Правомерность изменения условий аренды земельного участка гаражного общества
Анализ ситуации
Администрация предлагает изменить условия договора аренды земельного участка путем его раздела и исключения из договора земель под гаражами, которые еще не приватизированы. Это может привести к тому, что 30 гаражей останутся без оформленных прав на землю.
Правовой анализ
Правомерность изменения договора аренды
"Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 310)
"Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 450)
"Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 452)
Права арендаторов при образовании земельных участков
"В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 11.8, пункт 4)
"Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 11.2, пункт 4)
Расчет арендной платы
"Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.7, пункт 1)
"Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 614)
Защита прав владельцев гаражей
"Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 305)
Выводы и рекомендации
-
Действия администрации неправомерны - одностороннее изменение условий договора аренды путем исключения части земельного участка без согласия всех арендаторов противоречит гражданскому законодательству.
-
Требуется согласие всех участников - для раздела земельного участка и изменения договора аренды необходимо письменное согласие всех арендаторов.
-
Права арендаторов сохраняются - при образовании новых земельных участков из арендуемой территории арендаторы сохраняют право аренды на прежних условиях.
-
Расчет арендной платы должен осуществляться в соответствии с методиками, утвержденными муниципальными правовыми актами, обычно на основе кадастровой стоимости.
-
Владельцы гаражей, не оформившие землю, имеют право на защиту своих владельческих прав, включая право пользования земельным участком под своими гаражами.
Рекомендации
- Отказаться от подписания дополнения к договору, изменяющего его условия в одностороннем порядке.
- Направить администрации письменное возражение против предлагаемых изменений.
- Потребовать сохранения договора аренды в существующих границах либо заключения отдельных договоров аренды на земли под каждым гаражом.
- В случае отказа администрации удовлетворить законные требования, обратиться в суд для защиты нарушенных прав.
- Рассмотреть возможность коллективного обращения к адвокату для подготовки правовой позиции и представительства в суде.
Действия администрации нарушают права членов гаражного общества и подлежат оспариванию в судебном порядке.
