Как бывшему супругу в зоне боевых действий оформить земельный участок на несовершеннолетнего сына: доверенность, согласие органов опеки и порядок действий

Допустима ли передача участка отцом несовершеннолетнему сыну и нужно ли разрешение органа опеки

Передача принадлежащего отцу земельного участка ребёнку оформляется как договор дарения. Он безвозмезден, а это ключевое обстоятельство: имущество ребёнка только прирастает, не отчуждается и не уменьшается.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Статья 573. Отказ одаряемого принять дар 1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. 2.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

При приёмке дара от имени ребёнка действует его законный представитель. Для малолетнего (до 14 лет) сделки совершают только родители:

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. 3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними.
— п. 1 ст. 28 ГК РФ

Ребёнок приобретает право собственности на полученное в дар имущество:

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (
— п. 3 ст. 60 СК РФ

При этом правила о распоряжении имуществом подопечного и предварительном разрешении органа опеки привязаны именно к отчуждению/уменьшению имущества ребёнка, а не к его приращению:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Поскольку в вашей ситуации участок поступает в собственность ребёнка (имущество увеличивается), а отцом не отчуждается имущество, уже принадлежащее ребёнку, предварительное разрешение органа опеки и попечительства не требуется. Более того, закон прямо допускает передачу имущества ребёнку (подопечному) в качестве дара как исключение из запрета сделок с близкими родственниками:

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 3 ст. 37 ГК РФ

Здесь отец — родитель, а не опекун/попечитель, сын — не подопечный, у него есть законные представители, поэтому ограничение п. 3 ст. 37 ГК РФ в принципе не препятствует сделке: даже если бы фигурировал подопечный, дарение в его пользу прямо разрешено.

Вывод: дарение отцом земельного участка несовершеннолетнему сыну законно, согласие органа опеки для этого не нужно, поскольку имущество ребёнка не отчуждается, а только приобретается. Разрешение опеки потребовалось бы лишь при последующем отчуждении этого участка законным представителем.

Форма сделки — обязательно нотариальное удостоверение

С 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению (изменение внесено Федеральным законом от 13.12.2024 № 459-ФЗ):

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это значит, что договор дарения земельного участка нельзя оформить в простой письменной форме: он должен быть удостоверен нотариусом, после чего переход права регистрируется в Росреестре. Нотариус, удостоверяя договор, проверяет правомочия сторон и вправе совершать сделку в дистанционном формате (две стороны — через разных нотариусов), что удобно при нахождении отца в зоне боевых действий.

Кто подписывает договор со стороны одаряемого: если сыну меньше 14 лет — за него действует законный представитель (мать, так как отец в данном случае выступает на стороне дарителя):

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. 3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними.
— п. 1 ст. 28 ГК РФ

Если сыну от 14 до 18 лет — он подписывает договор сам, но с письменного согласия законного представителя (ст. 26 ГК РФ).

Вывод: договор дарения участка требует обязательного нотариального удостоверения. Со стороны малолетнего сына его подписывает законный представитель; несовершеннолетний 14–18 лет подписывает сам с согласия родителя.

Доверенность для отца, находящегося в зоне боевых действий

Отец может не приезжать лично к нотариусу в месте нахождения участка. Есть два пути.

Первый — доверенность, удостоверенная командиром воинской части. Она приравнивается к нотариально удостоверенной:

К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения
— п. 2 ст. 185.1 ГК РФ

То есть отец, находясь в части, получает у командира (начальника) доверенность на представление его интересов при дарении участка — эта доверенность имеет силу нотариальной.

Второй — нотариус по месту дислокации или дистанционный формат: договор дарения недвижимости может быть удостоверен нотариусом, а стороны вправе подписать его через разных нотариусов, взаимодействующих дистанционно (единая информационная система нотариата, ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате — удостоверение договоров об отчуждении недвижимости допускается нотариусом в любом нотариальном округе).

Важная оговорка о том, кого назначить представителем. Если отец выдаст доверенность на представление его интересов матери сына, а мать одновременно будет подписывать договор как законный представитель одаряемого, возникнет двойное представительство, прямо запрещённое:

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.
— п. 3 ст. 182 ГК РФ

Поэтому представителем отца по доверенности должно быть третье лицо (например, родственник или юрист), а не мать ребёнка. Либо мать участвует только на одной стороне — как законный представитель одаряемого, а отца представляет иное доверенное лицо.

Вывод: отец может оформить нотариальную доверенность у командира части или воспользоваться дистанционным нотариатом; представителем дарителя не должна выступать мать сына, чтобы избежать запрета двойного представительства.

