Вопрос о возможности строительства и регистрации помещения на арендованном земельном участке с целью последующего льготного выкупа

Возведение капитального строения на земельном участке с разрешенным использованием "благоустройство и зона отдыха"

Анализ ситуации

Ваш земельный участок имеет разрешенный вид использования "благоустройство и зона отдыха", что относится к землям рекреационного назначения. Согласно предоставленному контексту, на таких землях допускается создание объектов, предназначенных для осуществления рекреационной деятельности.

"На землях рекреационного назначения допускается создание объектов, предназначенных для осуществления рекреационной деятельности. Перечень таких объектов устанавливается Правительством Российской Федерации." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 98)

Правовой анализ

Соответствие строительства капитального объекта установленному ВРИ

Ключевой вопрос - является ли капитальное строение (здание или павильон) объектом, предназначенным для осуществления рекреационной деятельности в понимании законодательства.

"Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 1, пункт 10)

"Благоустройство территории - деятельность по реализации комплекса мероприятий, установленного правилами благоустройства территории муниципального образования, направленная на обеспечение и повышение комфортности условий проживания граждан" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 1, пункт 36)

Важный вывод: Вид разрешенного использования "благоустройство и зона отдыха" в первую очередь предполагает создание объектов, связанных с озеленением, размещением малых архитектурных форм, спортивных и детских площадок, а не капитальное строительство.

Необходимость изменения ВРИ

Для возведения капитального строения потребуется изменение вида разрешенного использования земельного участка:

"Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 37)

Последствия использования участка не в соответствии с ВРИ

Использование земельного участка не в соответствии с установленным ВРИ является земельным правонарушением:

"Лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности, несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 58)

"Использование земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с его разрешенным использованием" является основанием для принудительного прекращения права (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 45)

Оформление права собственности на построенный объект

В случае законного строительства оформление права собственности на объект возможно:

"Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 40)

Возможность выкупа участка по льготной цене

Что касается льготного выкупа участка по цене около 3% от кадастровой стоимости:

"Продажа по минимально допустимой цене осуществляется, если продажа этого имущества посредством публичного предложения не состоялась. Минимальная цена государственного или муниципального имущества устанавливается в размере 5 процентов от цены первоначального предложения" (Источник: Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества", статья 24)

Однако важно отметить, что право на выкуп возникает у собственников расположенных на участке объектов недвижимости:

"Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.20)

Рекомендации и выводы

1. Строительство капитального объекта на участке с ВРИ "благоустройство и зона отдыха" без изменения разрешенного использования является незаконным и может повлечь:

   • Административную ответственность
   • Принудительный снос объекта как самовольной постройки
   • Расторжение договора аренды

2. Для законного строительства необходимо:

   • Уточнить градостроительный регламент территории
   • При необходимости изменить вид разрешенного использования через установленные процедуры
   • Получить разрешение на строительство

3. Порядок действий для легализации строительства:

   • Обратиться в орган местного самоуправления для уточнения возможности изменения ВРИ
   • При положительном решении - пройти процедуру изменения ВРИ
   • Получить градостроительный план земельного участка
   • Разработать проектную документацию
   • Получить разрешение на строительство
   • После завершения строительства - оформить право собственности на объект

4. Возможность выкупа участка появится только после легального оформления права собственности на построенный объект, но конкретный размер льготной цены (3% или иной) будет определяться в соответствии с действующим законодательством на момент выкупа.

Рекомендуется до начала каких-либо строительных работ проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на земельном и градостроительном праве, а также получить официальные разъяснения в уполномоченном органе местного самоуправления.