Как узаконить захваченный участок земли в 115 кв. метров: процедура и важные моменты

Оформление прав на самовольно занятый земельный участок площадью 115 кв. м, примыкающий к основному участку

Анализ ситуации

Вы используете земельный участок ориентировочной площадью 115 кв. м, который фактически примыкает к вашему основному участку, но не находится в вашей собственности и не стоит на кадастровом учёте. Правоустанавливающих документов на этот прирезок нет, имеется только старый технический паспорт БТИ, в котором указана площадь, но отсутствуют координаты границ. Существует риск, что занимаемая территория относится к землям общего пользования. Соседи устно не возражают. Вы хотите оформить именно этот примыкающий участок в собственность, без оформления соседнего заброшенного участка.

С юридической точки зрения вы находитесь в положении самовольного пользования землёй, что само по себе является нарушением. Поэтому наиболее законный путь – не захват, а официальное приращение вашего основного участка за счёт прилегающей государственной (муниципальной) земли через процедуру перераспределения земельных участков. Однако успех этой процедуры зависит от ряда условий, включая статус самого прирезка, наличие уточнённых границ вашего основного участка, соблюдение градостроительных норм и отсутствие ограничений.

Применимые правовые нормы

1. Перераспределение как способ прирезки

Земельный кодекс РФ прямо предусматривает возможность увеличить частный земельный участок за счёт государственных или муниципальных земель путём перераспределения. Это регулируется главой V.4 ЗК РФ, в частности статьями 39.28 и 39.29.

«1. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в следующих случаях:
...

1. перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;
   3.1) перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности и не указанных в подпункте 3 настоящего пункта, в целях обеспечения соблюдения требований, предусмотренных статьёй 11.9 настоящего Кодекса;»
   (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.28, пункты 1.3 и 1.3.1)

Для вас подходящими основаниями могут быть подпункт 3 (если основной участок предназначен для ИЖС, ЛПХ, садоводства или огородничества и прирезка не превысит максимальный размер) либо подпункт 3.1 (если перераспределение нужно исключить вклинивание, изломанность границ – это как раз ваш случай, когда земля «захвачена», чтобы выправить конфигурацию).

2. Процедура перераспределения и необходимые документы

Порядок заключения соглашения о перераспределении установлен статьёй 39.29 ЗК РФ.
Чтобы инициировать процесс, необходимо подать в уполномоченный орган (местную администрацию) заявление о перераспределении, приложив к нему:

• копии правоустанавливающих документов на ваш основной земельный участок, если право на него не зарегистрировано в ЕГРН;
• схему расположения земельного участка – если нет утверждённого проекта межевания территории (пп. 2 п. 3 ст. 39.29 ЗК РФ).

Схема расположения подготавливается с учётом существующих границ, красных линий и территорий общего пользования. Требования к ней изложены в статье 11.10 ЗК РФ:

«2. Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учётом утверждённых документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, … наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий…»
(Источник: Земельный кодекс РФ, статья 11.10, пункт 2)

3. Проблема отсутствия координат в техпаспорте и роль кадастровых работ

Старый технический паспорт БТИ сам по себе не содержит сведений о координатах границ и не может заменить межевой план, который является обязательным для кадастрового учёта образуемого участка. Результатом кадастровых работ, выполняемых кадастровым инженером, является:

«межевой план, технический план или акт обследования»
(Источник: Федеральный закон «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 № 221-ФЗ, статья 37)

В межевом плане (ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ) определяются координаты характерных точек границ, и именно он служит основанием для кадастрового учёта. Техпаспорт БТИ может быть полезен как дополнительное доказательство длительного существования фактических границ, но без проведения кадастровых работ оформить участок невозможно.

4. Риск отнесения участка к землям общего пользования

Если ваш прирезок расположен в границах территорий общего пользования (улица, проезд, площадь и т.п.), он не может быть передан в частную собственность. Это прямо закреплено в нескольких нормах:

«12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.»
(Источник: Земельный кодекс РФ, статья 85, пункт 12)

Аналогичный запрет содержит пункт 8 статьи 27 ЗК РФ (запрет приватизации в границах территорий общего пользования). При подготовке схемы расположения кадастровый инженер проверит наличие красных линий и территорий общего пользования, что позволит заранее оценить перспективы.

