Узаконивание пристроек к дому блокированной застройки в упрощенном порядке
Анализ ситуации
Вы являетесь собственниками двух блоков в доме блокированной застройки, расположенных на отдельных земельных участках под ИЖС. Выполненные ранее пристройки не затрагивают общие конструкции дома и не нарушают права третьих лиц. Местный архитектурный орган отказывает в выдаче разрешения на реконструкцию в связи с планами сноса территории в будущем.
Применимые правовые нормы
Понятие реконструкции и дома блокированной застройки
"реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 1, пункт 14)
"дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок." (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 1, пункт 40)
Требования к реконструкции домов блокированной застройки
"согласие правообладателей всех домов блокированной застройки в одном ряду в случае реконструкции одного из домов блокированной застройки" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 51, пункт 6)
Случаи, когда разрешение на строительство не требуется
"Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: ... 4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 51, часть 17)
Особенности оформления реконструкции
"В случае осуществления реконструкции объекта капитального строительства... государственный кадастровый учет в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости осуществляется... на основании документов, указанных в части 10 настоящей статьи" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 40, часть 21)
"Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение... для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство... осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 40, часть 10)
Выводы и рекомендации
Аргументы для Росреестра
-
Отсутствие необходимости в разрешении на реконструкцию - если пристройки не затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности дома и не превышают предельные параметры, установленные градостроительным регламентом, то разрешение на строительство не требуется.
-
Соблюдение требований к реконструкции домов блокированной застройки - поскольку реконструкция не затрагивает общие конструкции и выполнена с согласия всех собственников блоков, формальные требования соблюдены.
-
Правовая основа для упрощенного порядка - технический план и правоустанавливающие документы на земельные участки являются достаточным основанием для кадастрового учета изменений.
Рекомендуемая формулировка обращения
В дополнительном заявлении в Росреестр рекомендуем указать:
- Реконструкция не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта
- Изменения не превышают предельные параметры разрешенного строительства
- Получено согласие всех собственников домов блокированной застройки в одном ряду
- Пристройки выполнены в границах собственных земельных участков
- Представленный технический план соответствует требованиям законодательства
Дальнейшие действия
Если Росреестр сохранит отказ, рекомендуем:
- Обжаловать решение в судебном порядке
- Обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на вопросах недвижимости
- Запросить официальное подтверждение статуса территории как планируемой под снос, поскольку сам по себе отдаленный план сноса не является основанием для отказа в оформлении существующих прав
Отказ в выдаче разрешения на реконструкцию из-за планируемого сноса территории не лишает вас права на узаконивание уже существующих пристроек, если они соответствуют градостроительным требованиям.
