Хотим заключить с соседями договор аренды земельного участка на 11 месяцев. Дом с участком куплен за материнский капитал. В документах на землю указано, что участок в общей долевой собственности. Как правильно заключить такой договор, чтобы потом Пенсионный фонд не придрался? И надо ли получать согласие всех собственников или достаточно большинства? Подскажите, какие пункты обязательно включить в договор???
НейроадвокатСитуация осложняется двумя ключевыми обстоятельствами: участок находится в общей долевой собственности, и он приобретен с использованием средств материнского (семейного) капитала. Рассмотрим каждое ограничение отдельно.
Закон устанавливает императивное правило для распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности:
"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: ГК РФ, Статья 246, пункт 1)
Это означает, что для заключения договора аренды всего земельного участка требуется единогласное согласие всех собственников. Решения большинством долей здесь недостаточно. Каждый участник долевой собственности должен либо подписать договор на стороне арендодателя, либо выдать нотариально удостоверенную доверенность на совершение таких действий одному из сособственников.
Это самый серьезный аспект вашей ситуации. Закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» возлагает на владельца сертификата ключевую обязанность:
"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, Статья 10, часть 4)
Если вы купили дом с участком за материнский капитал, то несовершеннолетние дети должны быть включены в число собственников. Следовательно, в сделке по аренде участка, если доли детям уже выделены, должны участвовать и они в лице своих законных представителей (родителей).
Более того, если выделение долей детям еще не произведено, то распоряжение участком (сдача в аренду) до исполнения этого обязательства является крайне рискованным шагом. Органы опеки и попечительства, а также СФР (Социальный фонд России, ранее — ПФР) могут расценить это как действие, потенциально нарушающее имущественные права детей. Об этом говорит общий принцип осуществления родительских прав:
"Родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей. При осуществлении родительских прав родители не вправе причинять вред... имуществу детей..." (Источник: СК РФ, Статья 65, пункт 1)
Важно понимать, что прямого требования получать разрешение СФР или органов опеки на аренду земли в Федеральном законе № 256-ФЗ нет, так как он регулирует распоряжение средствами капитала, а не самим имуществом. Однако риск оспаривания сделки вытекает из общих норм о правах детей и нецелевом использовании средств.
Если сделка аренды создаст препятствия для использования жилого дома по назначению, суд или СФР могут усмотреть в этом покушение на права и законные интересы третьих лиц (детей). Такая сделка является ничтожной:
"Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна..." (Источник: ГК РФ, Статья 168, пункт 2)
Даже если право собственности зарегистрировано на одного из супругов, для сделок с недвижимостью необходимо согласие другого супруга:
"Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации... необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга." (Источник: СК РФ, Статья 35, пункт 3)
Исходя из контекста, аренда участка может не требовать государственной регистрации самого договора (срок 11 месяцев), но так как имущество само по себе зарегистрировано, для минимизации рисков лучше получить такое согласие.
Таким образом, для законного заключения договора аренды необходимо:
Чтобы договор был действительным, необходимо согласовать его существенные условия.
а) Предмет договора
Это наиболее важный пункт. Объект аренды должен быть идентифицирован до степени смешения. Недостаточно просто написать «земельный участок по адресу...».
"В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным." (Источник: ГК РФ, Статья 607, пункт 3)
Вам необходимо точно указать: кадастровый номер участка, площадь, адрес и категорию земель. Если в аренду сдается только часть участка, необходимо приложить план границ сдаваемой части.
б) Арендная плата
Для договора аренды недвижимости, заключаемого на определенный срок, условие о размере арендной платы является существенным. Если в договоре аренды недвижимости не указан размер платы, он считается незаключенным. Закон прямо указывает на важность этого условия:
"Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды." (Источник: ГК РФ, Статья 614, пункт 1)
Первоочередная задача: Если доли на дом и участок за детьми еще не закреплены, сначала выполните это обязательство, оформив долевую собственность у нотариуса. Сдача в аренду без этого — ваш самый большой риск. Наличие выделенных долей делает позицию родителей-арендодателей более защищенной: вы действуете в интересах детей, предоставляя им право на получение дохода, согласно их имущественным правам:
"Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им... При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного..." (Источник: СК РФ, Статья 60, пункт 3)
После выделения долей: Проведите собрание всех собственников (включая второго родителя от имени детей) и получите письменное согласие всех на заключение договора аренды.
Составьте договор в простой письменной форме. Учитывая срок 11 месяцев, государственная регистрация договора не требуется.
"Договор аренды на срок более года... должен быть заключен в письменной форме." (Источник: ГК РФ, Статья 609, пункт 1)
В договоре обязательно пропишите:
Соберите полный пакет документов: сохраните копии согласий всех собственников, особенно если кто-то подписывает отдельно, а также нотариальное согласие супруга.
Заключительный вывод:
Сам по себе факт использования маткапитала не является прямым законодательным запретом на аренду. Основную угрозу представляет отсутствие выделенных долей детям или создание условий, ухудшающих их имущественное положение. Если доли детям еще не выделены, настоятельно рекомендую проконсультироваться с адвокатом в сфере недвижимости и семейного права перед тем, как предпринимать какие-либо действия по сдаче участка в аренду, так как цена ошибки — признание всей сделки ничтожной по иску прокурора или СФР в защиту интересов несовершеннолетних.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
