Как обезопасить правоустанавливающие документы при передаче агентству до подписания договора
Ваши опасения совершенно обоснованны. Требование агентства передать оригиналы или копии всех правоустанавливающих документов до подписания агентского договора является явным признаком недобросовестного поведения и выходит за рамки разумной деловой практики. Закон на вашей стороне, и вы имеете полное право диктовать условия передачи своей документации.
Проанализируем ситуацию с точки зрения закона.
1. Обязаны ли вы передавать документы до подписания договора?
Нет, не обязаны. Отношения между вами и агентством могут возникнуть только после заключения агентского договора. Само понятие «принципал» (вы) и «агент» (агентство) возникает именно из этого договора.
»По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия…» (ГК РФ, Статья 1005)
До подписания договора агентство для вас — никто, не имеющее права что-либо требовать. Вы, как собственник, вправе распоряжаться своим имуществом и документами на него по своему усмотрению.
»Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.» (ГК РФ, Статья 209)
Требование передать полный пакет документов под условием начала работы — это попытка навязать вам невыгодные условия, что противоречит принципу свободы договора:
»Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается…» (ГК РФ, Статья 421)
Более того, закон напрямую связывает обязанность передать документы только с уже заключенным договором поручения (нормы о котором применяются к агентскому договору).
»Доверитель обязан выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения…» (ГК РФ, Статья 975)
Сначала — договор, в котором четко прописаны полномочия агента и ваши обязательства, и только потом — передача документов, необходимых для исполнения этого конкретного поручения.
2. Какие документы и в каком виде безопасно показывать?
Ваша главная цель — подтвердить существование объекта и ваше право на него, но не создать инструментов для мошенничества.
-
Свидетельство о государственной регистрации права (или выписка из ЕГРН).
- Категорически не передавайте оригинал.
- Для показа можно изготовить копию, на которой крупно, вручную, несмываемым маркером сделать надпись: «Копия. Для ознакомления. Не является документом для совершения сделок. Дата. Подпись.» Идеально, если надпись перекрывает ключевые реквизиты документа, но оставляет возможность их прочесть.
- Самый безопасный способ — вообще не отдавать копию в руки, а показать оригинал при встрече и разрешить снять с него фотокопию на телефон с аналогичной надписью от руки.
-
Поэтажные планы, экспликации.
- Это техническая информация, которая нужна для оценки объекта. Передавать можно только копии с аналогичной маркировкой: «Копия. Для ознакомления. Недействительна для перепланировки и сделок».
- Если планов много, можно предоставить неполный комплект (например, только типовой этаж), достаточный для понимания планировок.
-
Справки из МФЦ о праве на землю.
- Передавать их до договора вообще не имеет смысла. Агентство может самостоятельно убедиться в актуальности ваших прав, заказав выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект. Это стоит недорого и является стандартной практикой проверки объекта перед сделкой. Ваше требование к агентству самостоятельно проверить публичную достоверность реестра будет абсолютно законным и разумным.
3. Как обезопасить себя от мошенничества с копиями?
Самый надежный способ предотвратить регистрационные действия без вашего участия — подать в Росреестр заявление о невозможности государственной регистрации перехода права без вашего личного участия.
»При представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости… заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия правообладателя… в Единый государственный реестр недвижимости вносится запись о заявлении о невозможности регистрации.» (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Статья 36)
После внесения такой записи никто (в т.ч. «агент» по поддельной доверенности) не сможет зарегистрировать переход права собственности на основании ваших копий. Любое такое заявление, поданное без вашего личного присутствия, будет возвращено без рассмотрения.
4. Как быть с задатком от покупателей?
До момента заключения вами договора купли-продажи недвижимости, агент не имеет никакого права получать за вас задаток или аванс. Задаток обеспечивает исполнение денежного обязательства по договору между покупателем и продавцом.
»Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.» (ГК РФ, Статья 380)
Покупателя у вас пока нет, договора купли-продажи с ним нет. Следовательно, и передавать задаток некому. Получение агентом денег от третьих лиц без вашего ведома и присвоение их себе будет нарушением его обязанностей.
»Поверенный обязан… передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения.» (ГК РФ, Статья 974)
Агент, действуя за ваш счет, обязан передать всё полученное вам.
Что должно быть в агентском договоре для вашей безопасности?
При подписании договора обязательно включите в него следующие пункты:
- Запрет на получение денежных средств: Прямой запрет агенту на получение от потенциальных покупателей любых денежных средств (задатка, аванса, обеспечительного платежа) до подписания вами предварительного или основного договора купли-продажи.
- Режим документов: Укажите, что вы передаете строго определенный перечень копий документов и только для целей, указанных в договоре (например, для рекламы и показа объекта).
- Конфиденциальность и обязательство возврата: Обязательство агента не передавать полученные копии третьим лицам и вернуть их по первому требованию или после прекращения договора.
- Порядок согласования существенных условий: Четко пропишите, что все условия будущей сделки (цена, порядок расчетов, сроки) агенту необходимо предварительно согласовывать с вами в письменной форме. Это не позволит агенту заключить договор на невыгодных для вас условиях или с «исчезновением» денег.
Выводы и рекомендации
Вы абсолютно правы, что не доверяете агентству, диктующему такие условия. Требование передать оригиналы документов до подписания договора — это, с высокой долей вероятности, индикатор мошеннических намерений или, в лучшем случае, непрофессионализма.
Ваши действия:
- Откажите агентству в передаче оригиналов документов до подписания договора. Это принципиальная позиция, основанная на законе.
- Для первичного ознакомления предложите копии с обязательной крупной маркировкой «Для ознакомления» от руки.
- Незамедлительно подайте в МФЦ заявление о внесении в ЕГРН записи о невозможности регистрации перехода права без вашего личного участия. Это самый мощный инструмент защиты вашей собственности.
- Если агентство согласно на цивилизованные отношения, внимательно изучите проект агентского договора. Включите в него пункты о запрете на получение задатка, порядке согласования с вами всех условий сделки и конфиденциальности переданных копий.
- Если агентство продолжает настаивать на своем требовании, расценивайте это как «злоупотребление правом» и основание для немедленного прекращения любых переговоров. Риск столкнуться с недобросовестными действиями в таком случае слишком высок.
Для составления юридически безупречного агентского договора, который обеспечит вашу максимальную защиту, настоятельно рекомендую обратиться к профессиональному адвокату, специализирующемуся на сделках с недвижимостью.
