Покупка дачного участка, частично расположенного в зоне санитарной охраны источников водоснабжения: риски и ограничения
Здравствуйте! Проанализировав вашу ситуацию, можно сделать однозначный вывод: приобретение такого участка для строительства жилого дома сопряжено с чрезвычайно высокими рисками, и зачастую это делает невозможным достижение вашей цели. Ниже я подробно разъясню почему.
Анализ ограничений на использование участка
Ключевое значение для ответа на ваш вопрос имеет то, в каком именно поясе зоны санитарной охраны (ЗСО) находится часть участка. ЗСО состоит из трех поясов, и для каждого из них установлен свой режим ограничений. Согласно Санитарным правилам, их назначение и режим различаются.
"1.5. ЗСО организуются в составе трех поясов: первый пояс (строгого режима) включает территорию расположения водозаборов... Его назначение - защита места водозабора и водозаборных сооружений от случайного или умышленного загрязнения и повреждения. Второй и третий пояса (пояса ограничений) включают территорию, предназначенную для предупреждения загрязнения воды источников водоснабжения... В каждом из трех поясов... устанавливается специальный режим и определяется комплекс мероприятий, направленных на предупреждение ухудшения качества воды."
(Источник: СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения», п. 1.5)
Теперь рассмотрим конкретные запреты.
1. Если участок попал в ПЕРВЫЙ ПОЯС ЗСО (строгий режим), строительство жилого дома абсолютно запрещено.
В этом поясе действуют самые жесткие ограничения. Основная цель — исключить любое негативное воздействие на водозабор.
"В первом поясе (строгого режима) зоны санитарной охраны источников водоснабжения запрещается: ...размещение жилых и хозяйственно-бытовых зданий, проживание людей... "
(Источник: СанПиН 2.1.4.1110-02, п. 2.3.1)
Аналогичный запрет повторяется для подземных источников водоснабжения:
"3.2.1.2. Не допускается посадка высокоствольных деревьев, все виды строительства, не имеющие непосредственного отношения к эксплуатации, реконструкции и расширению водопроводных сооружений, в том числе прокладка трубопроводов различного назначения, размещение жилых и хозяйственно - бытовых зданий, проживание людей, применение ядохимикатов и удобрений."
(Источник: СанПиН 2.1.4.1110-02, п. 3.2.1.2)
2. Если участок попал во ВТОРОЙ ПОЯС ЗСО (пояс ограничений), строительство жилого дома также вряд ли возможно.
Здесь режим менее строгий, чем в первом поясе, но все равно накладывает существенные ограничения.
"Во втором поясе (зона ограничений) запрещается: ...застройка территории без согласования с центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора."
(Источник: СанПиН 2.1.4.1110-02, п. 2.3.2)
Более того, для подземных источников водоснабжения устанавливается следующее правило:
"3.2.2.2. Бурение новых скважин и новое строительство, связанное с нарушением почвенного покрова, производится при обязательном согласовании с центром государственного санитарно - эпидемиологического надзора."
(Источник: СанПиН 2.1.4.1110-02, п. 3.2.2.2)
Строительство жилого дома практически всегда связано с нарушением почвенного покрова (фундамент, коммуникации), а значит, оно подлежит согласованию. Однако даже согласование строительства в этой зоне, после введения в действие новых ограничений Приказом от 12.09.2023 №87-сз, маловероятно, так как это прямо противоречит цели защиты источника водоснабжения.
Получение разрешительной документации на строительство
В настоящее время для строительства индивидуального жилого дома не требуется получать разрешение на строительство. Вместо этого установлен уведомительный порядок.
"17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: ...строительства... объектов индивидуального жилищного строительства..."
(Источник: "Градостроительный кодекс Российской Федерации", ст. 51, ч. 17)
Однако это не означает, что вы можете просто начать стройку. Вы обязаны подать уведомление о планируемом строительстве. Уполномоченный орган проверит ваши параметры на соответствие, в том числе, ограничениям.
