Выкуп муниципального участка под ЛПХ с гаражом: отказ администрации и продление аренды

Выкуп арендованного земельного участка под ЛПХ с капитальным гаражом: права арендатора, возможные отказы и как действовать

Вы арендуете у сельской администрации земельный участок из состава земель населённых пунктов с видом разрешённого использования «личное подсобное хозяйство». На участке расположен капитальный гараж, оформленный в вашу собственность по упрощённой процедуре. Вы хотите полностью выкупить участок в собственность, однако администрация ссылается на «градостроительные планы» как на возможное препятствие и ставит под сомнение продление аренды. Разберём ситуацию последовательно.

Анализ вашего права на выкуп участка

Вы одновременно являетесь:

• арендатором по долгосрочному договору (срок 20 лет, задолженности нет);
• собственником объекта капитального строительства (гаража), расположенного на этом арендованном участке.

Это даёт вам исключительное право на приобретение участка в собственность без торгов.

Применимые нормы

1. «Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках» (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.20, пункт 1)

2. «Без проведения торгов осуществляется продажа: … 6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса» (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.3, пункт 2, подпункт 6)

Дополнительно, поскольку ваш участок имеет назначение «ведение личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта», формально на него распространяется специальная процедура статьи 39.18 Земельного кодекса (подача извещения о предоставлении и возможный аукцион, если появятся иные желающие). Однако ваше право как собственника гаража является приоритетным – публикация извещения не требуется:

«Положения настоящей статьи не применяются при предоставлении земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения садоводства для собственных нужд в случае, если: … 2) такие граждане являются собственниками зданий, сооружений, обладающими правом на предоставление земельного участка в соответствии с подпунктами 4 и 5 статьи 39.5 или со статьей 39.20 настоящего Кодекса» (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.18, пункт 8, подпункт 2)

Таким образом, вы имеете право обратиться за выкупом участка без проведения торгов и без предварительной публикации извещения.

Может ли администрация отказать из-за «градостроительных планов»?

Устные намёки администрации недостаточны. Отказ в предоставлении земельного участка без торгов должен быть оформлен письменно и содержать одно из исчерпывающих оснований, перечисленных в статье 39.16 Земельного кодекса РФ.

Наиболее вероятные «градостроительные» основания, которые администрация могла бы попытаться применить:

• Земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд – отказ возможен только если вы запрашиваете выкуп в собственность или аренду на срок, превышающий срок резервирования (подпункт 7 пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ).
• Участок расположен в границах территории, в отношении которой заключён договор о комплексном развитии территории, либо принято решение о её комплексном развитии (подпункты 8 и 9 пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ). Однако если на участке стоит ваше здание, это ограничение не действует – закон прямо допускает выкуп в таком случае (текст подпункта 8 содержит оговорку «за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник здания, сооружения, помещений в них… расположенных на таком земельном участке»).
• Участок предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории (подпункт 17 пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ). Это основание действует, если вы не являетесь лицом, уполномоченным на строительство таких объектов. Иными словами, если в утверждённом проекте планировки или проекте межевания территории прямо указано, что ваш участок отводится, например, под дорогу, социальный объект и т.п., орган местного самоуправления обязан аргументировать отказ именно ссылкой на такой проект. Простые разговоры о «планах» без наличия утверждённой документации значения не имеют.

Кроме того, необходимо учитывать градостроительный регламент, установленный Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципалитета:

«Виды разрешённого использования земельных участков для земельных участков, расположенных в границах населённых пунктов, устанавливаются градостроительным регламентом» (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 85, пункт 3)

Если по ПЗЗ ваш участок находится в территориальной зоне, где ЛПХ является основным или вспомогательным видом разрешённого использования, это дополнительный аргумент в вашу пользу.

Является ли отсутствие межевания препятствием для выкупа?

Да, отсутствие установленных в соответствии с законом границ земельного участка (неразмежёванный участок) – это прямое основание для отказа в предоставлении земельного участка без торгов.

«Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка … при наличии хотя бы одного из следующих оснований: … 24) границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации недвижимости”» (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.16, пункт 1, подпункт 24)

Кроме того, объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учёт, то есть с определёнными границами (Земельный кодекс РФ, статья 37, пункт 1). Само понятие земельного участка как недвижимой вещи предполагает, что его границы определены в установленном законом порядке (Гражданский кодекс РФ, статья 141.2).

