Продажа доли в жилом доме, если другие совладельцы не оформили права и их местонахождение неизвестно
Анализ ситуации
Ваша знакомая является собственницей 1/2 доли в праве на жилой дом на основании договора дарения, владеет более пяти лет. Земля под домом находится у неё в аренде (не в собственности). Оставшаяся 1/2 доли числится за тремя лицами (по 1/6 доли у каждого), но эти люди не живут в доме, не зарегистрировали свои права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), связь с ними утеряна. Предполагается, что они могли быть наследниками, но не оформили наследство.
Главный вопрос: надо ли уведомлять этих троих лиц о предстоящей продаже и предоставлять им преимущественное право покупки?
Закон требует — да, обязательно. Тот факт, что их права не зарегистрированы в ЕГРН или наследство не оформлено до конца, не всегда лишает их статуса сособственников. Риски при игнорировании этого правила очень серьёзные вплоть до потери права собственности покупателем. Ниже — подробное юридическое обоснование.
Применимые нормы права
1. Обязанность соблюдать преимущественное право покупки
Статья 246 Гражданского кодекса РФ устанавливает:
«Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса».
А статья 250 ГК РФ конкретизирует:
«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях... Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу».
Таким образом, продавец обязан сначала предложить купить долю другим сособственникам и только после их отказа или истечения месячного срока может продать долю третьему лицу.
2. Кто считается сособственником для целей извещения?
Даже если права трёх лиц не внесены в ЕГРН, они могут быть признаны сособственниками в силу закона:
- Если они указаны в старых правоустанавливающих документах (например, в свидетельствах о праве на наследство или договорах, заключённых до введения обязательной госрегистрации), то их права признаются юридически действительными и без записи в ЕГРН. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» прямо говорит: «Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ... признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости» (статья 69 ФЗ-218).
- Если они наследники и наследство открылось, то по общему правилу право собственности на наследственное имущество возникает со дня открытия наследства независимо от регистрации. Если же наследство не принято никем, то доли могут считаться выморочным имуществом и перейти к муниципальному образованию (сельсовету или району) в силу ст. 1151 ГК РФ: «В случае, если... никто из наследников не принял наследства... имущество умершего считается выморочным». Однако выморочное имущество признаётся перешедшим к публичному образованию «независимо от государственной регистрации права собственности». То есть в этом случае сособственником становится соответствующий орган власти, которому тоже нужно направлять извещение.
Пока нет точной информации, приняли ли наследство эти трое лиц или их доли стали выморочными, продавец не может просто игнорировать их существование.
3. Как уведомить, если адрес неизвестен?
Закон прямо не описывает процедуру на случай, когда место жительства сособственников неизвестно. Однако статья 165.1 ГК РФ содержит общее правило:
«Заявления, уведомления, извещения... влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним».
На практике это означает, что нужно попытаться направить письменные извещения по последним известным адресам (если они хоть где-то фигурировали). Если адреса полностью отсутствуют, могут потребоваться:
- официальный розыск наследников через нотариуса, у которого открывалось наследственное дело;
- обращение в суд для признания сособственников безвестно отсутствующими;
- если есть основания полагать, что доли — выморочные, взаимодействие с органом местного самоуправления, который должен принять это имущество.
Без выполнения этих шагов нотариус не сможет удостоверить сделку, а регистрирующий орган — зарегистрировать переход права.
4. Риски продажи доли без извещения
Продажа доли с нарушением преимущественного права покупки влечёт крайне неблагоприятные последствия:
- Любой из обойдённых сособственников вправе в течение трёх месяцев потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Это значит, что суд может просто «заменить» покупателя на того самого сособственника, и ваша знакомая потеряет контроль над выбором контрагента, а с покупателем возникнут сложности.
- Такая сделка, посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц (других долевых собственников), может быть признана ничтожной на основании статьи 168 ГК РФ: «Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна...».
- При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное (ст. 167 ГК РФ), т.е. покупатель лишится недвижимости, а продавец будет вынужден вернуть деньги. Кроме того, недобросовестное поведение (когда продавец знал или должен был знать о других сособственниках и намеренно не известил их) может быть расценено как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ), что повлечёт отказ в судебной защите и иные негативные последствия.
5. Нотариальная форма сделки
По общему правилу сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Как указано в нормах Федерального закона № 218-ФЗ:
«1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: [отдельных случаев, не применимых к вашей ситуации]».
Несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Это означает, что продажа «за наличные» без нотариуса и, как следствие, без государственной регистрации не породит правовых последствий — покупатель не станет собственником.
Кроме того, при подаче документов на регистрацию перехода права в Росреестр понадобятся доказательства того, что продавец выполнил требование об извещении сособственников. Тот же ФЗ-218 устанавливает:
«При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие: либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю... либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли...».
Таким образом, даже если бы закон допускал простую письменную форму (чего нет, так как долю продаёт не все сособственники одновременно), регистратор всё равно приостановит регистрацию при отсутствии подтверждения извещения (п. 40 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218). Нотариус, со своей стороны, не удостоверит договор без таких же подтверждений.
6. Влияние аренды земли
То, что земельный участок находится не в собственности, а в аренде, не отменяет обязанности по ст. 250 ГК РФ. Нормы о переходе прав на землю при продаже недвижимости лишь регулируют последствия сделки:
- Покупатель доли в доме приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец, то есть на праве аренды (ст. 271 ГК РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ). Это не влияет на необходимость соблюдения преимущественного права покупки доли в самом доме.
Выводы и рекомендации
- Продать 1/2 долю дома без извещения других долевых собственников нельзя. Это прямое нарушение закона, которое может привести к оспариванию сделки, переводу прав на покупателя на другое лицо или признанию сделки ничтожной.
- Отсутствие записи в ЕГРН у трёх лиц не означает автоматического отсутствия у них права собственности. До выяснения их статуса они считаются сособственниками, и ваша знакомая обязана направить им письменные извещения.
- Если адреса неизвестны, рекомендуется обратиться к адвокату, чтобы предпринять меры по розыску этих людей (через наследственное дело, архивы, запросы) или, при наличии оснований, инициировать в судебном порядке установление фактов, позволяющих решить вопрос с их долями (например, признание безвестно отсутствующими, признание права муниципальной собственности на выморочное имущество).
- Сделка в любом случае подлежит нотариальному удостоверению. Нотариус не удостоверит договор без предоставления доказательств извещения сособственников либо их нотариально заверенных отказов от преимущественного права покупки.
- Продажа «за наличные» в обход нотариуса не сделает покупателя собственником, а продавец рискует получить иск от второго участника долевой собственности в любое время в пределах срока исковой давности с неблагоприятными финансовыми последствиями.
Единственно законный путь — урегулировать правовую неопределённость с долями трёх лиц: установить, кто является собственниками (наследники или муниципалитет как выморочное имущество), надлежаще уведомить их о продаже, а затем заключать нотариальный договор купли-продажи. Действия «на свой страх и риск» в данном случае крайне опасны.
