Когда безопаснее передавать деньги за участок: до подписания договора или после регистрации права собственности?

Момент возникновения права собственности на земельный участок у покупателя

Право собственности на недвижимость (в том числе земельный участок) по договору купли-продажи возникает у покупателя только с момента государственной регистрации перехода права, а не с момента подписания договора или передачи денег. Это императивное правило.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации
— ст. 551 ГК РФ, п. 1

Это означает: даже если вы подпишете основной договор купли-продажи, подпишете передаточный акт и передадите деньги продавцу — право собственности у вас не возникнет до внесения записи в ЕГРН. До этого момента собственником участка юридически остаётся продавец.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. 2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом
— ст. 223 ГК РФ, п. 1

Именно поэтому передача денег до регистрации перехода права для покупателя крайне рискованна: продавец остаётся законным собственником и может повторно продать участок, заложить его, либо на его имущество может быть обращено взыскание — и вы окажетесь в положении кредитора с необеспеченным требованием о возврате денег.

Практический вывод: на вопрос «до или после регистрации» — однозначно только после регистрации перехода права собственности в ЕГРН, либо с использованием безопасных механизмов (эскроу, депозит нотариуса), при которых деньги не попадут продавцу до регистрации.

Общее правило статьи 486 ГК и свобода договора

Статья 486 ГК предусматривает, что покупатель обязан оплатить товар до или после его передачи — но при этом даёт сторонам свободу определить в договоре иной момент расчёта.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. 2. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью
— ст. 486 ГК РФ, п. 1

При продаже недвижимости «передача» оформляется подписанием передаточного акта (ст. 556 ГК):

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество
— ст. 556 ГК РФ, п. 1

Таким образом, в договоре купли-продажи стороны вправе согласовать конкретный момент расчёта: «после подписания основного договора», «после подписания передаточного акта», «в день подачи документов на регистрацию», «после регистрации перехода права» или иной. Закон не обязывает передавать деньги строго после регистрации — он отдаёт это на усмотрение сторон. Но риск при досрочной оплате остаётся на покупателе.

Что это значит для вашей ситуации: формулировка в предварительном договоре «расчёт будет после подписания основного» — это лишь намерение, которое должно быть конкретизировано в основном договоре. Если продавец торопит и предлагает внести деньги сразу при подписании основного договора до подачи на регистрацию — вы вправе настаивать на более позднем моменте (после регистрации) или на использовании эскроу/депозита.

Безопасные механизмы расчёта: счёт эскроу

Наиболее надёжный способ расчёта, прямо предусмотренный ГК РФ, — счёт эскроу (ст. 860.7 ГК). Вы открываете в банке специальный счёт, вносите на него деньги, и продавец (бенефициар) получает их только при наступлении предусмотренного договором основания — регистрации перехода права собственности.

По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом
— ст. 860.7 ГК РФ (счет эскроу), п. 1

Договор эскроу регулируется ст. 926.1 ГК:

По договору условного депонирования (эскроу) депонент обязуется передать на депонирование эскроу-агенту имущество в целях исполнения обязательства депонента по его передаче другому лицу, в пользу которого осуществляется депонирование имущества (бенефициару), а эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность этого имущества и передать его бенефициару при возникновении указанных в договоре оснований. Договор эскроу заключается между депонентом, бенефициаром и эскроу-агентом и должен предусматривать срок депонирования имущества. Срок действия договора эскроу не может превышать пять лет. Договор эскроу, заключенный на больший срок или без указания срока, считается заключенным на пять лет. Договор эскроу подлежит нотариальному удостоверению, за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг. 2. При возникновении указанных в договоре эскроу оснований для передачи имущества бенефициару (в том числе при совершении бенефициаром или третьим лицом предусмотренных договором действий либо наступлении установленных договором срока или события) эскроу-агент обязан передать депонированное имущество бенефициару в соответствии с условиями договора эскроу. Если указанные в договоре эскроу основания передачи имущества бенефициару в течение срока действия договора эскроу не возникают, эскроу-агент обязан вернуть полученное имущество депоненту. 3. Объектом депонирования могут быть движимые вещи (включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы), безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги. 4. После передачи объекта депонирования эскроу-агенту и в течение всего периода действия договора эскроу депонент не вправе распоряжаться данным имуществом, если иное не предусмотрено договором. 5. Обязательство депонента по передаче бенефициару имущества считается исполненным с момента передачи этого имущества эскроу-агенту
— ст. 926.1 ГК РФ (эскроу), п. 1

Ключевой для вас пункт из этой нормы: «После передачи объекта депонирования эскроу-агенту и в течение всего периода действия договора эскроу депонент не вправе распоряжаться данным имуществом» — это значит, что продавец не может получить деньги до наступления условия (регистрации), а при срыве сделки деньги возвращаются вам.

Преимущества эскроу: (а) деньги застрахованы системой страхования вкладов до 10 млн руб.; (б) продавец их не получает до регистрации; (в) вы не можете их забрать обратно без оснований (что защищает и продавца); (г) при банкротстве любой из сторон деньги на эскроу не попадают в конкурсную массу.

Недостаток: договор счёта эскроу и договор условного депонирования (при наличных или иных ценностях) требуют нотариального удостоверения, за исключением депонирования безналичных денежных средств — то есть безналичный расчёт через банковский счёт эскроу не требует нотариуса и проще в оформлении.

