Оформление земельного участка под киоском в собственность: правовой анализ и рекомендации
Анализ вашей ситуации
Вы приобрели киоск, который является нестационарным торговым объектом, но не приобрели права на земельный участок под ним. Договор аренды земли с предыдущим владельцем прекратил действие 3-4 года назад, имеется задолженность по арендной плате. Земельный участок, вероятно, не состоит на кадастровом учете надлежащим образом.
"Земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 141.2)
Киоск относится к некапитальным строениям, сооружениям, которые "не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению" (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 1, пункт 10.2).
Правовые последствия использования участка после истечения срока аренды
Использование земельного участка после прекращения договора аренды создает правовые риски:
"Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 301)
"Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 285)
Задолженность по арендной плате подлежит взысканию с предыдущего арендатора, но может создать дополнительные сложности при оформлении прав на участок.
Алгоритм действий по оформлению участка в собственность
Шаг 1. Уточнение правового статуса земельного участка
Необходимо получить актуальные сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о земельном участке:
- Кадастровый номер и статус участка
- Форма собственности (муниципальная, государственная)
- Наличие установленных границ
- Ограничения и обременения
Шаг 2. Проведение кадастровых работ (при необходимости)
Если участок не состоит на кадастровом учете или требует уточнения границ:
"Результатом кадастровых работ кадастрового инженера является межевой план" (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", статья 37)
"Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 22)
Необходимо заключить договор с кадастровым инженером для подготовки межевого плана.
Шаг 3. Обращение к собственнику земельного участка
Поскольку участок, скорее всего, находится в муниципальной собственности:
"Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности" относится к вопросам местного значения (Источник: Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления", статья 14)
Собственник здания, сооружения, находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка:
"Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 35)
Шаг 4. Варианты приобретения прав на земельный участок
Вариант 1: Выкуп участка без торгов
"Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.3)
Вариант 2: Заключение нового договора аренды
"Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.1)
Шаг 5. Урегулирование вопроса с задолженностью по аренде
Рекомендуется обратиться к предыдущему арендатору с требованием погасить задолженность, либо рассмотреть возможность урегулирования этого вопроса с муниципалитетом при оформлении новых правоотношений.
Риски и рекомендации
Основные риски:
- Изъятие земельного участка за использование с нарушением законодательства
- Снос объекта как самовольной постройки, если будут установлены нарушения
- Отказ в предоставлении прав на земельный участок из-за наличия задолженности
Рекомендации:
- Немедленно обратитесь в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка
- Закажите выписку из ЕГРН для уточнения статуса участка
- Начните процесс кадастровых работ, если участок не оформлен надлежащим образом
- Рассмотрите возможность заключения договора аренды как первоначальный вариант легализации использования участка
- Проконсультируйтесь с адвокатом, специализирующимся на земельном праве, для оценки всех рисков и разработки оптимальной стратегии
"Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 59)
В случае отказа органов местного самоуправления в предоставлении земельного участка или возникновения споров, право на земельный участок может быть признано через суд.
Соблюдение указанного алгоритма действий минимизирует риски и позволит легализовать использование земельного участка под вашим киоском.
