Оформление участка, полученного по наследству, от собственника, находящегося в другом регионе, без его личного присутствия
Анализ ситуации
По вашему описанию дочь умершей соседки вступила в наследство, получила у нотариуса свидетельство о праве на наследство, но государственная регистрация её права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не проведена. Наследница проживает далеко, участком не интересуется и согласна передать его вам (продать или подарить), однако лично приехать не может. Вам необходимо законно оформить переход права на участок и старый дом с минимальным участием собственника.
С правовой точки зрения ключевым является то, что право собственности на недвижимость, полученное по наследству, признаётся возникшим со дня открытия наследства, но до внесения записи в ЕГРН распоряжаться объектом (продавать, дарить) нельзя — для этого необходима предварительная или одновременная регистрация права. Также сделка может быть совершена без личной явки наследницы, если использовать предусмотренные законом механизмы представительства или дистанционного нотариального удостоверения.
Применимые нормы и ответы на поставленные вопросы
1. Можно ли совершить сделку купли-продажи или дарения, если право наследницы не зарегистрировано в ЕГРН, а имеется только свидетельство о праве на наследство?
Нет, до государственной регистрации права собственности наследница не может выступать продавцом/дарителем в сделке с недвижимостью. Право на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации, и моментом его возникновения считается внесение записи в ЕГРН.
«Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом» (ГК РФ, статья 8.1, пункт 2).
Хотя наследственное право считается возникшим со дня открытия наследства, для последующего распоряжения недвижимостью закон прямо требует предварительной регистрации ранее возникшего права:
«Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости… или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости» (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 69, часть 3).
Порядок «дооформления» права.
Регистрация права наследницы может быть проведена на основании свидетельства о праве на наследство. Для этого нотариус, выдавший свидетельство, обязан сам направить заявление в Росреестр:
«После выдачи свидетельства нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав» (Основы законодательства РФ о нотариате, статья 72).
Если по какой‑то причине нотариус этого не сделал, можно попросить его направить заявление сейчас либо наследница вправе подать заявление сама (лично, через представителя по доверенности или через нового нотариуса). Приятной особенностью является то, что последующую сделку можно удостоверить нотариально, и тогда тот же нотариус вправе сразу заявить о регистрации как права наследницы, так и перехода права к покупателю/одаряемому:
«Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости» (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 69, часть 3).
Таким образом, регистрация права наследницы и регистрация перехода права по заключаемой сделке могут быть проведены «в один приём» через одного нотариуса.
2. Допустимые законом способы заключения и исполнения договора без личного присутствия собственника
Собственник может совершить отчуждение недвижимости, не приезжая лично, несколькими путями:
а) Через представителя по нотариально удостоверенной доверенности.
Наследница вправе выдать доверенность, которой уполномочит любое лицо (в том числе вас) продать или подарить участок и подписать все необходимые документы. Доверенность на распоряжение недвижимостью требует обязательной нотариальной формы:
«Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена» (ГК РФ, статья 185.1, пункт 1).
Доверенность может быть оформлена у любого нотариуса по месту нахождения наследницы и направлена представителю. Полномочия представителя при удостоверении сделки проверяются нотариусом (Основы, статья 43). Подписание договора представителем на основании нотариальной доверенности полностью заменяет личную подпись собственника.
б) Дистанционная сделка, удостоверяемая двумя нотариусами.
Закон прямо допускает удостоверение сделки двумя и более нотариусами, когда стороны не могут присутствовать вместе:
«Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия» (Основы законодательства РФ о нотариате, статья 53.1, абзац первый).
При этом один из нотариусов должен осуществлять деятельность в том же субъекте РФ, где находится недвижимость (статья 56 Основ). Каждый участник подписывает экземпляр сделки в присутствии «своего» нотариуса, после чего удостоверенная сделка считается заключённой в письменной форме. Этот вариант вообще не требует личных контактов между сторонами.
в) Использование усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП).
Документы в Росреестр можно подать в электронной форме через интернет. Однако для регистрационных действий с недвижимостью физического лица по общему правилу требуется, чтобы в ЕГРН имелась запись о возможности подачи документов, подписанных УКЭП (статья 36.2 Федерального закона № 218‑ФЗ). Такая запись вносится по заявлению правообладателя. Если наследница такую запись не делала, подача через электронные сервисы будет возвращена без рассмотрения. Поэтому в вашей ситуации наиболее надёжны первые два способа.
г) Обмен документами через почту.
Обмен документами по почте (писание писем, телеграмм) допустим лишь при заключении договора в простой письменной форме, но договор продажи недвижимости должен быть составлен как единый документ, подписанный сторонами (ГК РФ, статья 550). Направить друг другу подписанные экземпляры по почте не получится без нотариуса, а для дарения это и вовсе исключено, так как требуется обязательное нотариальное удостоверение.
3. Требуется ли обязательное нотариальное удостоверение сделки?
Ответ зависит от того, какую сделку вы выберете:
- Дарение недвижимости между гражданами во всех случаях подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность договора.
«Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению» (ГК РФ, статья 574, пункт 3).
