Подскажите как продать половину участка если документы из Молдовы?

Продажа доли в праве на земельный участок при наличии иностранных документов: легализация, выдел, порядок действий

1. Краткий анализ вашей ситуации

Вы и ваш брат владеете по ½ доле в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный в России. Правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство и кадастровый паспорт) выданы в Молдове, составлены на молдавском языке, не переведены и не легализованы (отсутствует апостиль). Вы намерены продать свою долю, брат не возражает. Риелтор советует предварительно произвести выдел доли в натуре.

Ниже последовательно разбираются все ключевые моменты, которые необходимо учесть, со ссылками на применимые нормы.

2. Легализация и перевод иностранных документов

2.1. Почему требуется легализация (апостиль)

Основы законодательства Российской Федерации о нотариате устанавливают общее правило:

«Документы, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов других государств или от них исходящие, принимаются нотариусом при условии их легализации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере международных отношений Российской Федерации. Без легализации такие документы принимаются нотариусом в тех случаях, когда это предусмотрено законодательством Российской Федерации и международными договорами Российской Федерации.» (Основы законодательства РФ о нотариате, статья 106).

Молдова является участницей Гаагской конвенции от 5 октября 1961 года, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов. Это означает, что вместо длительной консульской легализации на документах достаточно проставить апостиль уполномоченным органом государства выдачи (в Молдове). Конвенция прямо освобождает от легализации, но допускает требование о переводе:

«Каждое Договаривающееся Государство освобождает от легализации документы, на которые распространяется настоящая Конвенция и которые должны быть представлены на его территории. Освобождение от легализации не освобождает от требования, в соответствии с которым документ должен быть составлен или переведен на язык страны представления, если такое требование установлено законодательством этого государства.» (Конвенция, отменяющая требование легализации иностранных официальных документов, статья 2).

Таким образом, ваши молдавские документы должны быть снабжены апостилем (проставляется компетентным органом Молдовы). Без апостиля ни нотариус, ни орган регистрации прав не примут их в качестве основания для удостоверения сделки или государственной регистрации.

2.2. Перевод на русский язык и нотариальное удостоверение

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» прямо предписывает:

«Документы, составленные на иностранном языке, должны быть переведены на русский язык. Верность перевода должна быть нотариально удостоверена.» (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 21, пункт 2).

Нотариус может сам засвидетельствовать верность перевода, если владеет соответствующими языками, или же перевод делает переводчик, а нотариус свидетельствует подлинность его подписи (Основы законодательства РФ о нотариате, статья 81).

Следовательно, вам необходимо:

• обратиться к российскому нотариусу (после получения апостиля на документах) для нотариально заверенного перевода свидетельства о праве на наследство и кадастрового паспорта на русский язык;
• перевод должен быть сделан с языка оригинала (молдавского) на русский, и верность перевода удостоверяется нотариусом.

3. Обязателен ли выдел доли в натуре для продажи

3.1. Можно продать саму долю без выдела

Наличие только доли в праве общей долевой собственности не препятствует её продаже. Гражданский кодекс прямо закрепляет это право:

«Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.» (ГК РФ, статья 246, пункт 2).

Таким образом, закон допускает два пути:

• продажа доли в праве (без выдела);
• выдел доли в натуре по соглашению между сособственниками и последующая продажа уже сформированного земельного участка.

Риелтор не совсем точен: выдел не является обязательным. Однако он может быть рациональным по коммерческим причинам (упрощает продажу, так как покупатель приобретает чётко выделенный объект, а не долю в праве).

3.2. Соблюдение преимущественного права покупки

При продаже доли постороннему лицу вы обязаны уведомить брата (второго участника долевой собственности) о намерении продать долю с указанием цены и условий. Брат имеет преимущественное право покупки:

«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях... Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца... продавец вправе продать свою долю любому лицу.» (ГК РФ, статья 250, пункты 1 и 2).

Поскольку брат не возражает, он может сразу письменно отказаться от преимущественного права (например, у нотариуса), что ускорит сделку. В противном случае придётся ждать месяц после надлежащего извещения.

3.3. Форма сделки: нотариальное удостоверение

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат обязательному нотариальному удостоверению (Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 42, пункт 1.1, в редакции, применяемой к долевой собственности). Поэтому договор купли-продажи доли (или договор купли-продажи выделенного земельного участка) нужно будет заключать у нотариуса.

4. Порядок действий: от иностранных документов до регистрации права покупателя

4.1. Шаг 1 – Легализация молдавских документов апостилем

Проставление апостиля на свидетельстве о праве на наследство (и при необходимости на кадастровом паспорте) осуществляется в уполномоченном органе Молдовы. Уточните, какой орган это делает (обычно Министерство юстиции или его территориальные органы). После получения документов с апостилем они будут признаны действительными на территории России.

4.2. Шаг 2 – Нотариально удостоверенный перевод на русский язык

Обратитесь к российскому нотариусу, который засвидетельствует верность перевода с молдавского на русский либо заверит подпись переводчика (ст.81 Основ о нотариате). Перевод необходим для всех документов, которые вы будете предъявлять нотариусу при удостоверении сделки и для подачи в Росреестр.

4.3. Шаг 3 – Проверка кадастрового учёта участка

Убедитесь, что земельный участок стоит на государственном кадастровом учёте в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если ваш участок учтён (что подтверждается кадастровым паспортом), то для продажи доли дополнительных кадастровых работ не требуется. Для выдела доли в натуре потребуется межевой план.

4.4. Шаг 4 – Выбор: продажа доли или выдел

А) Если продаёте долю без выдела:

• письменное извещение брата или нотариально удостоверенный отказ от преимущественного права;
• заключение у нотариуса договора купли-продажи ½ доли в праве;
• подача нотариусом или сторонами заявления в Росреестр о регистрации перехода доли.

Б) Если решите выделить долю в натуре (например, для большей привлекательности для покупателя):

• вам необходимо заключить с братом соглашение о выделе доли (поскольку выдел возможен по соглашению всех участников долевой собственности – ГК РФ, статья 252, пункты 1 и 2; Земельный кодекс РФ, статья 11.5);
• затем заказать кадастровые работы – подготовку межевого плана выделяемого земельного участка (Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ, статья 37);
• после постановки на кадастровый учёт выделенного участка и регистрации вашего права собственности на него (уже не доли, а на целый участок) продаёте его как отдельный объект через нотариуса. Выдел потребует дополнительного времени и расходов, но упростит сделку, т.к. покупатель получит чётко определённый участок.

4.5. Шаг 5 – Нотариальное оформление сделки

Независимо от выбранного варианта, договор купли-продажи доли (или выделенного участка) должен быть нотариально удостоверен. Нотариус проверит правоспособность, принадлежность имущества (в том числе легализованные и переведённые правоустанавливающие документы), соблюдение преимущественного права, и, как правило, сам направит заявление о регистрации в Росреестр (ст.55 Основ о нотариате).

4.6. Шаг 6 – Государственная регистрация перехода права собственности

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи подлежит государственной регистрации (ГК РФ, статья 551). Только с момента такой регистрации у покупателя возникает право собственности (ГК РФ, статья 223). Документы в орган регистрации прав подаются либо нотариусом, либо сторонами сделки. К заявлению прилагаются, в том числе, нотариально удостоверенный договор, документы об оплате, подтверждение соблюдения преимущественного права (при продаже доли) и т.д.

Выводы и рекомендации

1. Без легализации (апостиля) и нотариально удостоверенного перевода дальнейшие действия невозможны – ни нотариус, ни Росреестр не примут ваши молдавские документы. Начните с апостиля (в Молдове), затем переведите у российского нотариуса.

2. Выдел доли в натуре не обязателен, вы можете продать именно свою ½ долю в праве, строго следуя правилам о преимущественном праве покупки. Поскольку брат не против, он может сразу дать нотариально оформленный отказ, и сделка пройдёт без месячного ожидания.

3. Если решите всё же выделиться, это добавит этап кадастровых работ и увеличит сроки, но сделает объект продажи более «товарным». Выдел возможен по письменному соглашению с братом; споров не предвидится, поэтому суд не потребуется.

4. Последовательность действий для минимального пути (продажа доли без выдела):

   • проставить апостиль на свидетельстве о праве на наследство (и кадастровом паспорте);
   • сделать нотариально заверенный перевод на русский;
   • обратиться к нотариусу по месту нахождения недвижимости (или в любом нотариальном округе того же субъекта РФ – ст.56 Основ);
   • вместе с братом оформить отказ от преимущественного права (или направить ему надлежащее извещение);
   • нотариус удостоверит договор купли-продажи доли и направит документы в Росреестр;
   • после регистрации покупатель станет собственником доли.

5. Если вам сложно самостоятельно получить апостиль в другом государстве, рекомендуем обратиться к адвокату, специализирующемуся в международных вопросах, или в консульские учреждения. Также адвокат поможет проверить, не требуется ли дополнительно проставление апостиля на кадастровом паспорте (обычно он тоже является официальным документом, требующим легализации).