Спорное образование многоконтурного земельного участка по старым документам и попытки прирезки земли за полцены от кадастровой стоимости

Анализ ситуации с формированием многоконтурного земельного участка и попыткой присоединения дополнительной территории

Описанная вами ситуация содержит признаки грубых нарушений земельного законодательства. Действия лиц, сформировавших многоконтурный участок и пытающихся присоединить прилегающую территорию, а также бездействие администрации и регистрирующего органа, могут быть признаны незаконными.

1. Законность образования многоконтурного участка на основании документа 1992 года

Документ о праве на землю, выданный в 1992 году, безусловно, имеет юридическую силу. Как указано в законодательстве:

«Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.»
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 69)

Однако такой документ подтверждает право лишь на тот земельный участок, который был предоставлен изначально. Даже если его точные границы не были установлены, это не дает права на самовольное расширение территории. Закон устанавливает строгие требования к образуемым участкам:

«Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.»
(Источник: "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ, статья 11.9)

Более того, прямо запрещены недостатки, характерные для описанной вами ситуации:

«Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам...»
(Источник: "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ, статья 11.9)

Таким образом, образование многоконтурного участка из трёх разрозненных наделов на основании одного документа 1992 года и формирование его границ вдоль дороги произвольной ширины без учета исторически сложившегося землепользования является незаконным.

2. Законность увеличения площади участка за счет прилегающей земли по цене 50% от кадастровой стоимости

Попытка присоединить прилегающую территорию (около 30 соток) за 50% кадастровой стоимости – это, по сути, процедура перераспределения земель. Она жестко регламентируется Земельным кодексом. Процедура возможна, но не в вашем случае и не для легализации самозахвата.

Перераспределение допускается для устранения недостатков, таких как вклинивание или изломанность границ, а также для приведения границ в соответствие с утвержденным проектом межевания:

«Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в следующих случаях: ...2) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы...»
(Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.28)

Однако существует прямое основание для отказа в таком перераспределении, которое подходит к вашему описанию:

«Уполномоченный орган принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии хотя бы одного из следующих оснований: ...9) образование земельного участка или земельных участков предусматривается путем перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель, из которых возможно образовать самостоятельный земельный участок без нарушения требований, предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса...»
(Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.29)

Поскольку прилегающая земля площадью 30 соток, очевидно, может быть сформирована в самостоятельный участок, в перераспределении должно быть отказано.

Что касается цены, то продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу осуществляется на торгах:

«Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.»
(Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.3)

Покупка без торгов и за 50% кадастровой стоимости возможна только в строго определенных законом случаях. Самовольный захват территории с последующей попыткой узаконить его через механизм перераспределения к таким случаям не относится.

3. Является ли заключение кадастрового инженера достаточным основанием?

Нет, не является. Позиция регистрирующего органа – «оснований не доверять кадастровому инженеру нет» – неправомерна. Кадастровый инженер несет персональную ответственность за свою работу:

«Кадастровый инженер при наличии вины несет ответственность за несоблюдение требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области кадастровых отношений, в том числе за недостоверность сведений межевого плана...»
(Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", статья 29.2)

Результатом его работы является межевой план, а не окончательное решение о законности. Государственный регистратор прав обязан провести правовую экспертизу и проверить соблюдение всех требований. Он несет ответственность за свои действия:

«Государственный регистратор прав в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за несоответствие сведений, внесенных им в Единый государственный реестр недвижимости, представленным на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав документам, сведениям...»
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 67)

Орган регистрации прав в целом несет ответственность за убытки, причиненные его действиями:

«Орган регистрации прав несет ответственность за ненадлежащее исполнение полномочий...»
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 66)

У регистратора был целый ряд законных оснований приостановить учет, например, из-за нарушений, перечисленных в ст. 26 Закона о регистрации.

4. Органы, уполномоченные контролировать законность образования участков

Контроль за соблюдением земельного законодательства возложен на несколько органов.

Государственный земельный надзор осуществляется уполномоченными федеральными органами. Предметом надзора, в частности, является:

«соблюдение обязательных требований при осуществлении органами государственной власти и органами местного самоуправления деятельности по распоряжению объектами земельных отношений, находящимися в государственной или муниципальной собственности;»
(Источник: Земельный кодекс РФ, статья 71)

Это напрямую касается бездействия местной администрации.

Также существует муниципальный земельный контроль:

«Предметом муниципального земельного контроля является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами обязательных требований к использованию и охране земель в отношении объектов земельных отношений, за нарушение которых законодательством предусмотрена административная ответственность.»
(Источник: Земельный кодекс РФ, статья 72)

Именно эти органы обязаны реагировать на факты самовольного занятия земли и незаконного строительства. Их бездействие незаконно.

Непосредственно же распоряжение землей и заключение соглашений о перераспределении отнесено к компетенции органов местного самоуправления:

«Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции...»
(Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.2)

Заявления администрации о том, что «это не к ним», несостоятельны и могут быть расценены как уклонение от исполнения своих полномочий.

5. Механизмы защиты ваших прав

У вас есть несколько путей для защиты.

Досудебный порядок:

1. Прокуратура: Обратитесь снова, но приложите копии ответов из администрации и Росреестра. Укажите, что в них содержатся признаки халатности и нарушения земельного законодательства.
2. Вышестоящий орган Росреестра: Подайте жалобу на незаконные действия регистратора, который не провел надлежащую проверку документов.
3. Органы земельного надзора: Направьте заявление о факте самовольного занятия земли и нарушения требований к образуемым участкам.

Судебный порядок:
Основным способом защиты является суд, поскольку:

«Земельные споры рассматриваются в судебном порядке.»
(Источник: Земельный кодекс РФ, статья 64)

В рамках судебного процесса вы можете заявить следующие требования:

1. О признании недействительным образования многоконтурного земельного участка и снятии его с кадастрового учета. Вам нужно доказать, что образование участка было произведено с нарушением требований ст. 11.9 Земельного кодекса РФ (чересполосица, изломанность границ), а его площадь не соответствует правоустанавливающему документу 1992 года.
2. Об оспаривании (признании незаконным) решения или соглашения о перераспределении земельных участков, если таковое уже состоялось. Ссылайтесь на п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ.
3. Об оспаривании действий (бездействия) регистрирующего органа, который осуществил учет с явными нарушениями закона.

Рекомендации

Учитывая сложность и запущенность ситуации, а также круговую поруку на местном уровне, наиболее эффективным способом защиты ваших прав будет обращение в суд. Для подготовки грамотной правовой позиции и сбора всех необходимых доказательств (включая землеустроительную экспертизу, которая покажет несоответствие границ) я настоятельно рекомендую вам обратиться за квалифицированной помощью к адвокату, специализирующемуся на земельных спорах.