Оформление продажи доли земельного участка, предоставленного многодетной семье, до регистрации права собственности
Анализ ситуации
Вы описываете ситуацию, когда земельный участок был предоставлен многодетной семье на основании постановления местной администрации в общую долевую собственность, но государственная регистрация права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) до сих пор не произведена. Совершеннолетний сын бывшего супруга, указанный в постановлении в качестве одного из будущих собственников, желает продать свою долю вам и вашим младшим детям.
Это довольно распространенная ситуация, когда правоустанавливающий документ (постановление) есть, а регистрация права еще не проведена. Правильное оформление сделки в таком случае требует соблюдения определенной последовательности действий.
Применимые нормы права
О необходимости государственной регистрации права на недвижимость
Земельный участок относится к недвижимому имуществу, что прямо установлено законом:
"К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей..." (Источник: ГК РФ, статья 130)
Права на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации:
"Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом." (Источник: ГК РФ, статья 8.1)
О регистрации перехода права собственности
При отчуждении недвижимости регистрация перехода права обязательна:
"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации." (Источник: ГК РФ, статья 551)
Ключевое правило содержится в законе о регистрации недвижимости:
"Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости... проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 1)
О нотариальном удостоверении сделок с долями
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат обязательному нотариальному удостоверению:
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 42)
В вашем случае отчуждается доля только одного участника, а не всех, поэтому нотариальное удостоверение обязательно.
О преимущественном праве покупки
"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли..." (Источник: ГК РФ, статья 250)
Поскольку вы и младшие дети уже являетесь участниками долевой собственности (согласно постановлению), вы покупаете долю не как посторонние лица, а как другие участники долевой собственности, поэтому правило о преимущественном праве покупки не создает дополнительных сложностей.
О возможности отчуждения участка, предоставленного многодетной семье
Земельное законодательство предусматривает возможность предоставления участков многодетным семьям:
"Предоставление земельного участка... гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно... осуществляется в случае предоставления:... 6) земельного участка гражданам, имеющим трех и более детей, в случае и в порядке, которые установлены органами государственной власти субъектов Российской Федерации." (Источник: ЗК РФ, статья 39.5)
Важно отметить, что законами субъектов РФ могут устанавливаться ограничения по распоряжению такими участками (например, запрет на отчуждение в течение определенного срока). Эту информацию необходимо уточнить в региональном законодательстве вашего субъекта РФ.
Алгоритм действий и ответы на вопросы
1. Можно ли сразу заключить договор купли-продажи доли?
Нет, сразу заключить договор купли-продажи доли с последующей регистрацией перехода права не получится.
Как следует из приведенных выше норм, для регистрации перехода права на долю необходима предварительная государственная регистрация самого права на участок в ЕГРН. Продать можно только то, что зарегистрировано. Постановление администрации является основанием для регистрации права, но само по себе право собственности еще не подтверждает в том смысле, который требуется для совершения сделок с недвижимостью в Росреестре.
2. Каков полный алгоритм действий?
Шаг 1: Постановка земельного участка на государственный кадастровый учет и регистрация права общей долевой собственности
Для начала необходимо зарегистрировать право общей долевой собственности всех лиц, указанных в постановлении администрации. Для этого потребуется:
-
Проверить, стоит ли участок на кадастровом учете. Если нет — необходимо провести межевание и подготовить межевой план. Это важное условие, поскольку:
"Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет." (Источник: ЗК РФ, статья 37)
Более того, при отсутствии в ЕГРН сведений о границах земельного участка регистрация может быть приостановлена согласно статье 26 Федерального закона N 218-ФЗ.
-
Подать заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности в Росреестр (через МФЦ). К заявлению приложить:
- Постановление администрации о предоставлении земельного участка (оригинал и копию);
- Межевой план (если участок не стоит на кадастровом учете);
- Документы, удостоверяющие личности всех правообладателей;
- Квитанцию об уплате государственной пошлины;
- Для несовершеннолетних детей — свидетельства о рождении.
