Изменение вида разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения
Анализ ситуации
Вы являетесь владельцем земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 20 га в Московской области и хотите изменить вид разрешенного использования на "фермерское хозяйство" или "ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)". Рассмотрим процедуру и связанные с ней вопросы.
Уполномоченные органы и порядок действий
Орган для обращения
"Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.2)
"К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся... установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 11)
Обращаться необходимо в орган местного самоуправления (местную администрацию) по месту нахождения земельного участка.
Порядок изменения ВРИ
"Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства... выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 37)
"правообладателя здания, сооружения или земельного участка - при государственном кадастровом учете в связи с выбором таким правообладателем вида разрешенного использования указанного объекта недвижимости, если такой правообладатель в соответствии с законом вправе выбрать данный вид разрешенного использования" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 15)
Необходимые документы
Для изменения ВРИ потребуются:
- Заявление о государственном кадастровом учете в связи с изменением вида разрешенного использования
- Документы, удостоверяющие личность заявителя
- Документы, подтверждающие права на земельный участок
- Выписка из ЕГРН с актуальными сведениями об участке
"вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения...;" содержится в кадастре недвижимости (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 8)
Стоимость процедуры
Государственная пошлина
"за внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости о правах, об ограничениях прав и обременениях недвижимого имущества... для физических лиц - 700 рублей; для организаций - 2000 рублей" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 333.33)
Оценка участка
"Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 66)
Проведение независимой оценки не требуется для изменения ВРИ. Учитывается кадастровая стоимость, которая уже определена в ходе государственной кадастровой оценки.
Различия между фермерским хозяйством и ЛПХ
Фермерское хозяйство
"Крестьянское (фермерское) хозяйство... представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность" (Источник: Федеральный закон "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", статья 1)
"Видами деятельности фермерского хозяйства являются сельскохозяйственное производство и реализация сельскохозяйственной продукции собственного производства" (Источник: Федеральный закон "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", статья 19)
Личное подсобное хозяйство
"Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства... гражданами, которые ведут личные подсобные хозяйства" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 78)
Сроки рассмотрения
"три рабочих дня с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 16)
Дополнительные расходы
Могут возникнуть расходы на:
- Услуги кадастрового инженера (при необходимости уточнения границ) - от 10 000 до 30 000 рублей
- Услуги адвоката при возникновении сложностей - от 15 000 до 50 000 рублей
- Получение дополнительных документов и выписок
Выводы и рекомендации
-
Обращайтесь в местную администрацию по месту нахождения земельного участка с заявлением об изменении ВРИ.
-
Подготовьте пакет документов: заявление, документы на участок, выписку из ЕГРН.
-
Государственная пошлина составляет 700 рублей для физических лиц.
-
Независимая оценка не требуется - используется кадастровая стоимость.
-
Срок рассмотрения - 3 рабочих дня для ЛПХ, но общий процесс может занять до 1-2 месяцев.
-
Учитывайте различия:
- Фермерское хозяйство - коммерческая деятельность
- ЛПХ - для личных нужд без образования юридического лица
-
Дополнительные расходы могут составить от 10 000 до 50 000 рублей в зависимости от необходимости привлечения специалистов.
-
Рекомендуется предварительно:
- Уточнить в местной администрации перечень необходимых документов
- Проверить соответствие выбранного ВРИ правилам землепользования и застройки территории
- Проконсультироваться с адвокатом при возникновении сложностей
Процедура изменения ВРИ является административной и не требует проведения торгов или получения специальных разрешений, если выбранный вид использования соответствует градостроительному регламенту территории.
