всех необходимых документов и обеспечения юридической чистоты проводимой операции.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение