Можно ли так сделать, у соседки останется 29 соток?

Изменение границ участков через перераспределение: риски из-за превышения максимального размера

Вы с соседкой запланировали юридически корректную процедуру — заключение соглашения о перераспределении частных земельных участков. Однако ваша ситуация имеет критическую особенность, которая с высокой вероятностью приведет к проблемам при регистрации. Разберем всё по порядку.

Анализ вашей ситуации

Основная проблема заключается не в том, что один участок станет меньше, а в том, что оба исходных участка и один из образуемых имеют площадь, превышающую установленный в поселке предельный максимальный размер в 25 соток.

Исходные данные:

• Участок соседки: 30 соток (превышает максимум до перераспределения).
• Ваш участок: 19 соток.
• Планируемый участок соседки: 29 соток (превышает максимум после перераспределения).
• Ваш планируемый участок: 20 соток (соответствует предельным размерам, если минимум не нарушен).

Тот факт, что исходный участок соседки площадью 30 соток уже существует, не является индульгенцией для создания нового участка с такими же нарушениями. При перераспределении старые участки прекращают существование, а на их месте возникают два совершенно новых объекта недвижимости, которые должны полностью соответствовать действующим правилам землепользования и застройки (ПЗЗ).

Применимые нормы законодательства

Порядок перераспределения и требования к образуемым участкам четко регламентированы.

1. Условия перераспределения
   Соседи могут перераспределить свои участки на основании соглашения, но при этом образуемые участки должны соответствовать всем требованиям закона.

   "При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков." (Источник: ЗК РФ, статья 11.7, п. 2)

2. Обязательное соответствие градостроительному регламенту
   Размеры новых участков должны строго соответствовать ПЗЗ. Это прямое и однозначное требование.

   "Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами." (Источник: ЗК РФ, статья 11.9, п. 1)

   Конкретный предельный максимальный размер (25 соток) установлен именно градостроительным регламентом в составе ПЗЗ вашего поселка.

3. Запрет на превышение максимального размера
   Образование участка, который больше допустимого максимума, напрямую запрещено.

   "Не допускается образование земельного участка, если его площадь... больше максимального размера... установленных в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности, за исключением случаев, установленных федеральными законами." (Источник: ЗК РФ, статья 11.9, п. 4)

4. Судьба ранее учтенных участков
   Существующий участок в 30 соток может не соответствовать ПЗЗ и при этом законно существовать, так как был образован по старым правилам. Но это правило не распространяется на создание новых участков.

   "Земельные участки... виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков... опасно..." (Источник: ГрК РФ, статья 36, п. 8)

   Эта норма защищает уже существующий (ранее учтенный) участок. Но как только вы запускаете процедуру перераспределения, эти участки прекращают существование, и на их месте образуются новые, к которым в полной мере применяются все текущие требования ПЗЗ.

Прогноз относительно регистрации

Государственная регистрация прав на новые участки по вашему соглашению о перераспределении будет с высокой вероятностью приостановлена, а затем и прекращена отказом. Причина — несоответствие одного из образуемых участков предельному максимальному размеру.

“Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ... размер образуемого земельного участка ... не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к ... предельным ... размерам земельных участков...” (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 26, п. 1.28)

Если в течение срока приостановления вы не устраните причину (а в данном случае это невозможно без изменения плана перераспределения, который все равно приведет к нарушениям), последует окончательный отказ.

"В осуществлении государственного кадастрового учета... отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 27, п. 1)

Выводы и рекомендации

1. Прямой план нереализуем. Осуществить перераспределение так, чтобы у соседки остался участок в 29 соток, невозможно. Это приведет к отказу в регистрации.

2. Главное препятствие — предельный максимум. Проблема не в вашем будущем участке в 20 соток (если это не меньше установленного для вашей зоны минимума), а в участке соседки, который останется больше 25 соток.

3. Единственный законный путь. В рамках перераспределения площади всех образуемых участков должны быть приведены в соответствие с ПЗЗ. Это значит, что площадь участка соседки должна стать не более 25 соток.

4. Альтернативный вариант. Вы можете рассмотреть другие процедуры, например, установление частного сервитута на часть участка соседки для ваших нужд (прохода, проезда и т.д.), но это не изменит право собственности и не передаст вам эту сотку в собственность.

Для поиска легального способа достижения вашей цели, учитывая эти жесткие ограничения, настоятельно рекомендую вам обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на земельном праве.