Здравствуйте! Ваши сомнения абсолютно обоснованны. Требования администрации и МФЦ о подаче личных заявлений от каждого члена кооператива полностью соответствуют закону, в то время как позиция председателя является ошибочной и может привести к затягиванию процесса и отказам. Давайте разберем эту ситуацию по этапам: получение земли и регистрация права собственности на гаражи.
Можно ли подать одно заявление от кооператива на предоставление земли?
Нет, для приобретения земельного участка в общую долевую собственность членов кооператива подача одного заявления от имени юридического лица (кооператива) законом не предусмотрена. Требуется совместное обращение всех будущих собственников.
Порядок четко регламентирован Земельным кодексом РФ. Поскольку земельный участок находится под зданием (гаражным комплексом), помещения в котором принадлежат разным лицам, применяется специальная норма.
"Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них... совместно обращаются в уполномоченный орган."
(Источник: "Земельный кодекс Российской Федерации", статья 39.20, пункт 5)
Эта норма означает, что в администрацию должно быть подано одно общее заявление, но подписанное всеми гражданами, претендующими на землю. Подача заявления от имени кооператива как юридического лица здесь не подходит, так как право собственности на землю возникнет не у кооператива, а у граждан.
Достаточно ли устава и протокола для представительства?
Нет, для подачи заявлений в государственные органы за регистрацией права устава и протокола собрания категорически недостаточно. Закон требует исключительно нотариально удостоверенную доверенность от каждого члена кооператива.
Закон о регистрации недвижимости устанавливает жесткое правило:
"При представлении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав посредством личного обращения физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица - также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом."
(Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" N 218-ФЗ, статья 18, пункт 8)
Более того, закон прямо говорит, что регистрация прав осуществляется по заявлению представителя только при наличии нотариальной доверенности:
"Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц... при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом."
(Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" N 218-ФЗ, статья 15, пункт 4)
Председатель, действующий без доверенности от имени юридического лица, может подавать документы только в отношении прав самого кооператива. Граждане, как физические лица, членами кооператива для целей государственной регистрации права не представляются автоматически. Для Росреестра председатель будет считаться ненадлежащим заявителем, если он попытается подать документы за граждан без нотариальных доверенностей. Это является прямым основанием для приостановления регистрации:
"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если... с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо."
(Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" N 218-ФЗ, статья 26, пункт 1, подпункт 2)
Анализ аргументов председателя и правильный порядок действий
-
Аргумент председателя: «Могу подать одно общее заявление от кооператива на всех».
Реальность: Как мы выяснили, он может подать только одно заявление от всех вас как от граждан-соистцов, либо вы все подаете заявления лично. Заявление от юрлица-кооператива на оформление земли в собственность граждан не предусмотрено. Заявление о предоставлении земли (согласно ст. 39.15 и 39.17 ЗК РФ) требует указания персональных данных заявителя-гражданина: фамилия, имя, отчество, место жительства, реквизиты паспорта.
-
Аргумент председателя: «По уставу и протоколу собрания я вправе представлять всех».
Реальность: Устав и протокол регулируют внутренние отношения в кооперативе. Для внешних отношений с государственными регистрирующими органами (Росреестр) эти документы не заменяют нотариальную доверенность от физического лица.
Вывод и рекомендации
Правота на стороне администрации и МФЦ. Чтобы законно и без проблем оформить землю и гаражи в собственность, необходимо действовать следующим образом:
-
Для получения земли: Вам и другим членам кооператива (27 человек) нужно совместно обратиться в уполномоченный орган (администрацию) с одним заявлением о предоставлении земельного участка, которое подписываете вы все, либо каждый подает свое заявление, но одновременно. Ваш председатель может технически помочь в сборе и подаче документов, но и в этом случае от каждого из вас потребуется нотариальная доверенность на его имя.
-
Для регистрации права собственности: После того как земля будет оформлена (например, в общую долевую собственность), и вам нужно будет зарегистрировать право на сам гараж, у вас есть два пути:
- Личное обращение: Каждый из 27 членов кооператива лично подает заявление и документы в МФЦ. Это самый простой с точки зрения оформления полномочий путь.
- Через представителя: Вы оформляете на имя председателя (или иного лица) нотариально удостоверенные доверенности. Только имея на руках такую доверенность от каждого из вас, представитель сможет законно подать документы в Росреестр.
Попытка подать документы без нотариальных доверенностей, основываясь лишь на уставе и протоколе, с вероятностью 100% приведет к приостановлению, а затем и к отказу в регистрации права. Это лишь затянет время и добавит нервов.
Учитывая сложность и многоэтапность процедуры (особенно с землей), я бы рекомендовал вам коллективно обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на земельном праве и регистрации недвижимости. Он сможет разработать оптимальную пошаговую стратегию для вашей ситуации.
