Как получить и оформить согласие владельца коммерческого помещения на установку шлагбаума с учетом сервитута
Ваша ситуация требует баланса между правом большинства жильцов на благоустройство двора и правами владельца нежилого помещения и лиц, в интересах которых установлен сервитут. Проанализируем ключевые моменты.
1. Почему согласие владельца магазина обязательно?
Земельный участок под многоквартирным домом (МКД) находится в общей долевой собственности всех владельцев помещений, включая собственника нежилого помещения. Установка шлагбаума — это элемент благоустройства и одновременно способ ограничения пользования общим имуществом.
Согласно Гражданскому кодексу, распоряжение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, имеют особый порядок:
«Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом». (Источник: ГК РФ Статья 247)
«Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников». (Источник: ГК РФ Статья 246)
Таким образом, решение общего собрания о намерении установить шлагбаум — это важный, но не всегда достаточный документ. Поскольку шлагбаум физически ограничит доступ на общую территорию, для его установки необходимо получить согласие всех сособственников, включая владельца магазина. Без его личного письменного согласия установка будет незаконной, даже при наличии одобрения большинства.
2. Как не нарушить сервитут и права магазина?
Сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком, в вашем случае — для проезда к соседнему офисному центру. Закон прямо утверждает, что существование сервитута не лишает вас права пользоваться своей землей:
«Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком». (Источник: "ГК РФ Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)")
Однако это не означает, что можно игнорировать права тех, для кого сервитут установлен. Закон требует, чтобы сервитут осуществлялся с наименьшими неудобствами для собственника участка. В обратную сторону это работает так же: вы не должны создавать препятствия для осуществления сервитута.
Установка шлагбаума с кнопкой вызова — это наиболее сбалансированное решение. Оно позволяет:
- Ограничить бесконтрольный въезд посторонних.
- Обеспечить беспрепятственный проезд для покупателей магазина и сотрудников офисного центра (выгодополучателей по сервитуту), которые смогут связаться с ответственным лицом или продавцом.
Иные технические решения (например, выдача брелоков/карт покупателям) могут быть прописаны в соглашении, но именно условие о свободном доступе через кнопку вызова является ключевым для соблюдения закона. Важно отметить, что сервитут сохраняется при любых действиях собственников земли:
«Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу…» (Источник: ГК РФ Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок)
Это означает, что ваши договоренности с владельцем магазина не могут отменить сервитут, поэтому в согласии важно зафиксировать, что вы о нем знаете и гарантируете его соблюдение.
3. Нужно ли заверять согласие у нотариуса и как его составить?
Закон не требует обязательного нотариального удостоверения для такого вида согласий.
«Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась». (Источник: ГК РФ Статья 163. Нотариальное удостоверение сделки)
Ни один нормативный акт не предписывает удостоверять согласие сособственника на установку ограждающих устройств. Поэтому достаточно простой письменной формы. Однако стороны могут договориться о нотариальном заверении, если хотят дополнительно подтвердить легитимность документа и дееспособность подписанта.
4. Структура и ключевые формулировки согласия
Согласие должно быть составлено ясно и однозначно, чтобы в будущем не возникло споров. На основе норм о письменной форме сделки и общих принципах права, документ должен содержать:
-
"Шапка" и данные сторон:
- Дата и место составления.
- Полное ФИО, паспортные данные владельца нежилого помещения (или реквизиты юр. лица, если это организация).
- Реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение (выписка из ЕГРН). Это прямо связывает волю лица с его долей в общем имуществе, как того требуют статьи 289 и 290 ГК РФ.
-
Предмет согласия:
Это самый важный блок. Здесь нужно четко и подробно описать, на что именно дается согласие.
- «Я, [ФИО], даю свое согласие на установку ограждающего устройства (шлагбаума) на въезде на придомовую территорию многоквартирного дома по адресу: [адрес], в соответствии с решением общего собрания собственников помещений (протокол №... от ...).»
- «С установкой и местом размещения шлагбаума, указанными в проекте (Приложение №1), согласен.»
Это соответствует требованию законодательства о предварительном согласии, где должен быть определен предмет сделки:
«В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие». (Источник: ГК РФ Статья 157.1. Согласие на совершение сделки)
-
Условия, которые необходимо прописать:
- О соблюдении частных интересов: «Настоящее согласие дается при обязательном условии оборудования шлагбаума устройством голосовой/видеосвязи (кнопкой вызова) для обеспечения беспрепятственного круглосуточного доступа покупателей и посетителей в принадлежащее мне нежилое помещение №...».
- О соблюдении сервитута: «Стороны подтверждают, что им известно об обременении земельного участка сервитутом для проезда к зданию [офисного центра]. Настоящее согласие дается при условии, что конструкция и режим работы шлагбаума не будут препятствовать проезду к зданию, для которого установлен сервитут».
- О порядке взаимодействия: Можно добавить пункт: «В случае аварийной поломки шлагбаума, создающей препятствие для проезда, он должен быть принудительно открыт в ручном режиме в срок не более [например, 30] минут».
-
Подписи и дата:
- Согласие должно быть собственноручно подписано владельцем помещения с расшифровкой.
Выводы и рекомендации
- Согласие обязательно. Необходимо получить письменный документ от владельца магазина. Решения общего собрания недостаточно, так как установка шлагбаума затрагивает право пользования общей долевой собственностью, что требует соглашения всех участников.
- Нотариус не требуется. Достаточно простой письменной формы. Нотариальное заверение является правом, а не обязанностью.
- Сервитут нельзя нарушить. В согласии обязательно нужно зафиксировать обязанность обеспечить беспрепятственный проезд для лиц, в пользу которых установлен сервитут. Кнопка вызова — необходимое и разумное условие, делающее установку шлагбаума правомерной.
- Четко пропишите обязательства. Чтобы избежать будущих конфликтов, в согласии следует детально прописать технические условия (кнопка вызова) и порядок действий в нештатных ситуациях, гарантирующие соблюдение прав владельца магазина.
- Консультация адвоката. Если владелец магазина отказывается подписывать согласие, спор может быть разрешен в судебном порядке. В таком случае настоятельно рекомендую обратиться к адвокату для выработки стратегии и подготовки искового заявления.
