Продажа земли сельхозназначения от одной организации к другой: нюансы для ООО

Продажа земельного участка сельскохозяйственного назначения между двумя ООО: подробная инструкция

Ваша ситуация регулируется несколькими законодательными актами, каждый из которых накладывает определенные требования. Ниже представлен пошаговый анализ применимых норм и порядка действий.

1. Преимущественное право покупки субъектом РФ (администрацией края)

Да, преимущественное право покупки существует, и его соблюдение является ключевым этапом. Пренебрежение этим требованием влечет за собой серьезные последствия.

• Нормативное обоснование: Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (Закон № 101-ФЗ) устанавливает специальный порядок для таких сделок.

  "При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации... имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов..." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ, Статья 8, пункт 1)

• Процедура извещения: Как продавец, ООО обязано письменно уведомить высший исполнительный орган государственной власти вашего края (например, администрацию или правительство края) о намерении продать участок.

  "Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации... о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов... не может быть более чем девяносто дней." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ, Статья 8, пункт 2)
  "Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ, Статья 8, пункт 2)

• Последствия молчания или отказа: У администрации есть 30 дней на размышление с момента получения извещения.

  "В случае, если субъект Российской Федерации... откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ, Статья 8, пункт 3)

  Вывод: Если в течение 30 дней после получения извещения администрация письменно не ответит намерением купить землю или прямо откажется, вы получаете право продать участок вашему ООО-покупателю. Для регистрации перехода права вам потребуется либо письменный отказ, либо доказательство того, что извещение было вручено, а 30-дневный срок истек без ответа (это будет уведомление о вручении и ваше сопроводительное заявление).

• Санкция за нарушение: Несоблюдение этого порядка критично.

  "Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ, Статья 8, пункт 4)

  Это означает, что договор купли-продажи не будет иметь юридической силы с самого начала, а Росреестр откажет в регистрации перехода права, сославшись на то, что сделка является ничтожной. В государственной регистрации будет отказано, так как не представлено подтверждение соблюдения преимущественного права, без которого такая сделка ничтожна.

2. Корпоративное одобрение сделки внутри ООО

Здесь необходимо определить, может ли директор подписать договор самостоятельно или требуется решение общего собрания участников.

• Полномочия директора: По общему правилу, директор вправе совершать сделки от имени общества.

  "Единоличный исполнительный орган общества... без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки..." (Источник: Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", Статья 40, пункт 3, подпункт 1)

• Случаи, когда требуется одобрение: Сделка по продаже недвижимости может потребовать одобрения общего собрания участников, если она подпадает под определение крупной сделки.

  "Крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом: связанная с приобретением, отчуждением... имущества... цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;..." (Источник: Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ, Статья 46, пункт 1)

  Таким образом, если стоимость земельного участка по договору (или его балансовая стоимость, в зависимости от того, что больше) составляет 25 и более процентов от общей балансовой стоимости активов Продавца, на такую сделку требуется согласие общего собрания участников (или, в определенных уставом случаях, совета директоров).

  "Принятие решения о согласии на совершение крупной сделки является компетенцией общего собрания участников общества." (Источник: Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ, Статья 46, пункт 3)

• Важное исключение: С 2017 года сделки, в совершении которых имеется заинтересованность (ст. 45 Закона об ООО), по общему правилу не требуют обязательного предварительного согласия, но требуют извещения незаинтересованных участников и могут быть оспорены. Однако если такая сделка также является крупной, потребуется решение по правилам для крупных сделок. Также уставом общества может быть предусмотрена необходимость получения согласия на совершение определенных сделок, даже если они не являются крупными.

  "Уставом общества может быть предусмотрена необходимость получения согласия совета директоров (наблюдательного совета) общества или общего собрания участников общества на совершение определенных сделок. При отсутствии такого согласия или последующего одобрения соответствующей сделки она может быть оспорена..." (Источник: Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", Статья 40, пункт 3.1)

Рекомендация: В первую очередь, необходимо проанализировать два документа: Устав ООО-продавца и его последнюю бухгалтерскую отчетность.

