Покупка участка ИЖС с уведомлением о строительстве, попавшего в приаэродромную зону: возможны ли проблемы

Сохраняет ли силу уведомление о соответствии 2022 года, если участок впоследствии попал в седьмую подзону приаэродромной территории?

Уведомление о соответствии, выданное в 2022 году, было выдано в порядке ст. 51.1 ГрК РФ:

В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве), содержащее следующие сведения: (В редакции федеральных законов от 30.12.2021 № 476-ФЗ, от 08.08.2024 № 232-ФЗ) 1) фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);
— ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ

Срок действия такого уведомления — 10 лет (ч. 13 ст. 51.1 ГрК РФ). Факт выдачи уведомления в 2022 году означает, что на тот момент орган местного самоуправления проверил параметры объекта на соответствие установленным ограничениям и НЕ нашёл оснований для направления уведомления о несоответствии.

Однако седьмая подзона приаэродромной территории является зоной с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) — это прямо закреплено в п. 2 ст. 47 Воздушного кодекса РФ, а приаэродромная территория включена в перечень ЗОУИТ в п. 4 ст. 1 ГрК РФ. После установления ЗОУИТ и внесения сведений о ней в ЕГРН ограничения действуют в отношении всех земельных участков в границах зоны независимо от ранее выданных разрешений и согласований — если иное прямо не предусмотрено переходными положениями.

Ключевая норма седьмой подзоны — она не вводит ПОЛНОГО запрета на строительство ИЖС, но требует учёта мер по снижению шума:

1. седьмая подзона, в которой в целях предотвращения негативного физического воздействия устанавливается перечень ограничений использования земельных участков, определенный в соответствии с земельным законодательством с учетом положений настоящей статьи. При этом под указанным негативным физическим воздействием понимается несоответствие эквивалентного уровня звука, возникающего в связи с полетами воздушных судов, санитарно-эпидемиологическим требованиям. (В редакции Федерального закона от 11.06.2021 № 191-ФЗ) 3 1 . Приаэродромная территория устанавливается с выделением с первой по седьмую подзон в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи или в случае, предусмотренном пунктом 5 2 настоящей статьи, с выделением с первой по шестую подзон с последующим установлением седьмой подзоны в соответствии с пунктом 5 3 настоящей статьи. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 11.06.2021 № 191-ФЗ) 3 2 . Определение перечня ограничений использования земельных участков, предусматривающих запрет на строительство, реконструкцию, эксплуатацию отдельных видов объектов капитального строительства в седьмой подзоне приаэродромной территории, осуществляется с учетом возможности применения при строительстве, реконструкции, эксплуатации таких видов объектов мер по предупреждению и (или) устранению негативного физического воздействия и по результатам расчета и оценки рисков для здоровья человека, проведенных в соответствии с санитарно-эпидемиологическими требованиями.
   — п. 3 пп. 7 ст. 47 Воздушного кодекса РФ

Это означает: строительство в седьмой подзоне НЕ запрещено безусловно, но его допустимость определяется перечнем ограничений, установленных в конкретном решении об установлении приаэродромной территории. Если в таком решении для конкретной зоны (сектора) седьмой подзоны установлен ЗАПРЕТ на размещение объектов ИЖС — строительство невозможно, несмотря на ранее выданное уведомление. Если установлено УСЛОВНОЕ разрешение (при условии шумозащитных мероприятий) — необходимо разработать и согласовать такие мероприятия с оператором аэродрома/Росавиацией.

Момент выдачи уведомления в 2022 году — до установления седьмой подзоны — НЕ создаёт иммунитета: приаэродромная территория устанавливается бессрочно (п. 1(3) ПП № 1460), и её ограничения применяются ко всем участкам в границах зоны с момента внесения сведений в ЕГРН. Исключений для ранее выданных уведомлений о соответствии законодательство не предусматривает.

Вывод: Выданное в 2022 году уведомление о соответствии САМО ПО СЕБЕ не даёт права строить дом, игнорируя ограничения седьмой подзоны. Судьба строительства зависит от конкретного содержания перечня ограничений в решении об установлении приаэродромной территории. Если решением установлен запрет ИЖС в данном секторе седьмой подзоны — строительство невозможно. Если запрета нет, но требуется согласование шумозащитных мероприятий — необходимо такое согласование получить до начала строительства.

Какие ограничения на строительство ИЖС накладывает седьмая подзона и какой порядок согласования?

