Блокировка жителям села единственного прохода к полю и лесу: правовые меры администрации
Описанная ситуация носит комплексный характер. Администрация совершенно верно оценивает риски узаконивания самовольно занятой территории и блокировки прохода. Действия собственников участка имеют явные признаки злоупотребления правом, что открывает широкий спектр возможностей для защиты публичных интересов. Ниже представлен анализ ситуации и правомерные, эффективные механизмы реагирования.
1. Анализ сложившейся ситуации и квалификация действий собственников
Фактически мы имеем дело с ситуацией, при которой собственники не просто не торопятся с межеванием, а используют эту неопределенность для создания нелегальных препятствий жителям села. Их объяснения о технических ошибках и невозможности собраться втроем при уже зарегистрированном смежном участке выглядят как попытка затянуть время и легализовать самовольные постройки.
Ключевым моментом является цель их действий — не допустить постановку на учет участка в границах, которые бы оставили свободным исторически сложившийся проход, или же, при постановке на учет, легально включить в границы участка территорию, занятую постройками. Такое поведение, направленное на создание препятствий неограниченному кругу лиц в доступе к объектам общего пользования под надуманными предлогами, можно квалифицировать как злоупотребление правом.
"Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)." (Источник: ГК РФ Статья 10)
2. Признание построек самовольными и их снос
Перспектива иска о сносе самовольных построек — одно из наиболее действенных средств. Возведенные строения с высокой вероятностью являются самовольными постройками по нескольким основаниям, и тот факт, что межевой план еще не сдан, играет на руку администрации.
Вот почему эти постройки можно признать самовольными:
- Отсутствие права на земельный участок в установленных границах. Границы участка не поставлены на кадастровый учет, следовательно, его существование как индивидуально-определенного объекта недвижимости в заявленных (и, тем более, в увеличенных за счет прохода) границах юридически не подтверждено. Постройки, фактически размещенные за пределами исторически сложившихся границ домовладения, находятся на земле, право на которую у собственников не оформлено. Самовольной постройкой является здание, сооружение, возведенные на земельном участке, "не предоставленном в установленном порядке". (Источник: ГК РФ Статья 222)
- Нарушение прав и законных интересов других лиц. Постройки создают препятствие в пользовании проходом неограниченному кругу лиц, что нарушает их права и интересы. Сохранение таких построек недопустимо. Собственник может требовать "устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения". Это право на негаторный иск по аналогии применимо и для защиты прав неограниченного круга лиц. (Источник: ГК РФ Статья 304, 305)
- Возможное нарушение градостроительных норм. Строительство без разрешения (если оно требовалось) также является основанием для признания постройки самовольной. (Источник: КоАП РФ Статья 9.5; ГрК РФ Статья 51)
Орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки, если она, в частности, возведена на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем такого объекта, или создает угрозу жизни и здоровью граждан, или существенно нарушает их права и законные интересы. Блокировка единственного прохода, безусловно, является существенным нарушением прав жителей.
3. Обеспечение публичного доступа через сервитут
Самый прямой и цивилизованный способ восстановить проход — установление публичного сервитута. Это право ограниченного пользования чужим земельным участком в интересах местного населения без изъятия самого участка.
"Публичный сервитут может устанавливаться для: 1) прохода или проезда через земельный участок..." (Источник: ЗК РФ Статья 23)
Процедура установления публичного сервитута инициируется решением уполномоченного органа. Как следует из ситуации, это полномочие относится к компетенции органов местного самоуправления.
"Публичный сервитут устанавливается решением... органа местного самоуправления". (Источник: ЗК РФ Статья 39.39)
"Публичный сервитут... устанавливается решениями... органов местного самоуправления... в целях, не указанных в подпунктах 1 - 3 настоящей статьи, в отношении земельных участков и (или) земель, расположенных в границах... поселения". (Источник: ЗК РФ Статья 39.38)
Важнейшее условие: публичный сервитут должен быть "наименее обременительным для использования земельного участка". (Источник: ЗК РФ Статья 23)
Механизм действий для администрации:
- Выступить инициатором установления публичного сервитута. Поскольку речь идет о нуждах местного населения, а не о размещении линейного объекта, администрация сама может подготовить и принять соответствующее решение.
- В решении об установлении публичного сервитута необходимо утвердить его границы, которые должны соответствовать исторически сложившемуся проходу. (Источник: ЗК РФ Статья 39.43)
- Важно отметить, что отсутствие в ЕГРН сведений о координатах границ участка, который предстоит обременить, не является препятствием для установления публичного сервитута.
"Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений... о координатах характерных точек границ таких земельных участков... не являются препятствием для установления публичного сервитута." (Источник: ЗК РФ Статья 23)
4. Муниципальный земельный контроль и взаимодействие с собственниками
Администрация обладает полномочиями по осуществлению муниципального земельного контроля.
"Муниципальный земельный контроль осуществляется уполномоченными органами местного самоуправления". (Источник: ЗК РФ Статья 72).
В рамках такого контроля должностные лица вправе:
- Проводить плановые и внеплаковые проверки соблюдения земельного законодательства. Учитывая поступившее коллективное обращение, есть все основания для проведения внеплановой проверки.
- Запрашивать у собственников документы, подтверждающие права на земельный участок.
- Выдавать предписания об устранении выявленных нарушений. (Источник: ЗК РФ Статья 72).
В данной ситуации нарушением может являться самовольное занятие земли (КоАП РФ Статья 7.1) или использование участка с нарушением требований законодательства. Невыполнение в срок законного предписания органа муниципального контроля влечет административную ответственность:
"Невыполнение в установленный срок законного предписания... органа (должностного лица), осуществляющего... муниципальный контроль, об устранении нарушений законодательства... влечет наложение административного штрафа..." (Источник: КоАП РФ Статья 19.5).
5. Аннулирование межевого плана и вопрос о границах
Механизм прямого аннулирования подготовленного, но не сданного в Росреестр межевого плана законодательством не предусмотрен. Однако его можно оспорить или сделать непригодным для регистрации.
Ключевой аспект — процедура согласования границ. Согласование границ с заинтересованными лицами является обязательным. Если проход, который собственники хотят включить в свой участок, является землями общего пользования (а по описанию это единственный выход к полю и лесу), то его границы должны были быть согласованы с администрацией. Если в процессе межевания это не было сделано, межевой план содержит неустранимую ошибку.
"Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию... с лицами, обладающими смежными земельными участками". (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", Статья 39)
"Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", Статья 40)
Таким образом, администрация должна немедленно направить собственникам и кадастровому инженеру письменные мотивированные возражения относительно местоположения границ, указанных в межевом плане, с обоснованием того, что через участок проходит исторически сложившийся путь общего пользования. Это станет основанием для возникновения спора о границах, который будет разрешаться в судебном порядке и сделает невозможным кадастровый учет без соответствующего судебного акта.
6. Процессуальные действия при уклонении от получения корреспонденции
Проблема с возвратом писем решается на основании прямого указания закона. Факт неполучения корреспонденции по вине адресата приравнивается к ее получению.
"Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним." (Источник: ГК РФ Статья 165.1)
Следовательно, все претензии, предписания и исковые заявления, направленные по известным адресам собственников и вернувшиеся с отметкой "истек срок хранения", юридически считаются доставленными. Это позволяет администрации соблюсти обязательный досудебный порядок (где он требуется) и смело обращаться в суд.
Выводы и рекомендации
Для эффективной защиты публичных интересов и восстановления доступа жителей села к полю и лесу рекомендуется реализовать следующий комплекс мер в указанной последовательности:
- Направить мотивированные возражения кадастровому инженеру и собственникам: Незамедлительно направить документы, в которых будет указано на наличие исторического прохода, его общественную значимость и несогласие с проектом границ, подготовленным в межевом плане. Это блокирует возможность "тихого" кадастрового учета.
- Инициировать муниципальный земельный контроль: Провести внеплановую проверку соблюдения земельного законодательства. По итогам зафиксировать факт возведения построек на землях, право на которые не оформлено, что будет являться доказательством в суде.
- Обратиться в суд с двумя основными требованиями (их можно объединить в одном иске):
- О признании построек самовольными и их сносе. Основание: возведение на непредоставленном в установленном порядке участке и нарушение прав неограниченного круга лиц. Тот факт, что участок не отмежеван, будет главным аргументом, так как ответчики сами затягивают этот процесс.
- Об установлении публичного сервитута. Это позволит юридически закрепить право прохода жителей села, сделав его незыблемым при любых последующих изменениях границ участка. Ссылка на то, что ответчики уклоняются от заключения соглашения, является основанием для разрешения спора в судебном порядке.
- Использовать факт уклонения от переписки: При подготовке документов для суда смело ссылаться на ст. 165.1 ГК РФ, подтверждая, что все процессуальные требования по уведомлению ответчиков соблюдены.
Такой многоплановый подход, сочетающий блокировку незаконного межевого плана, фиксацию нарушений и использование судебных механизмов сноса и сервитута, с высокой вероятностью приведет к успешному восстановлению прав жителей села. Учитывая намеренное затягивание процесса со стороны собственников, для подготовки процессуальных документов и представления интересов в суде настоятельно рекомендуется обратиться к адвокату.
