Здравствуйте, мы как сельхозпроизводители арендовали земельный участок площадью примерно полтора гектара, земли сельхозназначения, разрешёнка под строительство коровника. Аренда оформлена на 10 лет. Подскажите, через сколько времени мы сможем выкупить этот участок в собственность? И нужно ли для этого полностью построить коровник? Спасибо.
НейроадвокатВы арендуете земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью около 1,5 га, разрешённое использование — под строительство коровника, срок аренды — 10 лет. Вы планируете выкупить этот участок в собственность и хотите знать, когда можно это сделать и обязательно ли завершать строительство коровника. Проанализируем ситуацию на основе норм Земельного кодекса РФ и Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Закон предусматривает два ключевых механизма приобретения такого участка в собственность без проведения торгов:
Эти основания регулируются разными пунктами части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ. Ниже рассмотрим каждое из них.
Если вы не планируете сначала строить коровник или хотите приобрести участок независимо от строительства, вы вправе воспользоваться правилом, установленным для арендаторов земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства.
»… продажа без проведения торгов осуществляется: 9) земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;»
(Источник: подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ)
Как это работает в вашей ситуации:
Ваш участок относится к землям сельскохозяйственного назначения и предназначен для сельскохозяйственного производства (строительство коровника — это связанная с сельским хозяйством цель, что отвечает назначению участка).
Вы вправе подать заявление о выкупе после того, как пройдёт три года с даты подписания договора аренды. Поскольку аренда оформлена на 10 лет, вы можете подать заявление в любой момент начиная с дня, следующего за трёхлетней годовщиной аренды, но до истечения срока договора.
Строительство коровника для выкупа по этому основанию не требуется. Достаточно надлежаще использовать участок по назначению и не иметь неустранённых нарушений земельного законодательства, зафиксированных в рамках государственного земельного надзора. Если нарушений нет, уполномоченный орган не вправе отказать в продаже без торгов по мотивам отсутствия застройки.
Цена земельного участка при выкупе без торгов не может превышать его кадастровую стоимость (пункт 3 статьи 39.4 ЗК РФ).
Таким образом, ориентировочно через три года после начала аренды вы можете инициировать выкуп, не дожидаясь окончания строительства коровника.
Если вы планируете построить коровник, зарегистрировать на него право собственности и только потом приобрести землю, можно воспользоваться другим основанием — преимущественным правом собственника объекта недвижимости, расположенного на участке.
»… без проведения торгов осуществляется продажа: 6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;»
(Источник: подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ)
В силу статьи 39.20 ЗК РФ собственники зданий, сооружений имеют исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду. Поэтому, как только коровник будет построен и зарегистрирован как ваша собственность, вы сможете сразу, не ожидая трёхлетнего срока, обратиться за выкупом участка.
На что обратить внимание:
Без строительства коровника вы сможете подать заявление о выкупе не ранее чем через три года с даты заключения договора аренды (при отсутствии нарушений). Собирать документы и обращаться в уполномоченный орган можно уже после истечения трёх лет, главное — успеть до окончания срока аренды.
Если построите коровник полностью и оформите право собственности на него, вы получите право выкупить участок досрочно (сразу после регистрации права на здание), не дожидаясь трёх лет.
Какой путь выбрать — зависит от ваших планов по строительству и финансовых возможностей. Если строительство затянется или пока не планируется, спокойно ждите трёх лет, продолжая использовать участок по назначению (например, для сенокошения, выпаса скота или иного сельхозпроизводства, не требующего капитальных объектов). Это не помешает выкупу.
Перед подачей заявления убедитесь, что у государственного земельного надзора нет сведений о неустранённых нарушениях с вашей стороны. Рекомендую также проверить условия вашего договора аренды — возможно, он уже содержит положение о выкупе. Если возникнут сложности с толкованием норм или подготовкой документов, обратитесь к адвокату, специализирующемуся на земельном праве.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
