Можно ли получить запущенный арендованный участок и с чего начать
Ваше желание использовать заброшенный земельный участок понятно, и в вашей ситуации действительно есть законные основания для прекращения права аренды у недобросовестного арендатора. Однако вы не можете напрямую инициировать расторжение чужого договора аренды и получить этот участок в обход установленных процедур. Ниже я подробно разберу ваше положение и предложу правильный алгоритм действий.
Анализ ситуации: права арендатора и обязанности арендодателя
Вы являетесь третьим лицом по отношению к договору аренды, заключенному между местной администрацией (арендодателем) и гражданином (арендатором). Ваше право на получение участка может возникнуть только после прекращения этого договора и проведения публичной процедуры предоставления земли.
Из описанной вами ситуации четко усматриваются серьезные нарушения со стороны арендатора:
- участок не используется по целевому назначению (индивидуальное жилищное строительство) более трех-пяти лет;
- участок зарастает бурьяном, то есть арендатор не выполняет обязанности по охране земель.
Применимые нормы о нецелевом использовании и неиспользовании земли
Обязанность использовать участок по назначению и своевременно приступать к его использованию прямо установлена законом для всех правообладателей, включая арендаторов.
"Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием... своевременно приступать к использованию земельных участков;" (Источник: "Земельный кодекс Российской Федерации", статья 42).
Неиспользование участка, предназначенного для жилищного строительства, в течение трех лет является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды. Администрация поселка как арендодатель не только вправе, но и обязана реагировать на такие нарушения.
"Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом." (Источник: "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)", статья 284).
Земельное законодательство также подтверждает, что аренда может быть прекращена по инициативе арендодателя в связи с ненадлежащим использованием участка.
"Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса." (Источник: "Земельный кодекс Российской Федерации", статья 46, пункт 2).
Арендодатель (администрация) обладает законным инструментом для расторжения договора через суд, поскольку арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или его назначения.
"По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями..." (Источник: "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)", статья 619).
Тот факт, что в договоре прописана обязанность освоения и штраф за неиспользование, лишь усиливает позицию, так как это является дополнительным договорным основанием для расторжения.
"Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса." (Источник: "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)", статья 619, абзац шестой).
Ключевой вопрос: можете ли вы инициировать процедуру?
Ответ — нет. Вы не являетесь стороной договора аренды, поэтому у вас нет права требовать его расторжения в суде. Право на иск о расторжении принадлежит арендодателю — местной администрации. Ваша задача — принудить администрацию исполнить свои обязанности.
Отказ администрации что-либо делать, мотивированный наличием договора, является незаконным бездействием. У администрации есть не только право, но и публичная обязанность контролировать использование муниципальной земли. Это называется муниципальным земельным контролем.
"Муниципальный земельный контроль осуществляется уполномоченными органами местного самоуправления... Предметом муниципального земельного контроля является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами обязательных требований к использованию и охране земель в отношении объектов земельных отношений, за нарушение которых законодательством предусмотрена административная ответственность." (Источник: "Земельный кодекс Российской Федерации", статья 72, пункты 1 и 2).
Как получить участок: пошаговый алгоритм действий
У вас не получится просто "забрать" участок себе, но вы можете запустить механизм, который с высокой вероятностью приведет к его освобождению, и затем попытаться получить его на общих основаниях.
Шаг 1. Мотивированная жалоба в администрацию.
Направьте в местную администрацию официальное письменное заявление (жалобу). В заявлении подробно опишите ситуацию: укажите кадастровый номер участка (если знаете), сообщите, что он длительное время не используется по назначению под ИЖС, зарастает, и арендатор не выполняет требования земельного законодательства. Потребуйте провести муниципальный земельный контроль, выявить нарушения и принять меры к расторжению договора аренды в судебном порядке. Это заявление создает для вас основание для дальнейших действий, если администрация продолжит бездействовать.
Шаг 2. Обращение в органы государственного земельного надзора.
Если реакция администрации будет отрицательной или ее не последует, обращайтесь с аналогичной жалобой в территориальное управление Росреестра (орган государственного земельного надзора). Эти органы также уполномочены выявлять нарушения, связанные с неиспользованием земельных участков. Их предписание для администрации будет иметь обязательную силу.
Шаг 3. Обжалование бездействия администрации в суде.
Если администрация продолжает бездействовать, вы имеете право оспорить ее незаконное бездействие в судебном порядке. Это ваш главный рычаг воздействия.
"Ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным." (Источник: "Земельный кодекс Российской Федерации", статья 61, пункт 1).
В суде вам нужно будет доказать, что бездействие администрации (непринятие мер к расторжению договора с нарушителем) нарушает ваше право на равный доступ к приобретению прав на муниципальную землю. Это сложная задача, и здесь без профессиональной помощи адвоката не обойтись, но это единственный путь заставить администрацию действовать. Ваша цель — не признать договор недействительным, а обязать администрацию обратиться в суд с иском к арендатору.
Шаг 4. Получение участка на торгах.
Предположим, что благодаря вашим действиям договор аренды с недобросовестным гражданином расторгнут по решению суда. После этого, если участок предназначен для ИЖС, администрация обязана выставить его на аукцион. Земельное законодательство устанавливает, что договор аренды муниципального участка по общему правилу заключается на торгах.
"Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи." (Источник: "Земельный кодекс Российской Федерации", статья 39.6, пункт 1).
У вас не будет преимущественного права получить этот участок без торгов или в обход других претендентов. Вы сможете участвовать в аукционе на общих основаниях и, предложив наибольшую цену, заключить договор аренды.
Итоговые выводы и рекомендации
- Ваш статус: Напрямую расторгнуть чужой договор аренды вы не можете — это право арендодателя.
- Стратегия: Ваша цель — заставить местную администрацию исполнить свою обязанность по контролю за землей и обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды к недобросовестному арендатору.
- Первое действие: Подайте официальную жалобу в администрацию поселка с требованием о проведении проверки. Это ваш первый и самый важный шаг.
- Дальнейшие шаги: При бездействии обращайтесь в Росреестр и затем в суд с заявлением о признании бездействия администрации незаконным. Для составления грамотного иска и представления интересов в суде настоятельно рекомендую обратиться к адвокату.
- Результат: Если аренда будет прекращена, вы сможете получить участок только на открытом аукционе, предложив максимальную цену. Преимущественного права на этот участок у вас нет, как бы вы ни старались.