"1) проводит проверку... а также допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства... в соответствии с... ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации;"
(Источник: "Градостроительный кодекс Российской Федерации", ст. 51.1, ч. 7)
По итогам проверки вы получите уведомление о несоответствии параметров строительства и недопустимости размещения объекта на земельном участке. Возведение дома в таком случае будет незаконным со всеми вытекающими последствиями.
Правовые риски приобретения такого участка
Риски многогранны и крайне серьезны.
-
Снос самовольной постройки. Если вы построите дом, несмотря на полученное уведомление о несоответствии или игнорируя его, такая постройка будет признана самовольной.
"Объект капитального строительства, расположенный в границах зоны с особыми условиями использования территории, подлежит сносу... в случае, если режим указанной зоны не допускает размещения такого объекта капитального строительства..."
(Источник: "Градостроительный кодекс Российской Федерации", ст. 55.33, ч. 1)
-
Административная ответственность. За нарушение санитарного законодательства предусмотрена ответственность.
"За нарушение санитарного законодательства устанавливается... административная... ответственность..."
(Источник: Федеральный закон "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", ст. 55)
-
Невозможность регистрации права собственности. Вы не сможете оформить построенный дом в собственность, так как он будет обладать признаками самовольной постройки.
Можно ли уменьшить зону или снять обременения?
Изменить границы уже установленной зоны санитарной охраны крайне сложно. Это возможно только в исключительных случаях.
"Установленные границы ЗСО и составляющих ее поясов могут быть пересмотрены в случае возникших или предстоящих изменений эксплуатации источников водоснабжения... или местных санитарных условий по заключению организаций..."
(Источник: СанПиН 2.1.4.1110-02, п. 1.14)
Эта процедура требует нового проекта ЗСО, санитарно-эпидемиологической экспертизы и решения того уполномоченного органа, который ее устанавливал (в вашем случае, судя по приказу, это орган исполнительной власти субъекта РФ). По своей инициативе, без серьезных гидрогеологических обоснований, физическое лицо не может инициировать уменьшение ЗСО. Риск того, что вам удастся это сделать, стремится к нулю.
Какие документы запросить и куда обращаться
Помимо выписки из ЕГРН, вам необходимо запросить у продавца и в уполномоченных органах следующую информацию, чтобы окончательно убедиться в категорической нецелесообразности сделки:
-
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Это ключевой документ, который должен быть у продавца или который вы можете заказать. Именно в нем в концентрированном виде отображаются все ограничения.
"В градостроительном плане земельного участка содержится информация: ...9) об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий; 10) о границах зон с особыми условиями использования территорий..."
(Источник: "Градостроительный кодекс Российской Федерации", ст. 57.3, ч. 3)
-
Информация в Роспотребнадзоре. Вы можете направить запрос в территориальный орган Роспотребнадзора, чтобы получить официальное разъяснение о режиме конкретной ЗСО, в границах которой находится участок, и о возможности строительства жилого дома.
-
Приказ от 12.09.2023 №87-сз. Необходимо найти и изучить сам приказ, которым установлена ЗСО. В нем должны быть определены границы поясов и конкретные ограничения для каждого из них.
Выводы и рекомендации
Подводя итог, покупка данного участка для цели строительства жилого дома категорически не рекомендуется. Юридические риски настолько высоки, что фактически исключают реализацию вашего плана.
- Вы не сможете законно построить и узаконить жилой дом.
- Любая самовольная постройка будет подлежать сносу за ваш счет.
- Земельный участок сохранит это обременение, и в будущем продать его будет проблематично.
Ограничения прав на землю, установленные в связи с ЗСО, не исчезают при смене собственника.
"Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу."
(Источник: "Земельный кодекс Российской Федерации", ст. 56, ч. 5)
Таким образом, вы рискуете приобрести актив, который не сможете использовать по назначению. Никакие обещания продавца не могут отменить установленные государством санитарные и градостроительные ограничения. Настоятельно рекомендую вам отказаться от этой идеи и поискать другой участок без подобных обременений.
Если вам требуется оценить иные варианты участков или нужна более детальная консультация по данному вопросу, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном праве.
