Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Земельное право

Оценка законности заключения управляющей компании о ничтожности собрания собственников по корректировке границ придомовой территории

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Инициируйте проведение единого общего собрания собственников всех трех домов комплекса.
  2. 2
    Включите в повестку единого собрания вопросы об изменении границ придомовой территории и согласии на изменение смежных участков.
  3. 3
    Получите официальную позицию органов местного самоуправления о возможности изменения статуса территории общего пользования.
  4. 4
    Рассмотрите вопрос об установлении сервитута для легализации забора и павильона охраны.
  5. 5
    Оспаривайте решения раздельных собраний, так как они неправомерны для единого комплекса.

Документы и доказательства

  • Соберите протоколы раздельных собраний по каждому дому для фиксации процедурного нарушения.
  • Запросите проект межевания территории и распоряжение департамента, которым он утверждён.
  • Получите ответ органов местного самоуправления о статусе земель общего пользования.
  • Запросите выписку из ЕГРН на земельный участок под комплексом.
  • Подготовьте эскизное предложение по забору и павильону охраны для обоснования сервитута.
  • Зафиксируйте доводы управляющей компании о ничтожности собрания в письменном виде.

  • Срочно: первые шаги

    • Включите в повестку единого собрания вопросы об изменении границ участков и согласии на установку забора с павильоном охраны.
    • Запросите у городской администрации проект межевания и документы о статусе земель, планируемых к присоединению.
    • Зафиксируйте в протоколе собрания решение о необходимости установления сервитута для легализации забора и павильона.
    • При отказе администрации изменить статус земель — приостановите голосование по этому вопросу до получения официального решения.

  • Сроки и риски

    • Раздельные собрания по домам неправомерны: решения могут оспорить из-за нарушения процедуры.
    • Проведите единое собрание собственников всех трех домов, иначе решения по границам ничтожны.
    • Риск: присоединение территории общего пользования без решения муниципалитета признают незаконным.
    • Для забора и павильона охраны потребуется сервитут или ограничение прав, иначе самовольная постройка.
    • При споре с управляющей компанией решения собрания могут признать недействительными в суде.

  • Чего не делать

    • Не проводите раздельные собрания по каждому дому — это неправомерно, нужно единое собрание всех собственников комплекса.
    • Не голосуйте за установку забора и павильона охраны без юридического оформления прав на землю (сервитут или иное ограничение).
    • Не игнорируйте доводы управляющей компании о ничтожности собрания в части раздельного голосования — они частично обоснованы.
    • Не рассматривайте вопрос об изменении границ придомовой территории без учёта, что участок принадлежит городу, а не собственникам.
    • Не утверждайте эскизное предложение по смежным участкам, пока не получена официальная позиция органов местного самоуправления.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату для судебной защиты, если управляющая компания оспорит решение собрания.
    • Адвокат необходим при подготовке иска о признании решения собрания недействительным.
    • Привлеките юриста для оценки правомерности действий органов местного самоуправления.
    • Сложность спора о границах и территориях общего пользования требует профессиональной защиты.
    • Консультация адвоката нужна для оспаривания проекта межевания в суде.
    • Без адвоката не обойтись, если возник спор о сервитуте на земельный участок.

  • Альтернативные пути

    • Инициируйте единое собрание собственников всех трёх домов, так как раздельные собрания неправомерны.
    • Запросите в местной администрации официальное решение об изменении статуса территорий общего пользования.
    • Рассмотрите вариант установления сервитута на смежный участок для легализации забора и павильона.
    • Предложите администрации заключить соглашение о перераспределении земель для увеличения придомовой территории.
    • Закажите независимую экспертизу проекта межевания для оценки возможности присоединения свободных земель.
    • Обсудите с администрацией возможность выкупа или аренды смежного участка для нужд комплекса.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Правовой анализ компетенции общего собрания собственников по вопросам изменения границ земельных участков в жилищном комплексе

Анализ ситуации

В данном случае рассматривается правомерность включения в повестку общего собрания собственников вопросов, связанных с изменением границ придомовой территории и смежных земельных участков в жилищном комплексе из трех многоквартирных домов, расположенных на одном земельном участке с общими коммуникациями.

Компетенция общего собрания собственников

Согласно Жилищному кодексу РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся вопросы управления общим имуществом, включая земельный участок.

"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 44, пункт 2)

"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 36, часть 1, пункт 4)

Правовой анализ доводов управляющей компании

1. Относится ли изменение границ к компетенции собрания?

Вывод: Да, относится, поскольку земельный участок является частью общего имущества собственников.

Вопросы изменения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, непосредственно затрагивают права собственников на общее имущество. Собрание правомочно принимать решения о пределах использования земельного участка, что включает в себя и вопросы определения его границ.

2. Правомерность раздельных собраний для комплекса с общим имуществом

Вывод: Нет, проведение раздельных собраний неправомерно.

Поскольку три многоквартирных дома расположены на одном земельном участке и имеют общие коммуникации, они образуют единый комплекс с общим имуществом. В таком случае должно проводиться единое общее собрание всех собственников помещений во всех трех домах.

"Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 46, часть 1)

3. Правомерность включения вопроса о согласии на изменение границ смежных участков

Вывод: Включение данного вопроса правомерно, так как установка забора и павильона охраны затрагивает общее имущество.

Решение об установке объектов на земельном участке, относящемся к общему имуществу, требует согласия собственников, поскольку такие действия изменяют режим использования общего имущества.

4. Возможность перераспределения территорий общего пользования

Вывод: Земли общего пользования имеют особый правовой статус.

"территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 1, пункт 12)

Территории общего пользования не подлежат приватизации и не могут быть включены в состав придомовой территории многоквартирного дома без изменения их правового статуса, что требует решения органов местного самоуправления и изменения документации по планировке территории.

Выводы и рекомендации

  1. По компетенции собрания: Вопросы изменения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, относятся к компетенции общего собрания собственников, поскольку земельный участок является частью общего имущества.

  2. По процедуре проведения собрания: Проведение раздельных собраний для каждого дома неправомерно, поскольку все три дома расположены на одном земельном участке с общими коммуникациями. Необходимо проводить единое общее собрание всех собственников помещений комплекса.

  3. По вопросам повестки дня:

    • Вопрос об изменении границ придомовой территории правомерен для рассмотрения на общем собрании
    • Вопрос о согласии на изменение границ смежных участков для целей установки забора и павильона охраны также правомерен
    • Вопрос о присоединении территории общего пользования требует предварительного решения органов местного самоуправления об изменении ее статуса

  4. Рекомендации:

    • Провести единое общее собрание всех собственников трех домов
    • По вопросу о территориях общего пользования предварительно получить официальную позицию органов местного самоуправления
    • Для легализации установки забора и павильона охраны может потребоваться установление сервитута или иного ограничения прав
    • При возникновении споров рекомендую обратиться к адвокату для судебной защиты прав собственников

Доводы управляющей компании о ничтожности собрания частично обоснованы только в части неправомерности проведения раздельных собраний, но не в части отсутствия компетенции собрания по вопросам использования земельного участка.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение