Выкуп арендованной сельхозземли: порядок действий и определение цены

Право арендатора на выкуп земельного участка сельхозназначения без торгов

Вы арендуете земельный участок сельскохозяйственного назначения более трех лет и хотите выкупить его в собственность. Ваша ситуация не содержит препятствий для этого, но требует понимания четкой процедуры. Отсутствие условия о выкупе в договоре аренды не лишает вас права выкупа, а лишь определяет способ его реализации. Ниже разберем ваше право, пошаговые действия, вопрос цены и необходимые документы.

Имеете ли вы право на выкуп без торгов?

Да, вы имеете такое право, даже если ваш договор аренды не содержит оговорки о выкупе. Это прямо предусмотрено земельным законодательством для арендаторов сельскохозяйственных земель.

Вот ключевое положение Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), которое дает вам это право:

"Без проведения торгов осуществляется продажа: ... 9) земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды ... при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка" (Источник: ЗК РФ, Статья 39.3, пункт 2, подпункт 9).

Это правило подтверждается и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:

"Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления ... отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Статья 10, пункт 4).

Таким образом, у вас есть право на выкуп при одновременном соблюдении двух условий:

1. С момента заключения договора аренды с вами прошло более трех лет.
2. У администрации нет сведений о каких-либо неустраненных нарушениях с вашей стороны при использовании земли. Достаточно простого отсутствия информации о таких нарушениях, отдельно доказывать «надлежащее использование» не требуется.

Почему же в договоре не было условия о выкупе? Законодательство предусматривает два разных механизма. Первый, описанный в Гражданском кодексе РФ, — это выкуп как условие самого договора аренды:

"В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 624, пункт 1).

В вашем случае этот механизм не был задействован. Вы будете действовать по второму, самостоятельному механизму — реализуя право, прямо предоставленное вам Земельным кодексом вне зависимости от содержания договора аренды.

Пошаговая процедура выкупа

Процедура строго регламентирована и начинается с вашего заявления.

1. Подготовка и подача заявления. Вы обращаетесь в администрацию вашего муниципального округа с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов. Заявление должно содержать ряд обязательных сведений, в том числе:

   • Ваши личные данные (ФИО, место жительства, паспортные данные).
   • Кадастровый номер испрашиваемого земельного участка.
   • Основание предоставления: подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ.
   • Вид права: собственность.
   • Цель использования участка (сельскохозяйственное производство).
   • Ваш почтовый и/или электронный адрес для связи. (Источник: ЗК РФ, Статья 39.17, пункт 1).

2. Рассмотрение заявления администрацией. У администрации есть 20 дней на рассмотрение вашего заявления. За это время она проверит, нет ли оснований для отказа, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ. Например, не нарушены ли вами земельное законодательство, не изъят ли участок из оборота, соответствует ли цель использования.

   "В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса..." (Источник: ЗК РФ, Статья 39.17, пункт 5).

3. Получение результата. По итогам рассмотрения вы получите одно из трех:

   • Проект договора купли-продажи (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ).
   • Решение об отказе с указанием всех причин (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ).
   • Возврат заявления, если оно составлено не по форме или поданы не все документы (в течение 10 дней) (пункт 3 статьи 39.17 ЗК РФ).

4. Подписание договора. Если вам направлен проект договора, вы должны его подписать и вернуть в администрацию в течение 30 дней.

   "Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров." (Источник: ЗК РФ, Статья 39.17, пункт 7).

5. Регистрация права собственности. После подписания договора обеими сторонами и оплаты выкупной цены, переход права собственности к вам подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

   "Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 551, пункт 1).

Кто определяет цену и на чем она основана?

Это самый важный вопрос. Вы правы, кадастровая и рыночная стоимость — это разные понятия. При выкупе без торгов цена определяется не рыночным путем, а на основе нормативного акта. Поскольку ваш участок находится в муниципальной собственности, цену определяет муниципалитет, но она ограничена федеральным законодательством.

Полномочие устанавливать цену для муниципальных земель закреплено так:

"При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: ... 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности." (Источник: ЗК РФ, Статья 39.4, пункт 2).

Однако местные власти не могут установить цену произвольно. Существует важнейшее императивное ограничение:

"При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом." (Источник: ЗК РФ, Статья 39.4, пункт 3).

Это означает, что верхней планкой для выкупной цены всегда служит кадастровая стоимость участка, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Именно она, а не рыночная, имеет прямое значение:

"Для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется кадастровая стоимость, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости." (Источник: Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Статья 24.20).

Почему в вашем случае не применяется рыночная цена?
Закон «Об оценочной деятельности» прямо исключает необходимость рыночной оценки, когда цена сделки уже регламентирована иным способом:

"Если цена государственного или муниципального имущества либо размер арендной платы за него установлены в соответствии с другими федеральными законами в связи с продажей, передачей в аренду или обременением сервитутом, рыночная стоимость данного имущества в соответствии с настоящим Федеральным законом не устанавливается." (Источник: Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об oценочной деятельности в Российской Федерации», Статья 8).

В вашем случае цена устанавливается в порядке, определенном администрацией, но с «потолком» в виде кадастровой стоимости, как того требует статья 39.4 ЗК РФ. Именно ЗК РФ и выступает тем «другим федеральным законом».

Администрация муниципального округа, скорее всего, приняла постановление, где цена выкупа для сельхозземель установлена в процентах от кадастровой стоимости (например, 15% или 20%). Вам необходимо запросить этот документ в администрации, чтобы узнать точный процент.

Выводы и рекомендации по вашим действиям

Анализ вашей ситуации позволяет сделать следующие выводы:

1. Право на выкуп у вас есть. Трехлетний срок аренды превышен, и это является самостоятельным основанием для выкупа без торгов и без привязки к условиям вашего договора аренды.
2. Единственный уполномоченный орган — администрация муниципального округа, с которой вы заключали договор аренды.
3. Цена выкупа будет основана на кадастровой стоимости. Она не может ее превышать, а скорее всего, будет определена как процент от нее. Рыночная стоимость в данной процедуре не применяется.

Алгоритм ваших действий:

1. Узнайте точную цену. Обратитесь в администрацию муниципального округа за разъяснением, каким нормативным актом муниципального образования установлена цена выкупа земли для сельскохозяйственного производства. Попросите письменный расчет выкупной цены применительно к вашему участку.
2. Проверьте сведения в ЕГРН. Получите выписку из ЕГРН на ваш земельный участок. Убедитесь, что его границы корректны, кадастровая стоимость определена и внесена.
3. Подайте заявление. Составьте и подайте в администрацию заявление по правилам статьи 39.17 ЗК РФ. К заявлению приложите копию вашего паспорта и, если есть, документы, подтверждающие вашу личность и право аренды (например, имеющийся договор аренды). Отсутствие точного перечня документов в контексте не позволяет составить их исчерпывающий список, поэтому уточните его в администрации заранее.
4. Подпишите договор. После получения проекта договора купли-продажи внимательно проверьте его условия, особенно цену.
5. Оплатите и зарегистрируйте. Оплатите выкупную цену и подайте документы на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр.

Если вы получите отказ, который сочтете неправомерным, или возникнут сложности на любом этапе, настоятельно рекомендую обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на земельном праве.