Правовой анализ компетенции общего собрания собственников по вопросам изменения границ земельных участков в жилищном комплексе
Анализ ситуации
В данном случае рассматривается правомерность включения в повестку общего собрания собственников вопросов, связанных с изменением границ придомовой территории и смежных земельных участков в жилищном комплексе из трех многоквартирных домов, расположенных на одном земельном участке с общими коммуникациями.
Компетенция общего собрания собственников
Согласно Жилищному кодексу РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся вопросы управления общим имуществом, включая земельный участок.
"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 44, пункт 2)
"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 36, часть 1, пункт 4)
Правовой анализ доводов управляющей компании
1. Относится ли изменение границ к компетенции собрания?
Вывод: Да, относится, поскольку земельный участок является частью общего имущества собственников.
Вопросы изменения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, непосредственно затрагивают права собственников на общее имущество. Собрание правомочно принимать решения о пределах использования земельного участка, что включает в себя и вопросы определения его границ.
2. Правомерность раздельных собраний для комплекса с общим имуществом
Вывод: Нет, проведение раздельных собраний неправомерно.
Поскольку три многоквартирных дома расположены на одном земельном участке и имеют общие коммуникации, они образуют единый комплекс с общим имуществом. В таком случае должно проводиться единое общее собрание всех собственников помещений во всех трех домах.
"Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 46, часть 1)
3. Правомерность включения вопроса о согласии на изменение границ смежных участков
Вывод: Включение данного вопроса правомерно, так как установка забора и павильона охраны затрагивает общее имущество.
Решение об установке объектов на земельном участке, относящемся к общему имуществу, требует согласия собственников, поскольку такие действия изменяют режим использования общего имущества.
4. Возможность перераспределения территорий общего пользования
Вывод: Земли общего пользования имеют особый правовой статус.
"территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 1, пункт 12)
Территории общего пользования не подлежат приватизации и не могут быть включены в состав придомовой территории многоквартирного дома без изменения их правового статуса, что требует решения органов местного самоуправления и изменения документации по планировке территории.
Выводы и рекомендации
-
По компетенции собрания: Вопросы изменения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, относятся к компетенции общего собрания собственников, поскольку земельный участок является частью общего имущества.
-
По процедуре проведения собрания: Проведение раздельных собраний для каждого дома неправомерно, поскольку все три дома расположены на одном земельном участке с общими коммуникациями. Необходимо проводить единое общее собрание всех собственников помещений комплекса.
-
По вопросам повестки дня:
- Вопрос об изменении границ придомовой территории правомерен для рассмотрения на общем собрании
- Вопрос о согласии на изменение границ смежных участков для целей установки забора и павильона охраны также правомерен
- Вопрос о присоединении территории общего пользования требует предварительного решения органов местного самоуправления об изменении ее статуса
-
Рекомендации:
- Провести единое общее собрание всех собственников трех домов
- По вопросу о территориях общего пользования предварительно получить официальную позицию органов местного самоуправления
- Для легализации установки забора и павильона охраны может потребоваться установление сервитута или иного ограничения прав
- При возникновении споров рекомендую обратиться к адвокату для судебной защиты прав собственников
Доводы управляющей компании о ничтожности собрания частично обоснованы только в части неправомерности проведения раздельных собраний, но не в части отсутствия компетенции собрания по вопросам использования земельного участка.
