Можно ли подарить долю в земельном участке сельхозназначения без выдела в натуре, если участок в долевой собственности и дольщики посторонние?

Дарение доли без выдела в натуре: круг допустимых одаряемых

Утверждение отдела земельных отношений о невозможности продать или подарить долю без выдела в натуре имеет частичную основу в законе, но требует уточнения. Ключевая норма — абз. 2 п. 1 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
— абз. 2 п. 1 ст. 12 ФЗ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Из этой нормы следует, что без выдела земельного участка в счёт земельной доли продать или подарить долю можно только ограниченному кругу лиц:

• другому участнику долевой собственности;
• сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок;
• гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующего этот земельный участок.

Поскольку все 11 дольщиков — «друг другу посторонние», а друг (если он не входит в перечисленный закрытый перечень) — не является ни участником долевой собственности, ни членом КФХ, ни представителем сельхозорганизации, использующей данный участок, — дарение ему доли без выдела участка в натуре законом не допускается.

Заключительное предложение нормы прямо указывает: «Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли». То есть любое иное распоряжение (включая дарение постороннему лицу — другу) возможно только после выдела.

Таким образом: позиция отдела земельных отношений в части невозможности дарения доли без выдела — при условии, что друг не входит в закрытый перечень — ПРАВИЛЬНА, хотя сотрудники могли её неточно сформулировать (речь не о том, что долю вообще нельзя подарить, а о том, что её нельзя подарить другу — постороннему лицу — без выдела в натуре).

Выдел земельного участка в натуре как путь к дарению другу

Если цель — подарить имущество (земельный участок) другу, альтернативный законный путь — выдел земельного участка в счёт своей доли по ст. 13 ФЗ № 101-ФЗ, после чего уже выделенный участок можно подарить кому угодно без ограничений по кругу лиц (применяется общая норма ГК о дарении).

Порядок выдела (ст. 13 ФЗ-101): участник долевой собственности вправе выделить земельный участок в счёт своей земельной доли. Выдел осуществляется двумя способами:

• на основании решения общего собрания участников долевой собственности (утверждается проект межевания, перечень собственников и размер долей);
• если такое решение отсутствует — через кадастрового инженера (заключается договор, подготавливается проект межевания, размер и местоположение границ согласовываются в порядке ст. 13.1 Закона).

Важно: поскольку дольщиков 11 (более пяти), действуют также правила ст. 14 ФЗ-101 о необходимости общего собрания участников долевой собственности для решения вопросов владения, пользования и распоряжения участком. Однако право на выдел является индивидуальным — оно не зависит от согласия других дольщиков.

После завершения процедуры выдела и регистрации права собственности на образованный земельный участок собственник вправе подарить его другу на общих основаниях (ст. 572 ГК РФ), с соблюдением формы договора дарения недвижимости.

Форма сделки: нотариальное удостоверение

С 01.01.2025 вступила в силу редакция п. 3 ст. 574 ГК РФ (ФЗ № 459-ФЗ от 13.12.2024):

Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Одновременно подп. 3 п. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ исключает из обязательного нотариального удостоверения:

сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2. Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей собственности осуществляется по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности изменяются, на основании документа, содержащего сведения о размере долей.
— подп. 3 п. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Возникает нормативная коллизия: ГК РФ требует нотариального удостоверения договора дарения недвижимости между гражданами (включая долю), а ФЗ-218 исключает земельные доли сельхозназначения из этого требования. Согласно позиции Верховного Суда РФ (Обзор № 4/2025 от 22.12.2025, пункт 52), нормы ГК РФ имеют приоритет, и договор дарения доли в праве общей собственности на недвижимость без нотариального удостоверения влечёт приостановление регистрации и отказ в регистрационных действиях.

Однако в этом же обзоре ВС РФ не рассматривался вопрос о специальном исключении подп. 3 п. 1.1 ст. 42 ФЗ-218 именно для земель сельхозназначения, и прямо это исключение не отменялось. На практике в настоящее время складывается неоднозначная ситуация. Чтобы избежать риска приостановления регистрации, рекомендуется нотариально удостоверить договор дарения независимо от этой коллизии — это полностью исключит претензии регистрирующего органа.

Налоговые последствия дарения доли/участка другу

При дарении недвижимого имущества (доли или выделенного участка) другу одаряемый получает доход в натуральной форме, подлежащий обложению НДФЛ. Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ:

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Из этой нормы следует:

• Дарение недвижимости/доли облагается НДФЛ (поскольку имущество прямо названо как исключение из общего освобождения от налогообложения подарков от физлиц);
• Освобождение от налога действует только если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники (супруги, родители, дети, усыновители/усыновлённые, дедушки/бабушки/внуки, полнородные и неполнородные братья/сёстры — ст. 14 СК РФ);
• Друг не относится к близким родственникам, поэтому одаряемый должен будет задекларировать доход и уплатить НДФЛ.

