Объединение арендованных земельных участков со складским назначением
Анализ ситуации
Вы планируете приобрести в аренду через аукцион смежный земельный участок площадью 1800 кв.м. со складским назначением и объединить его с уже арендуемым участком площадью 2500 кв.м., на котором расположены склады. Ваша цель — объединение участков до начала строительства для последующего снижения арендной платы после ввода нового объекта.
Правовые условия объединения земельных участков
Допустимость слияния участков до начала строительства
"При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 11.6)
Объединение земельных участков с одинаковым видом разрешенного использования до начала строительства законодательно допустимо. Наличие строительства на приобретаемом участке не является обязательным условием для объединения.
Особенности объединения арендованных участков
"В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 11.8)
Это означает, что после объединения у вас сохранится право аренды на образованный участок, но потребуется заключение нового договора аренды.
Процедура и сроки кадастрового учета
"Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются в течение десяти рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 16)
Для объединения участков потребуется:
- Межевой план, подготовленный кадастровым инженером
- Заявление о государственном кадастровом учете
- Согласие арендодателя на объединение участков
Сохранение целевого назначения
"Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования..." (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 37)
При объединении участков с одинаковым видом разрешенного использования (складское назначение) объединенный участок сохранит исходное целевое назначение.
Правовые риски и ограничения
Изменение условий аренды после объединения
"В случае, если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется его перераспределение в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.27 настоящего Кодекса, внесение изменений в указанный договор аренды, в том числе в части изменения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется при наличии соглашения, указанного в пункте 2.1 статьи 39.27 настоящего Кодекса." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.8)
После объединения потребуется заключение нового договора аренды, в котором может быть пересмотрен размер арендной платы.
Сохранение прав на строительство
"В случае образования земельного участка путем объединения земельных участков, в отношении которых или одного из которых в соответствии с настоящим Кодексом выдано разрешение на строительство, физическое или юридическое лицо, у которого возникло право на образованный земельный участок, вправе осуществлять строительство на таком земельном участке на условиях, содержащихся в указанном разрешении на строительство." (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 51)
Это означает, что после объединения вы сможете осуществлять строительство на условиях ранее полученного разрешения.
Выводы и рекомендации
-
Объединение участков до начала строительства возможно — законодательство не содержит запрета на объединение земельных участков до начала строительных работ.
-
Процедура требует подготовки:
- Заключение договора с кадастровым инженером для подготовки межевого плана
- Получение согласия арендодателя на объединение
- Подача заявления на кадастровый учет (срок - 10 рабочих дней)
-
Правовые последствия:
- После объединения потребуется заключение нового договора аренды
- Сохраняется разрешенное использование для складских нужд
- Сохраняется право на строительство по ранее полученному разрешению
-
Риски:
- Возможный пересмотр арендной платы после объединения
- Необходимость согласования с арендодателем условий нового договора
-
Рекомендуется:
- Перед участием в аукционе получить предварительное согласие арендодателя на объединение участков
- Включить в план мероприятий срок на кадастровые работы и государственную регистрацию (не менее 1-2 месяцев)
- Проконсультироваться с адвокатом для детальной проработки условий нового договора аренды
Объединение участков является стратегически верным решением для оптимизации арендных платежей, но требует тщательной юридической подготовки и согласования с арендодателем.