Седьмая подзона приаэродромной территории — это зона, в которой ограничения вводятся для предотвращения негативного физического воздействия (шума от полётов воздушных судов). Сам механизм определения ограничений раскрыт в п. 3² ст. 47 ВзК РФ:

3 2 . Определение перечня ограничений использования земельных участков, предусматривающих запрет на строительство, реконструкцию, эксплуатацию отдельных видов объектов капитального строительства в седьмой подзоне приаэродромной территории, осуществляется с учетом возможности применения при строительстве, реконструкции, эксплуатации таких видов объектов мер по предупреждению и (или) устранению негативного физического воздействия и по результатам расчета и оценки рисков для здоровья человека, проведенных в соответствии с санитарно-эпидемиологическими требованиями. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 11.06.2021 № 191-ФЗ) 4. Положение о приаэродромной территории утверждается Правительством Российской Федерации. Указанным положением в соответствии с земельным законодательством могут быть определены особенности установления приаэродромной территории, связанные с выполнением полетов воздушных судов государственной авиации, экспериментальной авиации. (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 342-ФЗ, от 11.06.2021 № 191-ФЗ) 5. При архитектурно-строительном проектировании в целях строительства, реконструкции сооружений аэродрома проект акта уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти об установлении приаэродромной территории подготавливается застройщиком, который осуществляет строительство сооружений аэродрома.
— п. 3² ст. 47 Воздушного кодекса РФ

Это означает, что запрет на строительство в седьмой подзоне применяется НЕ автоматически ко всем объектам, а избирательно — только к тем видам объектов, для которых по результатам расчёта и оценки рисков для здоровья человека установлено, что даже с учётом мер по снижению шума невозможно обеспечить соответствие санитарно-эпидемиологическим требованиям.

Пункт 1(1) Положения, утв. ПП № 1460, прямо указывает: «Зонирование седьмой подзоны осуществляется в соответствии с методикой установления седьмой подзоны с учетом возможности применения мер по предупреждению и (или) устранению негативного физического воздействия».

Порядок действий застройщика в седьмой подзоне (если в решении об установлении приаэродромной территории не установлен полный запрет на ИЖС):

1. Изучить решение об установлении приаэродромной территории (акт Росавиации / Минобороны / Минпромторга) — в нём содержится перечень ограничений для конкретных зон (секторов) седьмой подзоны.
2. Если строительство ИЖС допускается при условии шумозащитных мероприятий — разработать проект таких мероприятий (шумозащитное остекление, планировочные решения и т.п.).
3. Согласовать проект с оператором аэродрома и уполномоченным органом (Росавиация — для гражданских аэродромов, Минобороны — для государственных).
4. Подать новое уведомление о планируемом строительстве с приложением документов о согласовании шумозащитных мероприятий — если ранее поданное уведомление не учитывало эти обстоятельства.

Поскольку вопрос клиента связан с ПОКУПКОЙ участка, критически важно до сделки получить и изучить решение об установлении приаэродромной территории, чтобы понять, попадает ли участок в сектор, где ИЖС запрещён.

Вывод: Строительство ИЖС в седьмой подзоне возможно только в пределах, допускаемых решением об установлении приаэродромной территории. Если решением допускается ИЖС при условии шумозащитных мероприятий — необходимо до начала строительства разработать и согласовать такие мероприятия с уполномоченным органом. Без этого согласования строительство будет незаконным независимо от ранее выданного уведомления о соответствии.

Каковы риски покупателя: признание постройки самовольной, ответственность, невозможность регистрации?

Если построить дом в седьмой подзоне без учёта установленных ограничений (без необходимого согласования шумозащитных мероприятий либо в зоне, где ИЖС запрещён), наступают следующие последствия.

Риск признания самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ). Дом, построенный с нарушением ограничений ЗОУИТ, может быть признан самовольной постройкой и подлежит сносу за счёт лица, его осуществившего. Судебная практика, отражённая в Обзоре ВС РФ от 23.06.2021 (п. 5), подтверждает: строительство без требуемого согласования в ЗОУИТ (в том числе приаэродромной территории) является самостоятельным основанием для признания постройки самовольной.

Административная ответственность. Использование участка с нарушением ограничений ЗОУИТ может квалифицироваться по ст. 8.8 КоАП РФ (нецелевое использование) либо по специальным нормам воздушного законодательства — строительство без согласования с Росавиацией в приаэродромной территории образует состав административного правонарушения.