Ставка НДФЛ: 13% от кадастровой стоимости доли/участка (для налоговых резидентов РФ) либо 30% (для нерезидентов). Налог уплачивается одаряемым самостоятельно на основании налоговой декларации 3-НДФЛ, подаваемой до 30 апреля года, следующего за годом дарения.

Вывод: дарение другу влечёт налоговые обязательства для одаряемого в размере 13% (или 30%) кадастровой стоимости полученного имущества. Если друг (одаряемый) не готов нести такие расходы, целесообразно рассмотреть иные варианты передачи имущества.

Что делать: рекомендуемый порядок действий

Шаг 1. Проверьте статус друга. Если друг на самом деле является участником долевой собственности на этот же участок (т.е. входит в число 11 дольщиков), либо является членом КФХ или работником сельхозорганизации, которая арендует/использует этот участок — дарение возможно без выдела, напрямую по абз. 2 п. 1 ст. 12 ФЗ-101. В этом случае заключаете нотариально удостоверенный договор дарения доли и подаёте документы на регистрацию перехода права в Росреестр через МФЦ.

Шаг 2. Если друг — постороннее лицо → необходимо выделить земельный участок в счёт доли по процедуре ст. 13 ФЗ-101:

• Обратиться к кадастровому инженеру для подготовки проекта межевания;
• Согласовать границы образуемого участка в порядке ст. 13.1 ФЗ-101;
• Осуществить кадастровый учёт образованного участка;
• Зарегистрировать право собственности на выделенный участок в ЕГРН;
• После получения права на выделенный участок — подарить его другу (договор дарения — в нотариальной форме, переход права регистрируется в Росреестре).

Шаг 3. Если орган земельных отношений или Росреестр отказывают — ссылайтесь на прямой текст абз. 2 п. 1 ст. 12 ФЗ-101 (если дарение — допустимому лицу) или на ст. 13 ФЗ-101 (право на выдел). Отказ может быть обжалован в административном порядке (вышестоящему должностному лицу) или в суде по правилам КАС РФ / ГПК РФ.

Вывод по всей ситуации: отдел земельных отношений в целом прав — подарить долю другу без выдела участка в натуре закон не разрешает. Закон разрешает дарение доли без выдела только участнику долевой собственности, сельхозорганизации или члену КФХ. Чтобы подарить долю именно другу, необходимо сначала выделить свой земельный участок в натуре (ст. 13 ФЗ № 101-ФЗ), а затем подарить уже выделенный участок. Нотариальное удостоверение договора дарения обязательно, а одаряемый-друг должен будет уплатить НДФЛ (13% кадастровой стоимости).

Преимущественное право покупки и согласие сособственников: почему они не применяются при дарении

Общая норма ГК о распоряжении долевой собственностью:

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Вопреки возможным опасениям, для дарения доли не требуется ни согласие других дольщиков, ни соблюдение преимущественного права покупки. Правило ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки применяется только при возмездном отчуждении доли (купля-продажа, мена). Дарение — сделка безвозмездная, и ст. 250 ГК к ней не применяется.

Это подтверждается и специальной нормой ФЗ-101:

участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.
— п. 2 ст. 12 ФЗ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Пункт 2 ст. 12 ФЗ-101 прямо указывает: даже при продаже доли допустимым лицам (участник, сельхозорганизация, член КФХ) извещать других дольщиков не требуется. При дарении же никакого извещения тем более не требуется, поскольку дарение не является возмездным отчуждением и не создаёт конкуренции среди дольщиков за приобретение.

При дарении доли действует общее правило ГК — договор дарения безвозмезден по своей сути:

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Таким образом, дарение доли (допустимому лицу — участнику, сельхозорганизации или члену КФХ) не обременено обязанностью уведомлять других дольщиков и не даёт им права требовать перевода прав и обязанностей покупателя.

Общий порядок выдела: стыковка ЗК и ФЗ-101 и возникновение права

Процедура выдела земельного участка в счёт доли регулируется связкой норм. Земельный кодекс устанавливает общее правило:

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности. 3. Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" . Статья 11 6 . Объединение земельных участков 1. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. 2. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок. 3. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки. 4. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством. 5.
— п. 2 ст. 11.5 ЗК РФ

Особенности выдела для земель сельхозназначения отсылают к специальному закону:

Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения
— п. 3 ст. 11.5 ЗК РФ

А специальный закон закрепляет право на выдел:

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
— п. 1 ст. 13 ФЗ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Правовой результат выдела: после завершения процедуры (межевание, кадастровый учёт, регистрация права) у выделившегося дольщика возникает единоличное право собственности на вновь образованный земельный участок, а право долевой собственности на исходный участок прекращается. С этого момента бывший дольщик становится полноценным собственником отдельного участка и вправе распоряжаться им без ограничений, установленных ст. 12 ФЗ-101 для долей, — в том числе подарить участок другу.