Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Земельное право

Упрощенная регистрация реконструкции дома блокированной застройки по аналогии с ИЖС

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Подайте в Росреестр дополнительное заявление с обоснованием отсутствия необходимости разрешения на реконструкцию.descriptionЗаявление в Росреестр о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на реконструированный блок жилого дома блокированной (свободная форма)
  2. 2
    Укажите в заявлении, что пристройки не затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности здания.
  3. 3
    Подчеркните, что изменения не превышают предельные параметры, установленные градостроительным регламентом.
  4. 4
    Приложите письменное согласие соседа — собственника смежного блока, на реконструкцию.
  5. 5
    Укажите, что пристройки расположены в границах ваших земельных участков и не нарушают прав третьих лиц.
  6. 6
    При отказе Росреестра обжалуйте его в судебном порядке, приложив технический план и правоустанавливающие документы.

Документы и доказательства

  • Технический план на каждый блок с учётом пристроек (актуальная версия).
  • Правоустанавливающие документы на оба земельных участка (выписки из ЕГРН).
  • Документы, подтверждающие, что пристройки не затрагивают общие конструкции дома.
  • Письменный отказ архитектурного органа в выдаче разрешения на реконструкцию.
  • Документы о статусе дома блокированной застройки, признанном в 2022 году.

  • Сроки и риски

    • Подайте в Росреестр дополнительное заявление со ссылкой на ч. 17 ст. 51 ГрК РФ: разрешение не требуется, так как пристройки не затрагивают несущие конструкции и не превышают параметры застройки.
    • Риск: Росреестр может повторно отказать, если сочтет, что изменения затрагивают конструктивные характеристики здания.
    • Риск: отказ архитектурного органа из-за планов сноса не является законным основанием для отказа в кадастровом учете, но может быть использован Росреестром как повод для приостановки.
    • Если Росреестр откажет, вы вправе обжаловать его решение в судебном порядке, ссылаясь на отсутствие необходимости в разрешении на реконструкцию.

  • Альтернативные пути

    • Подайте в Росреестр дополнительное заявление со ссылкой на ч. 17 ст. 51 ГрК РФ: разрешение не требуется, так как пристройки не затрагивают надежность и безопасность.
    • Запросите в местной администрации письменный отказ в выдаче разрешения на реконструкцию со ссылкой на план сноса — он понадобится для обжалования.
    • Обратитесь к юристу, специализирующемуся на недвижимости, для подготовки иска об оспаривании отказа Росреестра.

  • Региональные особенности

    • Уточните в местной администрации, утверждён ли документ территориального планирования, предусматривающий снос вашего района.
    • Запросите в архитектурном органе письменный отказ со ссылкой на конкретный пункт правил землепользования и застройки.
    • Проверьте, не попадает ли ваш участок в зону, где градостроительный регламент допускает реконструкцию без разрешения.
    • Сверьте параметры пристроек с предельными значениями, установленными местными нормативами градостроительного проектирования.
    • Уточните в Росреестре, применяется ли в вашем регионе упрощённый порядок учёта реконструкции домов блокированной застройки.
    • При судебном обжаловании привлеките местную администрацию, ссылаясь на отсутствие законных оснований для отказа.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Узаконивание пристроек к дому блокированной застройки в упрощенном порядке

Анализ ситуации

Вы являетесь собственниками двух блоков в доме блокированной застройки, расположенных на отдельных земельных участках под ИЖС. Выполненные ранее пристройки не затрагивают общие конструкции дома и не нарушают права третьих лиц. Местный архитектурный орган отказывает в выдаче разрешения на реконструкцию в связи с планами сноса территории в будущем.

Применимые правовые нормы

Понятие реконструкции и дома блокированной застройки

"реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 1, пункт 14)

"дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок." (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 1, пункт 40)

Требования к реконструкции домов блокированной застройки

"согласие правообладателей всех домов блокированной застройки в одном ряду в случае реконструкции одного из домов блокированной застройки" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 51, пункт 6)

Случаи, когда разрешение на строительство не требуется

"Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: ... 4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 51, часть 17)

Особенности оформления реконструкции

"В случае осуществления реконструкции объекта капитального строительства... государственный кадастровый учет в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости осуществляется... на основании документов, указанных в части 10 настоящей статьи" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 40, часть 21)

"Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение... для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство... осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 40, часть 10)

Выводы и рекомендации

Аргументы для Росреестра

  1. Отсутствие необходимости в разрешении на реконструкцию - если пристройки не затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности дома и не превышают предельные параметры, установленные градостроительным регламентом, то разрешение на строительство не требуется.

  2. Соблюдение требований к реконструкции домов блокированной застройки - поскольку реконструкция не затрагивает общие конструкции и выполнена с согласия всех собственников блоков, формальные требования соблюдены.

  3. Правовая основа для упрощенного порядка - технический план и правоустанавливающие документы на земельные участки являются достаточным основанием для кадастрового учета изменений.

Рекомендуемая формулировка обращения

В дополнительном заявлении в Росреестр рекомендуем указать:

  • Реконструкция не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта
  • Изменения не превышают предельные параметры разрешенного строительства
  • Получено согласие всех собственников домов блокированной застройки в одном ряду
  • Пристройки выполнены в границах собственных земельных участков
  • Представленный технический план соответствует требованиям законодательства

Дальнейшие действия

Если Росреестр сохранит отказ, рекомендуем:

  1. Обжаловать решение в судебном порядке
  2. Обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на вопросах недвижимости
  3. Запросить официальное подтверждение статуса территории как планируемой под снос, поскольку сам по себе отдаленный план сноса не является основанием для отказа в оформлении существующих прав

Отказ в выдаче разрешения на реконструкцию из-за планируемого сноса территории не лишает вас права на узаконивание уже существующих пристроек, если они соответствуют градостроительным требованиям.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение