Штраф за пустой участок рядом с домом: риски при двух смежных ИЖС

Риск привлечения к ответственности за отсутствие жилого дома на смежном земельном участке с ВРИ «индивидуальное жилищное строительство»

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником двух самостоятельных земельных участков с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство». Каждый участок обладает собственным кадастровым номером и представляет собой отдельный объект недвижимости. Фактически вы используете их как единое домовладение, однако юридически это два разных объекта права.

Оценка рисков по статье 8.8 КоАП РФ

Использование участка под огород при ВРИ «индивидуальное жилищное строительство» действительно несет риски привлечения к административной ответственности. Правовой режим каждого земельного участка является самостоятельным, и наличие жилого дома на смежном участке не освобождает от обязанности использовать второй участок по целевому назначению.

Эта позиция подтверждается судебной практикой. Как следует из имеющихся материалов:

«наличие жилого дома на смежном участке не освобождает от обязанности использовать второй участок по целевому назначению, так как каждый участок имеет самостоятельный правовой режим» (Апелляционное определение Самарского областного суда от 02.12.2015 по делу N 33-12597/2015)

Применимые нормы об административной ответственности

Статья 8.8 КоАП РФ содержит два состава, которые потенциально применимы к вашей ситуации:

Часть 1 статьи 8.8 КоАП РФ — использование земельного участка не по целевому назначению:

«Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием... влечет наложение административного штрафа... на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей»

Использование участка с ВРИ «индивидуальное жилищное строительство» исключительно под огород без жилого дома может быть квалифицировано как использование не по целевому назначению.

Часть 3 статьи 8.8 КоАП РФ — неиспользование земельного участка для строительства в установленный срок:

«Неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства... в указанных целях в случае, если обязанность по использованию такого земельного участка в течение установленного срока предусмотрена федеральным законом, — влечет наложение административного штрафа... на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей»

Сроки начала строительства

Законодательством установлена обязанность своевременно приступать к использованию земельных участков. В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса РФ, собственники земельных участков обязаны:

«своевременно приступать к использованию земельных участков»

Срок освоения земельного участка из состава земель населенных пунктов составляет три года. Согласно статье 85.1 Земельного кодекса РФ:

«Правообладатель земельного участка из состава земель населенных пунктов приступает к использованию этого земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием со дня приобретения прав на него, а в случае, если требуется освоение этого земельного участка, не позднее трех лет с указанной даты»

Значение невозможности объединения участков

Невозможность объединения участков из-за превышения предельного максимального размера, установленного Правилами землепользования и застройки, не влияет на вашу обязанность использовать каждый участок по целевому назначению. Градостроительный регламент согласно статье 36 Градостроительного кодекса РФ:

«распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны»

Предельные размеры, установленные статьей 38 Градостроительного кодекса РФ, применяются для целей образования новых участков, но не освобождают от соблюдения требований к использованию уже существующих.

Деятельность органов, уполномоченных привлекать к ответственности

Дела об административных правонарушениях, предусмотренных частями 1 и 3 статьи 8.8 КоАП РФ, рассматривают органы, осуществляющие государственный земельный надзор. Это следует из статьи 23.21 КоАП РФ:

«Органы, осуществляющие государственный земельный надзор... рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных... частями 1, 3 и 4 статьи 8.8»

Государственный земельный надзор осуществляется федеральными органами исполнительной власти (статья 71 ЗК РФ), и в случае выявления нарушений они вправе привлечь вас к ответственности.

Выводы и рекомендации

1. Риск привлечения к ответственности существует. Отсутствие жилого дома на втором участке с ВРИ «ИЖС» может быть квалифицировано:

   • по части 1 статьи 8.8 КоАП РФ как использование участка не по целевому назначению (использование под огород вместо ИЖС);
   • по части 3 статьи 8.8 КоАП РФ как неиспользование участка для жилищного строительства по истечении трех лет с момента приобретения прав на него.

2. Наличие дома на смежном участке не освобождает от ответственности. Каждый земельный участок имеет самостоятельный правовой режим.

3. Невозможность объединения участков не является основанием для освобождения от обязанности застроить второй участок.

4. Рекомендации:

   • Рассмотрите возможность изменения вида разрешенного использования второго участка (например, на «ведение садоводства» или «ведение огородничества»), если это допускается градостроительным регламентом вашей территориальной зоны.
   • Если вы недавно приобрели участок, у вас есть до трех лет на начало его освоения.
   • При отсутствии возможности изменить ВРИ целесообразно рассмотреть вариант начала строительства жилого дома на втором участке.
   • Для оценки всех рисков и выбора оптимальной стратегии рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном праве, с предоставлением правоустанавливающих документов на оба участка и актуальной выписки из Правил землепользования и застройки вашего муниципального образования.