Продажа земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в аренде
Анализ ситуации
Ваша мама, являясь собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения, сданного в аренду фермеру, имеет право распоряжаться своим имуществом, однако это право может быть ограничено законом и условиями договора аренды.
Применимые правовые нормы
Преимущественное право покупки субъектом РФ
"При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд." (Источник: Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 8)
"Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет." (Источник: Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 8)
Условия договора аренды
"В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 624)
"Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 422)
Свобода договора и ограничения
"Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 421)
Выводы и рекомендации
-
Преимущественное право покупки принадлежит субъекту РФ, а не арендатору. Арендатор не имеет законодательно установленного преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения.
-
Обязательно изучите договор аренды - именно в нем могут содержаться условия, ограничивающие право собственника на продажу участка:
- Условия о выкупе участка арендатором
- Условия о преимущественном праве покупки арендатором
- Условия о фиксированной цене выкупа
-
Если в договоре есть условие о выкупе, оно действительно только если было добровольно согласовано сторонами, но не может принуждать к продаже по заниженной цене.
-
Процедура продажи должна включать:
- Уведомление субъекта РФ о намерении продать участок
- Предложение выкупа субъекту РФ по объявленной цене
- Если субъект РФ откажется - возможность продажи любому покупателю
-
Цена продажи определяется собственником, за исключением случаев, когда в договоре аренды была согласована фиксированная цена выкупа.
Рекомендации:
- Тщательно изучите договор аренды на предмет условий о выкупе
- Проконсультируйтесь с независимым адвокатом по земельному праву
- Помните, что юрист арендатора представляет интересы противоположной стороны
- Соблюдайте процедуру уведомления субъекта РФ о продаже
- Установите рыночную цену на участок через независимого оценщика
Если в договоре аренды действительно содержатся ограничивающие условия, их законность может быть оспорена в суде, особенно если они существенно нарушают права собственника.