Невозможность регистрации права. Росреестр при проверке документов на регистрацию права собственности на построенный дом обязан убедиться в соблюдении ограничений ЗОУИТ. Если ограничения седьмой подзоны внесены в ЕГРН, регистратор откажет в регистрации при отсутствии документов, подтверждающих соблюдение этих ограничений (согласование шумозащитных мероприятий).

Эксплуатационные риски. Даже если дом будет построен и зарегистрирован, превышение уровня шума от полётов воздушных судов над санитарными нормами может стать основанием для требований Роспотребнадзора о приостановлении эксплуатации жилого помещения, а также основанием для исков о возмещении вреда здоровью.

Вывод: Риски при строительстве без учёта ограничений седьмой подзоны — от административного штрафа до сноса дома за свой счёт. Степень риска прямо зависит от содержания решения об установлении приаэродромной территории: если участок попал в сектор с полным запретом ИЖС — строительство невозможно; если требуется согласование шумозащитных мероприятий — строительство без такого согласования незаконно.

Каковы имущественные последствия для покупателя: защита по ст. 460–461, 557 ГК РФ и возмещение убытков по ЗК РФ?

При покупке участка, обременённого ограничениями седьмой подзоны, у покупателя есть два пласта защиты.

Первый — гражданско-правовой (до и после сделки):

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. 2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя 1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Статья 462.
— п. 1 ст. 460 ГК РФ

Это означает: если продавец НЕ сообщил покупателю о том, что участок находится в седьмой подзоне (и это не отражено в договоре), покупатель вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора. Если же покупатель знал об обременении (из выписки ЕГРН, из договора) — он согласился принять товар с обременением, и это право утрачивается.

При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Статья 462. Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара Если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, предъявит к покупателю иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем. Статья 463. Последствия неисполнения обязанности передать товар 1. Если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи. 2. При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 461 ГК РФ

Если впоследствии построенный дом будет снесён по требованию уполномоченных органов (изъят по основаниям, возникшим до сделки — а ограничения седьмой подзоны возникли до сделки), продавец обязан возместить покупателю убытки. Критически важно: продавец освобождается от ответственности, если докажет, что покупатель ЗНАЛ или ДОЛЖЕН БЫЛ ЗНАТЬ об ограничениях. Поскольку сведения о приаэродромной территории вносятся в ЕГРН и отражаются в выписке — продавец может ссылаться на то, что покупатель мог ознакомиться с выпиской. Поэтому до сделки необходимо не просто получить выписку, но и прямо зафиксировать в договоре заверения продавца об отсутствии ограничений, препятствующих строительству ИЖС.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Статья 558. Особенности продажи жилых помещений 1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ) § 8. Продажа предприятия Статья 559. Договор продажи предприятия 1. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. 2.
— ст. 557 ГК РФ, п. 2

Если участок не соответствует условиям договора о качестве (например, в договоре указано, что участок пригоден для ИЖС без ограничений, а фактически он в седьмой подзоне с запретом), применяются правила ст. 475 ГК РФ — покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения цены.

Второй — земельно-правовой (возмещение убытков от ЗОУИТ):

1. Убытки, в том числе упущенная выгода, причиненные ограничением прав лиц, указанных в пункте 2 настоящей статьи, в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, подлежат возмещению в полном объеме с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. 2. Убытки возмещаются: 1) гражданам и юридическим лицам - собственникам земельных участков; 2) арендаторам земельных участков, землепользователям и землевладельцам, которым предоставлены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; 3) публично-правовым образованиям, органы государственной власти или органы местного самоуправления которых осуществляют полномочия по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (в случае включения в границы зоны с особыми условиями использования территории земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности);
   — п. 2 ст. 57.1 ЗК РФ

Если седьмая подзона была установлена ПОСЛЕ приобретения участка (что, судя по вопросу, не так — она уже отражена в выписке на момент планируемой покупки), новый собственник мог бы претендовать на возмещение убытков. Но при покупке участка с УЖЕ установленной зоной право на возмещение убытков принадлежит продавцу (предыдущему собственнику), а не покупателю.

Вывод: При покупке участка с уже внесёнными в ЕГРН сведениями о седьмой подзоне покупатель ЗНАЕТ об ограничениях — это лишает его права на последующее расторжение договора и взыскание убытков с продавца по ст. 460–461 ГК РФ. Если же продавец скрыл обременение и в выписке его нет (что маловероятно, раз оно отражено), покупатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков. Рекомендуется до сделки зафиксировать в договоре заверения продавца об отсутствии ограничений, препятствующих строительству ИЖС в соответствии с выданным уведомлением о соответствии.