Отказ в выкупе муниципального участка членом СНТ без проведения торгов

Возможность приобретения членом СНТ смежного муниципального земельного участка без проведения торгов

Анализ ситуации

Вы, как член садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ), подали заявление о предоставлении в собственность за плату соседнего свободного участка, находящегося в муниципальной собственности. К заявлению были приложены необходимые документы, включая протокол общего собрания членов СНТ. Уполномоченный орган отказал, сославшись на необходимость проведения аукциона.

Отказ органа местного самоуправления основан на общем принципе земельного законодательства: предоставление земельных участков из публичной собственности осуществляется на торгах, за исключением прямо предусмотренных законом случаев. Ваша ситуация под эти исключения не подпадает.

Применимые нормы и оценка правомерности отказа

1. Общий порядок продажи муниципальных участков

По общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, производится на аукционах:

«Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи» (Земельный кодекс РФ, статья 39.3, пункт 1).

2. Случаи продажи без торгов

В части 2 статьи 39.3 ЗК РФ перечислены такие исключения. Для членов СНТ имеет значение подпункт 3:

«садового земельного участка или огородного земельного участка, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, члену такого товарищества» (ЗК РФ, статья 39.3, пункт 2, подпункт 3).

Это основание применяется, только если испрашиваемый участок был образован из земельного массива, изначально предоставленного вашему СНТ. Поскольку вы просите отдельный смежный муниципальный участок, не входящий в границы земли, выделенной товариществу, данная норма не применяется.

Аналогичная логика действует и для аренды без торгов — подпункт 7 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ говорит об участках, образованных из участка, предоставленного СНТ.

3. Особый порядок для участков «садоводства для собственных нужд»

Статья 39.18 ЗК РФ устанавливает специальную процедуру предоставления участков для садоводства. В ней также предусмотрено исключение для членов СНТ:

«Положения настоящей статьи не применяются при предоставлении земельных участков гражданам для... ведения садоводства для собственных нужд в случае, если: ... 5) такие граждане являются членами садоводческих некоммерческих товариществ, которым в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.3 и подпунктом 7 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса или другими федеральными законами садовые земельные участки предоставляются без проведения торгов» (ЗК РФ, статья 39.18, пункт 8, подпункт 5).

Эта норма не создаёт самостоятельного права на получение любого муниципального участка без торгов, а лишь уточняет, что к отношениям, где уже есть право на бесторговое получение (например, участка из состава земель СНТ), не применяется аукционная процедура, предусмотренная статьёй 39.18. В вашем случае право на такое получение отсутствует, поэтому ссылка на эту статью не поможет.

4. Основания для отказа в предоставлении без торгов

Ваш отказ, скорее всего, мотивирован именно тем, что вы не относитесь к категориям лиц, имеющих право приобрести участок без аукциона. Это прямо закреплено в первой же норме статьи 39.16 ЗК РФ:

«Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов» (ЗК РФ, статья 39.16, подпункт 1).

Таким образом, отказ является правомерным — у члена СНТ нет общего права на выкуп любого соседнего муниципального участка в обход конкурентных процедур.

5. Значение протокола общего собрания членов СНТ

Федеральный закон № 217-ФЗ определяет, что:

«Предоставление товариществу и членам товарищества земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом» (Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ, статья 22, пункт 1).

Согласие общего собрания СНТ имеет значение для внутреннего распределения земли внутри товарищества, но не может подменять собой установленный ЗК РФ порядок предоставления земель из публичной собственности. Муниципалитет не связан решениями членов СНТ и обязан действовать строго в рамках закона. Поэтому наличие протокола не меняет квалификацию ситуации и не даёт права на бесторговую продажу.

Альтернативный путь: перераспределение земельных участков

Вместо покупки отдельного участка можно рассмотреть механизм перераспределения вашего частного участка и муниципальных земель. Этот способ допускается, в частности:

«Перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков» (ЗК РФ, статья 39.28, пункт 1, подпункт 2),
а также:
«перераспределение земель и (или) земельных участков... и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для... ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд... при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков» (ЗК РФ, статья 39.28, пункт 1, подпункт 3).

Если соседний участок вклинивается в ваши границы или его присоединение позволит устранить чересполосицу, а общая площадь после увеличения не превысит предельные размеры, установленные в муниципальном образовании, можно подать заявление о перераспределении (статья 39.29 ЗК РФ). В этом случае заключается соглашение, а увеличение площади оплачивается в установленном размере (п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ). Это законный способ получить часть или весь смежный участок без аукциона, но не как отдельный объект, а путём укрупнения вашего надела.

Рекомендации

1. Проверьте мотивировку отказа — запросите у уполномоченного органа письменный ответ с ссылками на конкретные пункты статьи 39.16 ЗК РФ. Если там указаны только общие фразы без правового обоснования, это может служить поводом для административного или судебного обжалования (ст. 59, 61, 64 ЗК РФ), но с учётом того, что основание для отказа по существу, скорее всего, законное, такой спор малоперспективен.
2. Рассмотрите перераспределение — если участок позволяет устранить недостатки границ и увеличение площади не превысит предельные нормы, подготовьте схему расположения земельного участка и подайте заявление о перераспределении в порядке статьи 39.29 ЗК РФ. Это наиболее реальный путь получить смежную землю без торгов.
3. Если перераспределение невозможно (например, участок слишком велик или нет оснований, предусмотренных подп. 2 или 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ), единственный способ приобрести данный участок — участие в аукционе, когда он будет выставлен на торги.
4. Для детального анализа перспектив именно вашего участка и подготовки необходимых документов (схем, заявлений) рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном праве.

Вывод

Отказ муниципалитета в предоставлении смежного участка без проведения торгов соответствует закону, поскольку вы не обладаете правом на приобретение такого участка без аукциона — исключения, установленные для членов СНТ (приобретение участков из состава земель самого товарищества), на ваш случай не распространяются. Решение общего собрания СНТ не является основанием для обхода конкурентных процедур. Рассмотрите альтернативу — перераспределение земель, которое позволяет присоединить часть муниципального участка к вашему без торгов при соблюдении определённых условий.