Альтернативный механизм: депозит нотариуса

Если эскроу по каким-то причинам не подходит, закон предусматривает также депозит нотариуса (ст. 327 ГК). Покупатель вносит деньги на депозитный счёт нотариуса, и нотариус выдаёт их продавцу при наступлении определённых условий (например, после предъявления выписки из ЕГРН о зарегистрированном праве покупателя).

Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: 1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; 2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя; 3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами; 4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны. 1 1 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 23.05.2018 № 120-ФЗ) 2. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства. Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора. 3. Во всякое время до получения кредитором денег или ценных бумаг из депозита нотариуса либо суда должник вправе потребовать возврата ему таких денег или ценных бумаг, а также дохода по ним. В случае возврата должнику исполненного по обязательству должник не считается исполнившим обязательство. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4.
— ст. 327 п. 1 ГК РФ (депозит нотариуса)

Пункт 4 ст. 327 — «уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны» — особенно важен: если продавец по каким-либо причинам уклоняется от предоставления оснований для передачи ему денег (например, затягивает с регистрацией), внесение денег в депозит нотариуса считается исполнением вашего обязательства по оплате. Это сильный инструмент защиты покупателя.

При этом условие о расчёте через депозит нотариуса должно быть прописано в основном договоре купли-продажи или в отдельном трёхстороннем соглашении с участием нотариуса — это защитит продавца, так как деньги уже будут у нотариуса и он их сможет получить при регистрации.

Предварительный договор: что должно быть в нём и последствия его нарушения

Ваш предварительный договор содержит условие «расчёт после подписания основного» — это слишком неконкретно. Ст. 429 ГК регламентирует предварительный договор следующим образом:

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора
— ст. 429 п. 4 ГК РФ

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. (Пункт в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор
— ст. 429 п. 6 ГК РФ

Таким образом, обязательства по предварительному договору прекращаются, если основной не заключён в срок (или в течение года, если срок не указан). Это важно для вас, так как продавец торопит с деньгами — его давление может быть связано с истечением срока предварительного договора.

Если продавец уклоняется от заключения основного договора, вы вправе обратиться в суд с иском о понуждении к его заключению (в течение 6 месяцев с момента нарушения). Если уклоняетесь вы — продавец тоже вправе подать такой иск. Поэтому ваша задача — не отказываться от заключения основного договора, а настаивать на включении в него безопасного для вас механизма расчёта.

При этом предварительный договор по ст. 429 п. 3 требует, чтобы в нём были согласованы все существенные условия основного договора. Условие о цене для договора продажи недвижимости — существенное (ст. 555 ГК). Если ваш предварительный договор содержит только обещание заключить основной договор без конкретизации порядка расчётов, вы вправе требовать конкретизации в основном договоре.

Встречное исполнение: ваше право приостановить оплату при неисполнении продавцом обязанностей

Обязанность продавца передать участок в собственность и обязанность покупателя оплатить — встречные (ст. 328 ГК). Это даёт вам право приостановить оплату, если продавец не предоставит встречное исполнение.

Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. 2. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков
— ст. 328 ГК РФ, п. 1

Применительно к вашей ситуации это означает: вы вправе отказаться от оплаты до тех пор, пока продавец не предоставит обеспечение регистрации перехода права (или до фактической регистрации, если вы так договоритесь). Вы также вправе приостановить исполнение своего обязательства по оплате, если из поведения продавца очевидно следует, что регистрация может не состояться (например, выявлены обременения на участке, продавец не предоставил необходимые документы, уклоняется от подачи заявления на регистрацию).

Это прямое законное основание для вас настаивать на том, что расчёт должен происходить только после регистрации перехода права собственности или через механизм, гарантирующий встречное предоставление (эскроу, депозит нотариуса). Вы не обязаны передавать деньги до того, как получите право собственности.

Риски: что будет, если деньги переданы до регистрации, а сделка сорвалась

Если вы передадите деньги продавцу до регистрации, а регистрация перехода права не состоится (отказ Росреестра, продавец уклоняется, обнаружены обременения), для возврата денег вам придётся использовать механизм неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК):

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— ст. 1102 ГК РФ, п. 1

Деньги, переданные продавцу в отсутствие зарегистрированного права собственности у вас, образуют неосновательное обогащение продавца. Но судебное взыскание неосновательного обогащения — процесс длительный (иск в районный суд, несколько месяцев плюс обжалование), а главное — к этому моменту продавец может уже распорядиться деньгами или своим имуществом, и исполнение решения суда будет затруднено или невозможно.

Дополнительно: при уклонении продавца от регистрации вы можете требовать возмещения убытков (ст. 551 п. 3 ГК — уже цитирована выше в c1). Но реальное взыскание убытков на практике также непросто: вам придётся доказывать размер убытков и причинную связь, а главное — платёжеспособность продавца.

Вывод: ни в коем случае не передавайте полную стоимость участка до регистрации перехода права. Допустимый компромисс — аванс (символическая сумма) в момент подписания основного договора, а основная сумма — после регистрации. Но даже аванс при срыве сделки придётся возвращать через суд, если продавец не сделает это добровольно.

Если продавец настаивает на задатке (ст. 380), помните: > Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)

— ст. 380 ГК РФ (задаток), п. 1 — задаток требует отдельного письменного соглашения; без него переданная сумма считается авансом. Задаток по предварительному договору прямо разрешён (п. 4 ст. 380), но в случае срыва основного договора по вине покупателя продавец вправе удержать задаток.