1. Проверьте устав на предмет наличия в нем дополнительных требований к одобрению сделок.
2. Сопоставьте балансовую стоимость участка (или цену сделки) с валютой баланса. Если сделка не является крупной, и устав не требует отдельного одобрения, достаточно подписи директора.
3. Если сделка окажется крупной, необходимо будет подготовить и оформить протокол (решение) общего собрания участников ООО-продавца о согласии на совершение этой сделки. Если в обществе один участник, решение принимается им единолично.

   "В обществе, состоящем из одного участника, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания участников общества, принимаются единственным участником общества единолично, оформляются письменно..." (Источник: Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ, Статья 39)

3. Налогообложение (НДС)

Ваше предположение верно. Продажа земельного участка не является объектом обложения НДС.

"...не признаются объектом налогообложения: ... 6) операции по реализации земельных участков (долей в них);" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 146, пункт 2, подпункт 6)

Эта норма является прямой и не зависит от системы налогообложения сторон (ОСН) или наличия/отсутствия на участке построек. Следовательно, Продавец не должен начислять НДС при продаже, а Покупатель, соответственно, не получает права на вычет. Выставлять счет-фактуру в данном случае не нужно (либо можно выставить с отметкой "Без НДС").

4. Влияние отсутствия построек на участке

Тот факт, что участок "голый", является ключевым, чтобы ваша ситуация подпадала под действие Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Закон четко разделяет сферы регулирования.

"Действие настоящего Федерального закона не распространяется на... земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества... Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ, Статья 1, пункт 1)

Именно потому, что на вашем участке нет объектов недвижимости, вы обязаны соблюдать процедуру с преимущественным правом покупки, описанную в п. 1. Наличие на участке, например, здания, находящегося в собственности продавца, могло бы вывести сделку из-под действия Закона № 101-ФЗ, что изменило бы всю процедуру. Налоговые последствия по НДС, как указано выше, от этого не меняются.

5. Перечень документов для сделки и регистрации

Для государственной регистрации перехода права собственности в Росреестр необходимо подготовить следующий пакет документов:

1. Договор купли-продажи, подписанный обеими сторонами. Договор заключается в простой письменной форме, если стороны не решат удостоверить его нотариально (для сделок с землей между юрлицами это не обязательно). В договоре необходимо указать, что участок не имеет расположенных на нем объектов недвижимости, и приложить к нему передаточный акт.
2. Корпоративные документы сторон:
   • Решение или протокол об одобрении крупной сделки (если требуется, см. п. 2).
   • Документ, подтверждающий полномочия руководителя (решение/протокол о назначении директора, приказ о вступлении в должность). Орган регистрации прав самостоятельно запросит учредительные документы из ЕГРЮЛ, но стороны могут представить их по своей инициативе.
3. Документы, подтверждающие соблюдение преимущественного права покупки:
   • Заявление об отказе от преимущественного права покупки от уполномоченного органа края (идеальный вариант).
   • ИЛИ копия нотариально удостоверенного извещения, направленного в адрес администрации, квитанция об отправке заказного письма, уведомление о его вручении адресату и заявление продавца о том, что ответ в 30-дневный срок не получен.
4. Заявления о государственной регистрации перехода права и права собственности, подаваемые одновременно от Продавца и Покупателя. Юридические лица обязаны подавать документы в электронной форме.

   "Юридические лица представляют заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав... только в форме электронных документов..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, Статья 18, пункт 1.6)

Основанием для государственной регистрации будет являться ваш договор купли-продажи и соблюдение вышеуказанных требований.

Самый высокий риск в вашей сделке — это нарушение преимущественного права покупки, так как это ведет к ничтожности всей сделки. Перед началом процедуры настоятельно рекомендую провести правовую экспертизу (due diligence) устава и бухгалтерской отчетности ООО-продавца на предмет необходимости корпоративного одобрения, а также убедиться в отсутствии в ЕГРН записи о невозможности регистрационных действий с этим участком. За консультацией по этим вопросам лучше всего обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном и корпоративном праве.