5. Согласование границ с соседями

Устное «не против» не имеет юридической силы. Если образуемый участок граничит с другими земельными участками, то при межевании обязательно письменное согласование местоположения смежной границы. Порядок и форма такого согласования установлены:

«1. Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ… Результат согласования местоположения границ считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей…»
(Источник: Федеральный закон «О кадастровой деятельности», статья 40, части 1, 2)

6. Важное условие: ваш основной участок должен иметь уточнённые границы

При рассмотрении заявления о перераспределении уполномоченный орган откажет, если границы вашего исходного частного участка не уточнены в ЕГРН. Одно из оснований для отказа:

«10) границы земельного участка, находящегося в частной собственности, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»;»
(Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.29, пункт 9, подпункт 10)

Поэтому сначала, возможно, потребуется провести уточнение границ вашего основного участка (если они не установлены с нормативной точностью).

7. Муниципальный регламент

Конкретный административный регламент по предоставлению или перераспределению земельных участков утверждается на уровне вашего муниципального образования. В представленном контексте такой регламент отсутствует. Для его получения и ознакомления необходимо обратиться в местную администрацию (отдел управления муниципальным имуществом, земельный отдел) или на официальный сайт муниципалитета.

Выводы и рекомендации

1. Основной путь легализации – процедура перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной/муниципальной собственности, и вашего собственного земельного участка (на основании пп. 3 или 3.1 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ). Для этого необходимо:

   • Убедиться, что ваш основной участок стоит на кадастровом учёте с уточнёнными границами. Если нет – выполнить межевание и уточнить его границы.
   • Обратиться к кадастровому инженеру для подготовки схемы расположения прирезка на кадастровом плане территории с учётом площади 115 кв. м. Кадастровый инженер также проверит наличие/отсутствие красных линий и ограничений.
   • Получить письменное согласование смежных границ с соседями (если таковые затрагиваются).

2. Порядок действий:

   • Подготовить схему расположения земельного участка (за ваш счёт).
   • Подать в местную администрацию заявление о перераспределении с приложением схемы и документов на ваш основной участок.
   • Администрация в срок не более 20 дней (ст. 39.29 п. 8 ЗК РФ) либо утвердит схему и направит её вам, либо даст согласие на заключение соглашения (если есть проект межевания), либо вынесет мотивированный отказ.
   • После утверждения схемы вы обеспечиваете проведение кадастровых работ (межевой план) и кадастровый учёт образованного участка.
   • Затем администрация направит вам проект соглашения о перераспределении, после подписания которого право на увеличенный участок регистрируется в ЕГРН.

3. Что можно сделать со старым техпаспортом БТИ: он может быть использован как дополнительное доказательство существования фактических границ на местности длительное время (15 лет и более) – например, при уточнении границ вашего основного участка по правилам ч. 1.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ, но не заменит межевание.

4. Если участок в красных линиях (территория общего пользования): придётся признать, что узаконить его в частную собственность нельзя – закон прямо запрещает приватизацию таких земель. В этом случае возможно рассмотреть оформление сервитута или аренды, но без передачи в собственность.

5. Риски самовольного занятия: продолжение использования неоформленного участка может повлечь административную ответственность и принудительное освобождение земли. Поэтому затягивать с легализацией не стоит.

6. Если администрация откажет по основаниям, которые вы считаете незаконными, отказ можно обжаловать в судебном порядке. В суде также можно попытаться признать право на участок, но для этого потребуются веские доказательства длительного добросовестного использования и соблюдения всех градостроительных норм. В такой ситуации настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельных спорах.

7. Муниципальный регламент: обратитесь лично в уполномоченный орган местного самоуправления (земельный департамент/комитет) или изучите официальный сайт муниципального образования, чтобы точно знать требования к заявлению и перечень документов, установленные вашим муниципалитетом.