Как зарегистрировать землю, если в ЕГРН статус участка «погашен»?

Оформление права собственности на земельный участок со статусом «погашен»: правовой анализ и рекомендации

Суть ситуации и правовое значение «погашенного» статуса

Вы получили от местной администрации постановление о предоставлении земельного участка, провели его межевание и поставили на кадастровый учет, однако длительное время не завершили процедуру регистрации права собственности. Сейчас ключевой причиной, препятствующей оформлению, является статус участка как «погашенный».

Статус «погашенный» означает, что сведения о вашем участке как об объекте недвижимости аннулированы в кадастре недвижимости. Как следует из приказа Минэкономразвития, такой статус присваивается записи об объекте, "сведения о котором аннулированы в связи с прекращением его существования или по иным основаниям" (Приложение № 2 к Порядку ведения ЕГРН).

Основанием для снятия вашего участка с учета послужила норма, согласно которой орган регистрации прав снимает с учета земельный участок, если "в течение пяти лет со дня государственного кадастрового учета... не осуществлена государственная регистрация права собственности" (часть 15 статьи 16 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Иными словами, участок «погасили» автоматически из-за того, что вы не зарегистрировали право в установленный пятилетний срок.

Имеющееся постановление: срок действия и юридическая сила

Ваше постановление о предоставлении участка — это ключевой правоустанавливающий документ. Оно является действительным, поскольку законодательство не устанавливает срока его действия, если иное не указано в самом постановлении.

Более того, сам по себе пропуск срока для регистрации права не прекращает ваше право на землю. Земельный кодекс перечисляет основания прекращения права собственности: "отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам, отказ собственника от права собственности... по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством" (статья 44 ЗК РФ). Ни одно из оснований в вашем случае не наступило.

Администрация не может рассматривать ваше постановление как «устаревшее». Выдача постановления — это решение органа местного самоуправления, которое породило у вас право на земельный участок. Согласно Земельному кодексу: "Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование" (статья 39.1 ЗК РФ). Пока постановление не отменено, оно сохраняет силу.

Можно ли зарегистрировать право на участок со статусом «погашен»?

Прямо на «погашенный» участок регистрация невозможна — его как объекта в реестре не существует. МФЦ по этой причине правильно отказывает в приеме заявления. Однако отказ в приеме заявления допустим лишь по строго определенным основаниям: не установлена личность, документы исполнены карандашом или имеют нечитаемые повреждения, заявитель — иностранный гражданин из реестра контролируемых лиц (статья 18 Закона № 218-ФЗ). В вашем случае МФЦ должно было принять заявление, а уже регистратор вынес бы решение о приостановлении или отказе. Отказ в приеме заявления на стадии подачи можно обжаловать.

Закон предусматривает основания для приостановления регистрации, если имеются "противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости" (статья 26 Закона № 218-ФЗ). Наличие расхождения между вашим постановлением и погашенным статусом в реестре неизбежно приведет к приостановке, а затем — к отказу.

Но у этого отказа есть путь преодоления: "если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным... указанные действия осуществляются без подачи заявления... на основании соответствующего решения суда" (статья 27 Закона № 218-ФЗ).

Алгоритм действий: как восстановить учет и оформить право

Первый шаг — направьте письменный запрос в Росреестр (можно через МФЦ) о предоставлении сведений о причинах присвоения статуса «погашен» вашему участку. В запросе укажите кадастровый номер. Это даст вам документальное подтверждение причины снятия с учета.

Второй шаг — подайте в Росреестр заявление о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости и одновременно заявление о регистрации права собственности. Приложите:

• постановление о предоставлении участка (подлинник или заверенную копию);
• план межевания;
• ваш паспорт.

Ваш участок подпадает под категорию ранее учтенных. Прямой порядок восстановления «погашенного» участка законом не предусмотрен, но действует норма: государственная регистрация права гражданина на земельный участок, предоставленный до введения Земельного кодекса или позже, осуществляется на основании "акта о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка, изданного органом государственной власти или органом местного самоуправления" (статья 49 Закона № 218-ФЗ). Подача такого заявления создаст регистратору правовое основание для восстановления участка на кадастровом учете одновременно с регистрацией права.

Третий шаг (при получении отказа от Росреестра) — судебный путь. Защита прав на недвижимость осуществляется путем признания права в судебном порядке (статья 59 ЗК РФ). Подайте в районный суд иск о признании права собственности на земельный участок. В иске ссылайтесь на то, что:

• постановление о предоставлении участка не отменено;
• вы провели межевание;
• закон не устанавливает срока для регистрации права;
• снятие с учета по формальному основанию (5 лет) не может прекратить возникшее у вас право.

После вступления решения суда в законную силу Росреестр обязан будет зарегистрировать ваше право без подачи отдельного заявления.

Чего делать не нужно

Администрация не права, предлагая вам «собирать всё заново». Если вы подадите новое заявление о предоставлении участка, это будет означать, что вы добровольно отказываетесь от ранее предоставленного права и инициируете новую процедуру. Процедура предоставления бесплатно сложна, требует соблюдения очередности, публикации извещений, и нет гарантий, что участок отдадут именно вам.

Рекомендации

1. Получите в Росреестре письменное разъяснение причин погашения статуса участка (через МФЦ или лично).
2. Подготовьте заявление в Росреестр о внесении сведений о ранее учтенном объекте и о регистрации права с приложением постановления и межевого плана. Если в приеме откажут — получите письменный отказ и обжалуйте.
3. При отказе или приостановлении — обратитесь в суд с иском о признании права собственности.
4. Если самостоятельное ведение судебного процесса затруднительно, обратитесь к адвокату, специализирующемуся на земельных спорах.