- Купля-продажа недвижимости сама по себе не требует обязательной нотариальной формы, если продаётся целый объект, принадлежащий одному лицу. Исключение составляют сделки с долями в праве общей собственности, что к вашему случаю не относится (Федеральный закон № 218‑ФЗ, статья 42). Стороны по собственному желанию могут удостоверить договор купли-продажи у нотариуса (Основы, статья 53). В вашей ситуации, учитывая удалённость наследницы, нотариальное удостоверение настоятельно рекомендуется – оно позволяет нотариусу самостоятельно направить документы на регистрацию, провести правовую экспертизу и обеспечить безопасность сделки.
Также имейте в виду: если наследница получила свидетельство на долю в праве, а не на целый объект, то отчуждение такой доли потребует нотариального удостоверения в силу закона. Но из вопроса следует, что она единственная наследница всего участка с домом.
4. Необходимые правоустанавливающие и регистрационные документы
Для подтверждения права наследницы и перехода права потребуются:
- Свидетельство о праве на наследство – основной правоустанавливающий документ.
- Договор купли-продажи или дарения, составленный в надлежащей форме.
- Выписка из ЕГРН (при наличии), если право наследницы уже зарегистрировано.
- Нотариально удостоверенная доверенность, если сделка совершается через представителя.
- Квитанция об уплате госпошлины (при желании можно представить, но не обязательно – статья 18 Федерального закона № 218‑ФЗ, часть 7).
Основанием для государственной регистрации права наследницы прямо названо:
«Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются: … 4) свидетельства о праве на наследство» (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 14, часть 2, пункт 4).
После того как нотариус удостоверит сделку, он подаёт заявление о регистрации перехода права, и дополнительных документов от сторон не требуется.
5. Первоочередные юридические и фактические шаги для минимизации рисков
-
Проверьте текущий статус объекта в ЕГРН.
Закажите выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах (можно сделать онлайн). Убедитесь, что за наследодателем не числятся иные собственники, обременения, аресты, а сам объект стоит на кадастровом учёте.
-
Уточните у нотариуса, подавал ли он заявление о регистрации права наследницы после выдачи свидетельства.
Если нет – попросите направить его сейчас. Это самый быстрый путь «дооформления» права без лишних действий со стороны наследницы.
-
Определитесь с видом сделки.
Дарение обойдётся без уплаты налога для близких родственников, но требует обязательного нотариуса. Купля-продажа гибче по цене и условиям, нотариально удостоверяется по желанию. Учитывайте налоговые последствия для наследницы (при продаже ранее трёх/пяти лет может возникнуть НДФЛ, при дарении не родственнику одаряемый также обязан заплатить налог – этот аспект стоит дополнительно обсудить с консультантом, так как он не раскрыт в предоставленных нормах).
-
Организуйте дистанционное оформление.
- Если наследница готова оформить доверенность – пускай обратится к любому нотариусу по своему месту жительства и выдаст доверенность на представителя (например, на вас или иное доверенное лицо) с правом заключения и регистрации конкретной сделки.
- Либо согласуйте проведение сделки с участием двух нотариусов: один обслуживает наследницу по месту её жительства, другой – вас по месту нахождения недвижимости. Нотариусы сами организуют взаимодействие через единую информационную систему.
-
Проверьте отсутствие иных наследников и правопритязаний.
Хотя нотариус при выдаче свидетельства уже выяснял круг наследников и обязательную долю (статьи 73, 72 Основ), не лишним будет запросить у нотариуса справку о том, что иных наследников, принявших наследство, нет. Также можно проверить реестр наследственных дел. Если с момента смерти прошло значительное время, риск появления «пропущенного» наследника минимален, но окончательную оценку даст нотариус при удостоверении сделки – он обязан проверить принадлежность имущества и отсутствие обременений:
«При удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации… нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему… а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров» (Основы законодательства РФ о нотариате, статья 55).
Таким образом, обращение к нотариусу само по себе становится гарантией юридической чистоты сделки.
Выводы и практические рекомендации
-
Без предварительной регистрации права наследницы в ЕГРН продажа или дарение невозможны. Однако эту регистрацию можно совместить с удостоверением самой сделки у нотариуса – нотариус подаст два заявления одновременно.
-
Наиболее удобные законные способы избежать личного приезда наследницы:
- Выдача нотариально удостоверенной доверенности на представителя с правом продажи/дарения и регистрации.
- Удостоверение сделки двумя нотариусами без совместного присутствия сторон.
-
Для дарения обязательно нотариальное удостоверение. Для купли-продажи оно необязательно, но в вашей ситуации крайне желательно из-за дистанционного характера и необходимости гарантий для обеих сторон.
-
Пакет документов:
- Свидетельство о праве на наследство,
- договор (купли-продажи или дарения),
- нотариально удостоверенная доверенность (если используется представитель),
- подача заявления через нотариуса в Росреестр.
-
Рекомендации по первым шагам:
- Получите выписку из ЕГРН на участок и дом, чтобы убедиться в отсутствии посторонних обременений и в том, что объекты состоят на учёте.
- Свяжитесь с нотариусом, который вёл наследственное дело, выясните, подавал ли он заявление о регистрации права наследницы. Если нет – попросите его это сделать.
- Согласуйте с наследницей удобный для неё вариант: либо она оформляет доверенность на представителя (можно у своего нотариуса), либо договариваетесь об одновременном удостоверении сделки у двух нотариусов.
- Обратитесь к адвокату, если требуется помощь в составлении доверенности или полном сопровождении сделки с учётом региональных особенностей.
Действуя таким образом, вы сможете полностью законно оформить участок в собственность, не заставляя наследницу преодолевать расстояние.
