Как реально выделить земельный пай из сельхозземель в общей долевой собственности и какие могут быть подводные камни

Выдел земельной доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения: порядок действий, преодоление возражений других сособственников и соблюдение требований к размеру участка

Ваша ситуация регулируется рядом специальных норм, и важно следовать установленным процедурам. Ниже я подробно разберу каждый из поставленных вами вопросов, чтобы разъяснить правильный порядок действий.

1. Порядок выдела земельной доли: общее собрание или извещение через СМИ

Закон предусматривает два способа выделить участок в счет земельной доли, и вы можете выбрать один из них.

• Первый способ: на основании решения общего собрания. Этот вариант предполагает созыв и проведение общего собрания всех участников долевой собственности. На собрании можно утвердить проект межевания, перечень собственников образуемых участков и размеры их долей.

• Второй способ: индивидуальный выдел путем извещения. Если решение общего собрания отсутствует, любой собственник доли вправе инициировать выдел самостоятельно, что как раз соответствует вашей ситуации со спорами. Этот порядок детально описан в законе.

  "Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи." (Источник: Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», статья 13, пункт 2)

  Для этого вам необходимо заключить договор с кадастровым инженером, который подготовит проект межевания.

  "Если указанное в пункте 3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли... заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли..." (Источник: Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», статья 13, пункт 4)

  После подготовки проекта межевания он подлежит обязательному согласованию с другими сособственниками. Именно на этом этапе и используется механизм извещения. Извещение о необходимости согласования проекта либо направляется участникам долевой собственности, либо публикуется в средствах массовой информации (СМИ), определенных субъектом РФ.

  "Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации." (Источник: Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», статья 13.1, пункт 10)

Таким образом, процедура с публикацией в газете — это не отдельный способ, а часть второго варианта, который позволяет провести выдел без проведения общего собрания.

2. Действия при возражениях другого сособственника и механизмы их преодоления

Отказ одного из сособственников дать согласие — частая проблема. Механизм, описанный в законе, позволяет её решить.

Суть процедуры в следующем: с момента извещения (вручения или публикации в СМИ) у других участников есть 30 дней, чтобы представить кадастровому инженеру и в орган регистрации прав свои обоснованные возражения.

• Если в течение 30 дней возражения не поступили, проект межевания считается согласованным даже с тем, кто молчал. Кадастровый инженер оформляет заключение об отсутствии возражений, которое станет ключевым документом для регистрации.

  "В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания... от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого... земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным." (Источник: Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», статья 13.1, пункт 12)

• Если возражения поступили, они фиксируются в заключении кадастрового инженера. Согласие на выдел считается неполученным, и дальнейшие споры переносятся в правовую плоскость.

  "Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде." (Источник: Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», статья 13.1, пункт 15)

  Таким образом, если ваш сосед направит обоснованные возражения, решать спор придется в судебном порядке. Для защиты ваших интересов в суде настоятельно рекомендую обратиться к адвокату.

3. Документы, орган подачи и сроки

Итоговый пакет документов и орган подачи зависят от способа выдела.

Если выдел идет через индивидуальный порядок (без собрания):
После истечения 30-дневного срока на возражения (или при отсутствии таковых), вы с заключением кадастрового инженера и проектом межевания обращаетесь в орган регистрации прав (Росреестр). Основанием для регистрации вашего права собственности на новый участок будет:

"Основаниями для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, являются документ или документы, которые подтверждают право собственности на земельную долю... и к которым должны быть приложены:

1. проект межевания, утвержденный решением собственника земельной доли..., и заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ..." (Источник: Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», статья 47, пункт 6)

Если выдел идет через общее собрание:
Вам потребуется заверенная органом местного самоуправления копия протокола общего собрания с утвержденным проектом межевания. Заявление в Росреестр может подать как сам собственник доли, так и лицо, уполномоченное общим собранием.

Конкретных, жестких сроков, в которые вы обязаны завершить выдел, закон не устанавливает. Основной процессуальный срок, на который нужно ориентироваться — это 30-дневный срок на подачу возражений от дольщиков.

4. Проблема отсутствия границ у исходного участка

Наличие у исходного участка кадастрового номера, но при отсутствии уточненных границ (межевания), не является препятствием ни для выдела, ни для государственной регистрации. Ваше право на долю в таком участке уже зарегистрировано, и закон это прямо допускает.

"Государственная регистрация права собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения допускается в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка..." (Источник: Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», статья 47, пункт 11)

Это не проблема, а наоборот, обычная практика. Межевание исходного участка происходит одновременно с межеванием выделяемых из него участков в рамках одного проекта межевания.

5. Последствия выдела участка менее минимального размера

Это очень важный момент. Создание земельного участка площадью меньше установленного минимума для вашего района напрямую запрещено и приведет к отказу в регистрации.

Минимальные размеры устанавливаются законами субъектов РФ. Регистратор проверит ваш проект межевания на соответствие этому требованию и, если площадь окажется меньше, приостановит, а затем откажет в учете и регистрации.

"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается... в случае, если:

1. размер образуемого земельного участка... не будет соответствовать установленным... требованиям к... предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков..." (Источник: Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», статья 26)

Само требование о минимальных размерах для земель сельхозназначения предусмотрено специальным законом.

"Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации... Не допускается образование земельного участка... размер которого меньше установленного субъектами Российской Федерации минимального размера..." (Источник: Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», статья 4, пункт 1)

Из этого правила есть исключения (например, для некоторых видов деятельности вроде садоводства или пчеловодства), но если ваш выдел делается для общих сельскохозяйственных целей, соблюсти минимальный размер обязательно. Вам необходимо заранее выяснить этот размер в администрации вашего муниципального района или в региональном законе.

Выводы и рекомендации

1. Начать с кадастрового инженера. Поскольку между вами есть разногласия, оптимальный путь — индивидуальный выдел через публикацию извещения в СМИ. Заключите договор с кадастровым инженером, который подготовит проект межевания.
2. Организовать публикацию. Кадастровый инженер или вы сами должны обеспечить публикацию извещения о согласовании проекта в газете, официально определенной для таких целей в вашем регионе.
3. Выждать 30 дней. Отсчитайте 30 дней с момента публикации. Если от других сособственников не поступит письменных, обоснованных возражений, проект считается согласованным. Кадастровый инженер подготовит соответствующее заключение.
4. Действовать в суде при возражениях. Если возражающий дольщик направит мотивированные возражения, вопрос переходит в судебную плоскость. Вам потребуется помощь адвоката для представления ваших интересов.
5. Проверить минимальный размер. До начала всей процедуры обязательно уточните в местной администрации или в региональном законе минимальный размер земельного участка сельхозназначения для вашего района. Ваша доля должна позволять сформировать участок не меньше этой площади.
6. Подать документы в Росреестр. После получения проекта межевания и заключения об отсутствии возражений подайте их вместе с правоустанавливающими документами на вашу долю в орган регистрации прав. Отсутствие границ у исходного участка этому не помешает.