Получение заброшенного участка без кадастрового номера от государства: аренда с выкупом и зачет арендных платежей

Получение заброшенного участка в СНТ без розыска собственника

Проанализировав вашу ситуацию, я должен сразу обозначить несколько серьёзных юридических препятствий, которые делают желаемый вами сценарий («подать заявление через Госуслуги и получить участок») практически невозможным в обход установленных законом процедур.

Анализ ситуации и основные препятствия

Ваше желание получить участок через портал госуслуг, не разыскивая собственника и не взаимодействуя с СНТ, наталкивается на несколько фундаментальных правовых проблем.

Первая и главная проблема — отсутствие кадастрового учёта и статус участка.
Сам по себе факт, что участка нет на публичной кадастровой карте, не означает, что он свободен и принадлежит государству. Согласно статье 37 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ):

«Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет». (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 37)

Это значит, что ни купить, ни взять в аренду участок, который не стоит на кадастровом учёте, невозможно.
Сам порядок предоставления земельного участка без торгов в вашем случае потребует нескольких обязательных шагов. Согласно статье 39.14 ЗК РФ, этот порядок включает:

«1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать... . .. 5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка... 6) подача в уполномоченный орган ... заявления о предоставлении земельного участка...». (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 39.14)

То есть, вам сначала нужно будет образовать этот участок как объект недвижимости.

Вторая, и, скорее всего, непреодолимая проблема в вашей ситуации — это статус заявителя как лица, не являющегося членом СНТ.
Участок находится в границах садоводческого товарищества. Скорее всего, земля, из которой он может быть образован, изначально предоставлялась именно этому товариществу. Закон напрямую связывает возможность получения участка в таком случае с членством в товариществе. Это прямое и чёткое основание для отказа вам. В статье 39.16 ЗК РФ указано, что уполномоченный орган откажет в предоставлении участка, если:

«указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок образован в результате раздела земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением случаев обращения с таким заявлением члена этого товарищества (если такой земельный участок является садовым или огородным)». (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 39.16)

Более того, само право на приобретение такого участка без торгов предоставлено именно членам СНТ:

«Без проведения торгов осуществляется продажа: ... садового земельного участка ... образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому ... некоммерческому товариществу, члену такого товарищества». (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 39.3)

Аналогичная норма есть и для аренды:

«Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: ... садового земельного участка ... образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, члену такого товарищества». (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 39.6)

Третья проблема — это наличие на участке строения.
Даже если предположить, что у участка нет зарегистрированного собственника, на нём находится разрушенный дом. Это строение кому-то принадлежит до тех пор, пока его право собственности не будет прекращено в установленном законом порядке (например, судом). Наличие чужого строения на участке — это ещё одно, отдельное и самостоятельное основание для отказа в предоставлении вам земли, согласно статье 39.16 ЗК РФ:

«на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам». (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 39.16)

Анализ заявленных способов приобретения: аренда с выкупом или покупка

В вашей ситуации обсуждение преимуществ аренды с выкупом или прямой покупки преждевременно, так как у вас нет права на получение этого конкретного участка ни по одному из этих оснований. Вы не член СНТ, а участок, скорее всего, обременён правами.

Если гипотетически представить, что вы стали членом СНТ и участок был образован товариществом, то вы бы выбирали вид права сами:

«В случае, если в соответствии с настоящим Кодексом допускается предоставление земельного участка лицу в собственность или в аренду без проведения торгов, вид права, на котором предоставляется такой земельный участок, выбирает заявитель». (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 39.14)

Что касается вашего вопроса о том, зачтутся ли арендные платежи в выкупную цену, то в предоставленном мне контексте нормативных актов прямой ответ на этот вопрос отсутствует. Статья 39.4 ЗК РФ регулирует цену продажи участка, а статья 39.7 ЗК РФ — размер арендной платы, но ни одна из них, как и другие предоставленные статьи, не содержит правила о зачёте одних платежей в счёт других. Для ответа на этот вопрос необходимо изучить конкретный нормативный акт того муниципального образования или субъекта РФ, где находится участок.

О подаче заявления через портал госуслуг

Подать заявление в уполномоченный орган в электронной форме — это ваше законное право. Как указано в Федеральном законе № 210-ФЗ:

«При получении государственных и муниципальных услуг заявители имеют право на: ... получение государственных и муниципальных услуг в электронной форме, если это не запрещено законом». (Источник: ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг", Статья 5)

Статья 39.14 ЗК РФ также подтверждает, что заявления могут подаваться:

«в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"». (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 39.14)

Однако это не избавляет вас от необходимости прохождения всей процедуры, включая кадастровый учёт, и не отменяет оснований для отказа, описанных выше.

Выводы и рекомендации

Ваша цель — получить конкретный заброшенный участок в СНТ в упрощённом порядке, без розыска собственника и участия СНТ — не основана на законе и не может быть достигнута. Подача заявления через Госуслуги напрямую приведёт к официальному отказу.

Я рекомендую следующий алгоритм действий:

1. Выясните статус земли. Обратитесь в администрацию муниципального образования, уточните, кому и на каком праве принадлежит исходный земельный участок, в границах которого находится СНТ.
2. Установите собственника через суд. Если собственник неизвестен и не появляется более 10 лет, СНТ или администрация могут запустить процедуру признания объекта (дома и/или участка) бесхозяйным в судебном порядке.
3. Становитесь членом СНТ. Без этого вы не сможете претендовать на участок, предназначенный для распределения между членами товарищества.
4. Действуйте в рамках закона. Только после того, как участок будет надлежащим образом поставлен на кадастровый учёт, и только если вы будете членом СНТ, вы сможете подать заявление о его предоставлении вам.

В сложившейся ситуации настоятельно рекомендую обратиться за очной консультацией к адвокату, специализирующемуся на земельном праве. Он сможет изучить все документы, сделать запросы и предложить вам законный путь к приобретению участка, если он возможен.