Важно: заявление о регистрации права подается всеми лицами, указанными в постановлении (включая сына бывшего супруга) либо их законными представителями.
Шаг 2: Нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли
После того как право общей долевой собственности будет зарегистрировано в ЕГРН, можно приступать к оформлению сделки купли-продажи доли.
Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок подлежит обязательному нотариальному удостоверению (за исключением случая, когда все участники одновременно продают свои доли по одной сделке, что здесь не применимо).
Нотариус при удостоверении сделки:
- Проверит принадлежность имущества продавцу;
- Убедится в отсутствии ограничений и обременений;
- Разъяснит сторонам смысл и значение сделки;
- Самостоятельно запросит необходимые сведения из ЕГРН (в соответствии со статьей 47.1 Основ законодательства о нотариате).
Нотариус также обязан направить заявление о государственной регистрации перехода права в электронной форме в Росреестр, если стороны не возражают (статья 55 Основ законодательства о нотариате).
Шаг 3: Государственная регистрация перехода права собственности
После нотариального удостоверения договора документы направляются в Росреестр для регистрации перехода права собственности на долю от сына бывшего супруга к вам и младшим детям.
После регистрации вы получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права.
3. Какие документы потребуются?
Для первичной регистрации права:
- Постановление администрации о предоставлении земельного участка;
- Межевой план (при необходимости);
- Документы, удостоверяющие личность всех участников;
- Свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
- Квитанция об уплате госпошлины.
Для нотариального оформления сделки купли-продажи доли:
- Документы, удостоверяющие личность сторон;
- Выписка из ЕГРН о зарегистрированном праве;
- Договор купли-продажи (проект);
- Согласие супруга продавца, если он состоит в браке (может потребоваться);
- Разрешение органов опеки и попечительства, если среди покупателей есть несовершеннолетние (чтобы их интересы не были ущемлены).
4. Важные замечания
Ограничения по региональному законодательству. Земельные участки, предоставленные многодетным семьям, могут иметь ограничения по отчуждению, установленные законами субъекта Российской Федерации. Вам необходимо ознакомиться с соответствующим законом вашего региона, чтобы убедиться, что отчуждение доли не запрещено или не ограничено определенным сроком. Эту информацию можно уточнить у нотариуса при подготовке сделки.
Участие несовершеннолетних. Если доля приобретается в том числе на имя несовершеннолетних детей, это в целом допускается, но важно учитывать, что сделка не должна ухудшать их имущественное положение. Нотариус проверит соответствие сделки интересам несовершеннолетних.
Выводы и рекомендации
-
Продать долю без предварительной регистрации права собственности на земельный участок в ЕГРН невозможно. Действующее законодательство требует, чтобы право продавца было зарегистрировано до момента регистрации перехода права к покупателю.
-
Алгоритм действий следующий:
- Постановка участка на кадастровый учет (если не стоит) и государственная регистрация права общей долевой собственности всех лиц, указанных в постановлении администрации;
- Нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли между сыном бывшего супруга (продавец) и вами с младшими детьми (покупатели);
- Государственная регистрация перехода права собственности на долю.
-
Нотариальное удостоверение обязательно, так как отчуждается доля в праве общей долевой собственности, а не все доли по одной сделке.
-
До начала оформления рекомендую:
- Проверить региональное законодательство на предмет ограничений по отчуждению участков, предоставленных многодетным семьям;
- Обратиться за первичной консультацией к адвокату, специализирующемуся на земельном праве, для минимизации рисков и учета всех нюансов;
- Заказать выписку из ЕГРН, чтобы уточнить текущий статус участка (проведен ли кадастровый учет, есть ли какие-либо обременения).
Ситуация вполне решаема, но требует последовательного соблюдения всех формальностей, закрепленных в законодательстве. Соблюдение описанного алгоритма позволит вам законно и безопасно завершить оформление сделки.