Порядок действий:

1. До подачи заявления о выкупе необходимо провести кадастровые работы (межевание), подготовить межевой план и осуществить государственный кадастровый учёт уточнённого земельного участка. Рекомендуется одновременно запросить в администрации градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), чтобы заранее увидеть зоны с особыми условиями использования, красные линии, границы территориальных зон – это поможет оценить риски.
2. Инициатива по межеванию обычно ложится на заинтересованное лицо – арендатора. После уточнения границ вы становитесь арендатором полноценного учтённого участка, что откроет дорогу к выкупу.

Можно ли выкупить ВЕСЬ участок, а не только часть под гаражом?

Законодательство не содержит прямого правила о том, что собственник строения может купить только «пятно застройки». Нормы сформулированы иначе: вы имеете исключительное право на приобретение именно того земельного участка, на котором расположено здание. Поскольку ваш гараж находится на участке, предоставленном для ведения личного подсобного хозяйства, и участок является единым объектом аренды, именно он и есть «земельный участок, на котором расположено здание».

Косвенное подтверждение допустимости выкупа всего участка – правило, установленное для приусадебных участков ЛПХ:

«Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов…» (Источник: Федеральный закон «О личном подсобном хозяйстве», статья 4, пункт 2)

Гараж относится к «иным зданиям, строениям, сооружениям», которые возводятся именно на приусадебном участке для обслуживания личного подсобного хозяйства. Соответственно, для эксплуатации такого объекта необходим весь участок, предоставленный под ЛПХ, а не только место под самим гаражом. Судебная практика в аналогичных ситуациях исходит из того, что при выкупе в порядке статьи 39.20 ЗК РФ площадь участка не ограничивается площадью застройки – определяется участок, поставленный на кадастровый учёт и обременённый арендой.

Риск: если администрация попытается выделить участок только под гаражом, вам придётся отстаивать право на весь участок в суде, однако формально-юридически для отказа нет оснований.

Что будет после истечения срока аренды, если участок не выкуплен?

Даже если выкуп не состоится, ваши права арендатора, надлежащим образом использующего участок, защищены.

1. Преимущественное право на заключение нового договора аренды без торгов. Вы как арендатор, которому участок предоставлен без проведения торгов, имеете право на новый договор аренды при одновременном соблюдении условий:

«1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка … не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 – 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов…» (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.6, пункты 3 и 4)

Таким образом, если вы вовремя подадите заявление, продолжаете платить аренду и использовать участок по назначению, администрация обязана заключить с вами новый договор аренды без торгов.

1. Если в аренде в будущем почему-либо откажут (например, реально утвердят проект изъятия для муниципальных нужд), это не означает автоматическую потерю гаража. Прекращение права аренды при наличии находящейся в вашей собственности постройки влечёт последствия, урегулированные судом: вы вправе требовать либо выкупа участка, либо возмещения стоимости строения, либо установления условий пользования участком на новый срок (Гражданский кодекс РФ, статья 272, пункт 2).

Выводы и рекомендации

Администрация не может «просто так» отказать в выкупе и продлении аренды. Отказ должен быть оформлен письменно со ссылкой на конкретные основания из статьи 39.16 ЗК РФ. Ссылки на некие «градостроительные планы» без подтверждения утверждённой документацией планировки территории или решения о резервировании незаконны.

Что вам необходимо сделать для защиты своих интересов:

1. До подачи заявления о выкупе:

   • инициируйте кадастровые работы и уточните границы участка (проведите межевание), чтобы устранить основание для отказа по подпункту 24 пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ;
   • получите Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который покажет все ограничения, красные линии, зоны с особыми условиями и виды разрешённого использования;
   • ознакомьтесь с действующими Правилами землепользования и застройки вашего муниципального образования (Каневского района), проверьте, к какой территориальной зоне отнесён участок и является ли ЛПХ разрешённым видом.

2. Подавайте письменное заявление о предоставлении земельного участка в собственность (купли-продажи) со ссылкой на статью 39.20 ЗК РФ и подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, приложив документы о праве собственности на гараж, договор аренды и кадастровый паспорт уточнённого участка.

3. В случае получения письменного отказа внимательно проанализируйте указанное основание. Если оно не соответствует фактическим обстоятельствам (нет утверждённой документации по планировке, нет резервирования и т.п.), отказ можно оспорить в суде. Устные «намёки» правового значения не имеют.

4. Даже если выкуп затянется: в срок до истечения аренды подайте заявление о заключении нового договора аренды. При соблюдении условий (отсутствие долга, целевое использование) вам не могут отказать.

В случае возникновения спора рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном праве, для оценки всей муниципальной градостроительной документации и подготовки процессуальных документов.