Единство судьбы участка и построек; риск притязаний бывшей супруги

Если на участке есть здание/строение, принадлежащее отцу, то отчуждать участок без построек нельзя — они следуют судьбе участка:

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
— п. 1 ст. 35 ЗК РФ

Поэтому в договор дарения при наличии на участке дома/строения, принадлежащего отцу, следует включить и эти объекты (либо только что-то одно из них, но тогда участок и постройку нельзя «разрывать», если они принадлежат одному лицу).

Риск, если участок нажит в браке. Имущество, нажитое супругами в браке, — их совместная собственность:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Если участок приобретён отцом в период брака с бывшей супругой и не был разделён, распоряжение им по дарению без согласия второго супруга может быть оспорено. По общему правилу (ст. 35 СК РФ) распоряжение общим недвижимым имуществом требует нотариального согласия другого супруга; его отсутствие — основание для признания сделки недействительной по иску супруга, чьё согласие не получено. Если же участок получен отцом до брака, в порядке приватизации, по наследству или в дар — он является его личным имуществом (ст. 36 СК РФ), и согласия бывшей супруги не требуется.

Вывод: если участок — личное имущество отца (приобретён до брака, получен в наследство/дар), дарение правомерно без согласия бывшей супруги; если участок нажит в браке и не разделён — потребуется нотариальное согласие бывшего супруга, иначе сделка оспорима. При наличии построек они дарятся вместе с участком.

Налоговые последствия и регистрация права

Дарение между близкими родственниками (родители и дети) освобождено от НДФЛ у одаряемого: доходы в натуральной форме, полученные в порядке дарения от члена семьи или близкого родственника, не облагаются налогом (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Поскольку отец и сын — близкие родственники, сын не платит налог с подаренного участка. Нотариальный тариф за удостоверение договора дарения недвижимости ребёнку (сыну) составляет 0,3 % стоимости, но не менее 300 рублей (ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате).

Переход права собственности после удостоверения договора подлежит государственной регистрации в ЕГРН (ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Заявление о регистрации подаёт нотариус (после удостоверения сделки он направляет документы в Росреестр в электронном виде) либо стороны через МФЦ. Право регистрируется на имя несовершеннолетнего сына; распоряжаться им в дальнейшем он сможет только через законных представителей с учётом ограничений ст. 28 и 37 ГК РФ.

Если орган регистрации приостановит регистрацию (например, из-за отсутствия нотариальной формы или согласия второго супруга), стороны вправе устранить замечания; отказ Росреестра может быть обжалован в суд в порядке КАС РФ.

Вывод: НДФЛ при дарении отцом сыну не уплачивается; договор удостоверяется нотариусом (тариф 0,3 %), после чего переход права регистрируется в ЕГРН на имя несовершеннолетнего.

Сроки, документы и альтернативные варианты

Сроки. После удостоверения договора нотариус направляет документы на регистрацию в Росреестр; по общему правилу регистрация перехода права осуществляется в срок, установленный Законом № 218-ФЗ (до 9 рабочих дней при подаче через нотариуса в электронном виде либо через МФЦ — в установленные этим законом сроки). Сделка считается совершённой с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Для оспаривания дарения бывшей супругой (по мотиву распоряжения общим имуществом без её согласия) применяется годичный срок исковой давности по оспоримым сделкам (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Если согласие второго супруга не получено, сделка оспорима.

Документы, подтверждающие правомочия и статус. Потребуются: паспорт отца (дарителя); правоустанавливающий документ и выписка из ЕГРН на участок (и на постройки, если они есть); свидетельство о рождении сына (подтверждает родство и возраст); доверенность отца, удостоверенная командиром части или нотариусом (если он не явится лично); нотариальное согласие бывшей супруги — если участок нажит в браке.

Альтернативы дарению. Если участок обременён спорами с бывшей супругой или отец не может дистанционно оформить сделку, возможны: (1) оформление завещания в пользу сына (нотариальное, либо приравненное к нотариальному, удостоверенное командиром части — ст. 1127 ГК РФ), хотя оно не даёт ребёнку прав при жизни отца; (2) получение нотариального согласия бывшей супруги и последующее дарение; (3) отложение сделки до возвращения отца, поскольку дарение, как правило, выгоднее оформлять лично для избежания споров о двойном представительстве.

Вывод: регистрация занимает до 9 рабочих дней (электронно через нотариуса); для оспаривания бывшим супругом действует годичный срок давности; при невозможности дарения допустимы завещание или получение согласия супруга. Ключевые документы — выписка из ЕГРН, свидетельство о рождении сына, доверенность отца.