Законность регистрации жилого дома в ЕГРН на участке с ограничениями от аэродрома и водозабора

Анализ ситуации

Вы приобретаете жилой дом, который расположен в трех зонах с особыми условиями использования территорий:

• 4-я подзона приаэродромной территории
• 6-я подзона приаэродромной территории
• 1-й пояс зоны санитарной охраны водозабора

Несмотря на наличие этих ограничений, дом был зарегистрирован как жилой и внесен в ЕГРН. Рассмотрим правомерность такой регистрации.

Применимые правовые нормы

Ограничения в приаэродромных территориях

"четвертая подзона, в которой запрещается размещать объекты, создающие помехи в работе наземных объектов средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и расположенных вне первой подзоны" (Источник: Воздушный кодекс Российской Федерации, статья 47, пункт 3)

"шестая подзона, в которой запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц" (Источник: Воздушный кодекс Российской Федерации, статья 47, пункт 3)

Зоны с особыми условиями использования территорий

"В границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель... и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 104, пункт 2)

Порядок регистрации в ЕГРН

"При проведении правовой экспертизы документов... государственным регистратором прав осуществляется проверка... соответствия: 1) ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территорий, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 70, часть 13)

"В случае, если в соответствии с федеральным законом допускается ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию независимо от ограничений, установленных в зонах с особыми условиями использования территории, указанные ограничения не являются препятствием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 70, часть 29)

Возможные основания для регистрации

1. Отсутствие прямого запрета на жилые дома

В 4-й и 6-й подзонах приаэродромной территории установлены конкретные запреты, но они не содержат прямого запрета на размещение жилых домов как таковых. Запрет касается:

• Объектов, создающих помехи в работе навигационного оборудования (4-я подзона)
• Объектов, способствующих скоплению птиц (6-я подзона)

2. Особенности зон санитарной охраны водозабора

В представленном контексте отсутствует прямое указание на запрет жилищного строительства в 1-м поясе ЗСО водозабора.

3. Возможные исключения

"Объект капитального строительства, расположенный в границах зоны с особыми условиями использования территории, подлежит сносу или приведению в соответствие с ограничениями... в случае, если режим указанной зоны не допускает размещения такого объекта капитального строительства и иное не предусмотрено федеральным законом" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 55.33, пункт 1)

Риски для покупателя

1. Возможность оспаривания регистрации

"В случае выявления в правилах землепользования и застройки... нарушений установленных на приаэродромной территории ограничений... оператор аэродрома... обязаны подготовить заключение о нарушении... и направить его в уполномоченный... федеральный орган исполнительной власти" (Источник: Воздушный кодекс Российской Федерации, статья 47, пункт 7)

2. Требование о сносе или приведении в соответствие

"Уполномоченный... федеральный орган исполнительной власти... обязан направить в орган местного самоуправления... предписание об устранении нарушений... в том числе о сносе самовольной постройки" (Источник: Воздушный кодекс Российской Федерации, статья 47, пункт 7)

Выводы и рекомендации

1. Возможные причины регистрации:

• Отсутствие прямого запрета на жилые дома в конкретных ограничениях
• Дом построен до установления зон с особыми условиями
• Наличие специального разрешения или исключения
• Ошибка при регистрации в ЕГРН

2. Рекомендуемые действия:

Немедленно:

• Запросить в Росреестре полную историю регистрации объекта
• Получить выписку о всех обременениях и ограничениях
• Обратиться в местную администрацию за разъяснениями о правовом режиме территории

Перед покупкой:

• Получить письменное заключение от оператора аэродрома о соответствии дома ограничениям
• Запросить санитарно-эпидемиологическое заключение для зоны санитарной охраны
• Проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на земельном и градостроительном праве

Альтернативные варианты:

• Рассмотреть возможность отказа от сделки
• Включить в договор купли-продажи гарантии продавца относительно законности регистрации
• Застраховать риски признания регистрации недействительной

Важно: Даже при наличии регистрации в ЕГРН, объект может быть признан несоответствующим установленным ограничениям, что повлечет его снос или значительные расходы на приведение в соответствие с требованиями.