Как оформить право собственности на долю земельного участка под старым домом при отсутствии документов на землю
Анализ ситуации
Вы владеете 1/3 доли в праве на жилой дом 1948 года постройки, что подтверждается справками БТИ. Земельный участок под домом стоит на кадастровом учёте, но его границы не установлены (межевание не проводилось), а правоустанавливающие документы на землю отсутствуют. Это означает, что земля находится в государственной или муниципальной собственности, и вы, как собственник части дома, имеете исключительное право на её оформление. В МФЦ вам отказали, поскольку без межевания и правоустанавливающего документа регистрация права невозможна. Оформить участок исключительно «под свою долю» в отдельную собственность, скорее всего, не получится – обычно земля под домом является единым объектом, и на неё оформляется общая долевая собственность всех владельцев дома.
Применимые нормы законодательства
Ваше право на землю вытекает из принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним строения:
«При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник». (Земельный кодекс РФ, статья 35, пункт 1)
Исключительный характер этого права подчёркнут в статье 39.20 Земельного кодекса РФ:
«Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках». (Земельный кодекс РФ, статья 39.20, пункт 1)
Поскольку дом находится в долевой собственности, действуют специальные правила:
«В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее – неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности… эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора». (Земельный кодекс РФ, статья 39.20, пункт 2)
При отсутствии оформленных прав на землю возможны два пути: административный (через орган местного самоуправления) и судебный. В обоих случаях полезно найти документы о предоставлении земли в прошлом. Для участков, предоставленных до введения в действие Земельного кодекса (до 30.10.2001), закон даёт упрощённый способ регистрации:
«Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации… осуществляется на основании следующих документов: 1) акт о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления…; 2) акт (свидетельство) о праве такого гражданина на указанный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти…; 3) выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на указанный земельный участок…; 4) иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на указанный земельный участок». (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, статья 49, часть 1)
Если к вам перешло право на дом, то вместо документа на землю можно представить документ о праве собственности на дом:
«Государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в части 1 настоящей статьи земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло… право собственности на расположенное на этом земельном участке здание (строение)… осуществляется в соответствии с положениями настоящей статьи. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на этот земельный участок, в качестве основания… могут быть представлены следующие документы: 1) свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение; 2) один из документов, предусмотренных частью 1 настоящей статьи и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина – любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на этот земельный участок». (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, статья 49, часть 2)
Таким образом, ваши справки БТИ на дом являются документом о праве на строение, но для земли всё равно нужен один из документов, перечисленных в части 1 (например, акт о предоставлении, выписка из похозяйственной книги). К сожалению, если такого документа нет ни у вас, ни у прежних владельцев, административный порядок может быть заблокирован.
Обязательность межевания и распределение расходов
Для участка с неустановленными границами его межевание (уточнение границ) необходимо. Работы выполняет кадастровый инженер на основании договора подряда, при этом:
«Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и настоящего Федерального закона договора подряда на выполнение кадастровых работ». (Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», статья 35, часть 1)
Расходы, как правило, берет на себя заказчик. Если другие сособственники не участвуют, вам придётся оплатить межевание самостоятельно. Однако вы вправе впоследствии требовать от них возмещения части затрат, поскольку:
«Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению». (Гражданский кодекс РФ, статья 249)
Межевой план будет нужен в любом случае – при подаче заявления в администрацию или в суд, чтобы зафиксировать фактические границы участка.
Последовательность действий и рекомендации
1. Поиск архивных документов на землю. Обратитесь в местную администрацию (архивный отдел), БТИ, ВИСХАГИ (архив Росреестра) за выпиской из похозяйственной книги, копией решения о выделении участка или иными документами, которые могут подтвердить предоставление земли под строительство дома. Если выяснится, что земля когда-то выделялась любому из прежних собственников дома, это позволит зарегистрировать право по статье 49 218-ФЗ.
2. Попытка административного оформления. Даже без полного пакета документов вы вправе обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка (ст. 39.14 Земельного кодекса РФ). К заявлению приложите документы на дом (справки БТИ), по возможности – старые технические паспорта, квитанции об оплате земельного налога. Если другие сособственники дома не желают участвовать, вы можете самостоятельно подать заявление о предоставлении участка в аренду:
«Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей… уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них… подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора». (Земельный кодекс РФ, статья 39.20, пункт 6)
Это позволит зарегистрировать право аренды, а в дальнейшем, если будут найдены документы или истечёт срок, можно будет выкупить участок.
3. Судебный порядок. При отказе администрации либо отсутствии необходимых документов остаётся суд. На основании статьи 59 Земельного кодекса РФ:
«Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав… обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю». (Земельный кодекс РФ, статья 59)
В исковом заявлении нужно опереться на нормы статей 12, 234 (приобретательная давность) ГК РФ, статью 35 ЗК РФ и доказать, что дом существует с 1948 года, вы и ваши правопредшественники открыто владели землёй под домом, а также что ваша доля в доме подтверждена. Важно собрать доказательства фактических границ (показания свидетелей, старые фотопланы, справки БТИ с планами). После вступления в силу судебного акта государственная регистрация права будет произведена без дополнительных заявлений:
«Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным… и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления… на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу». (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, статья 27, часть 2)
4. Межевание. Закажите межевой план участка. Его можно подготовить как до обращения в администрацию (чтобы уточнить границы по фактическому пользованию, существующему 15 и более лет – ч. 1.1 ст. 43 218-ФЗ), так и после получения решения администрации или суда – для постановки на учёт.
Выводы
- Оформить землю исключительно «под свою долю» в натуре невозможно: земельный участок под домом неделим, и вы получите право общей долевой собственности (1/3) на весь участок.
- Начинать нужно с поиска любых документов о предоставлении земли и с обращения в администрацию за предварительным согласованием предоставления (или в аренду).
- При отказе администрации – обращаться в суд с иском о признании права на долю в земельном участке.
- Межевание обязательно, расходы на него вы понесёте сами, но впоследствии сможете взыскать с остальных сособственников их долю.
- Рекомендую обратиться к адвокату для оценки шансов на судебное урегулирование и помощи в подготовке необходимых заявлений и исков.
