Ограничения в выписке ЕГРН: статья 56 Земельного кодекса, приаэродромная территория и зоны санитарной охраны — что значит и можно ли строить?

Что означает запись «ограничения по ст. 56 ЗК РФ» и каков правовой статус участка

Статья 56. Ограничение прав на землю 1. Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. 2. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю
— п. 1–2 ст. 56 ЗК РФ

Запись в ЕГРН «ограничения, предусмотренные ст. 56 ЗК РФ» — это не самостоятельная мера, а обобщающая ссылка на вид правового ограничения: права на ваш участок ограничены в связи с нахождением его в зоне с особыми условиями использования территорий (ЗСОИТ) — подп. 1 п. 2 ст. 56 прямо называет «ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий». Конкретное содержание ограничений задают не общая норма ст. 56, а документы‑основания, перечисленные в выписке: приказы об установлении приаэродромной территории аэродрома и приказ о зонах санитарной охраны водозаборных скважин. Приаэродромная территория (ст. 47 ВК РФ) и ЗСО источников водоснабжения — самостоятельные виды ЗСОИТ.

Земельные участки, включенные в границы зон с особыми условиями использования территорий, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом
— п. 3 ст. 104 ЗК РФ

Принципиально важное условие: участок у вас не изымается и не выкупается — ограничения только накладывают особый режим использования. Само по себе наличие записи «ст. 56» не означает запрета на любое строительство: вопрос упирается в то, в какой именно подзоне/поясе находится участок и что именно там запрещено соответствующим актом‑основанием.

Также отметим, что приаэродромная территория согласно п. 2 ст. 47 ВК РФ является ЗСОИТ, а значит применяется общий для всех ЗСОИТ механизм: объект, размещённый вопреки режиму зоны, подлежит сносу (ч. 1 ст. 55.33 ГрК РФ), а понесённые собственником убытки от ограничений возмещаются (ст. 57, 57.1 ЗК РФ).

Вывод: запись «ст. 56 ЗК РФ» в выписке означает лишь, что участок находится в границах зон с особыми условиями использования (приаэродромная территория и/или ЗСО). Право собственности сохраняется, участок не изымается; конкретика ограничений определяется документами‑основаниями и подзоной/поясом, в которых фактически расположен участок.

Режим приаэродромной территории и возможность строительства

Приаэродромная территория устанавливается актом уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти в целях обеспечения безопасности полетов воздушных судов
— п. 1 ст. 47 ВК РФ

1. Приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования территорий. 3. На приаэродромной территории выделяются следующие подзоны, в которых устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности: (В редакции Федерального закона от 11.06.2021 № 191-ФЗ) 1) первая подзона, в которой запрещается размещать объекты, не предназначенные для организации и обслуживания воздушного движения и воздушных перевозок, обеспечения взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов; 2) вторая подзона, в которой запрещается размещать объекты, не предназначенные для обслуживания пассажиров и обработки багажа, грузов и почты, обслуживания воздушных судов, хранения авиационного топлива и заправки воздушных судов, обеспечения энергоснабжения, а также объекты, не относящиеся к инфраструктуре аэропорта; 3) третья подзона, в которой запрещается размещать объекты, высота которых превышает ограничения, установленные уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти при установлении соответствующей приаэродромной территории;
   — п. 2 ст. 47 ВК РФ

Приаэродромная территория устанавливается актом уполномоченного органа (для аэродромов гражданской авиации — приказом Росавиации; это и есть ваши основания 2020 и 2022 гг.) и является зоной с особыми условиями использования территорий.

На приаэродромной территории выделяются следующие подзоны, в которых устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности: (В редакции Федерального закона от 11.06.2021 № 191-ФЗ) 1) первая подзона, в которой запрещается размещать объекты, не предназначенные для организации и обслуживания воздушного движения и воздушных перевозок, обеспечения взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов; 2) вторая подзона, в которой запрещается размещать объекты, не предназначенные для обслуживания пассажиров и обработки багажа, грузов и почты, обслуживания воздушных судов, хранения авиационного топлива и заправки воздушных судов, обеспечения энергоснабжения, а также объекты, не относящиеся к инфраструктуре аэропорта; 3) третья подзона, в которой запрещается размещать объекты, высота которых превышает ограничения, установленные уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти при установлении соответствующей приаэродромной территории; 4) четвертая подзона, в которой запрещается размещать объекты, создающие помехи в работе наземных объектов средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и расположенных вне первой подзоны , за исключением объектов, предназначенных для пресечения нахождения беспилотных воздушных судов в воздушном пространстве органами государственной власти, организациями и лицами, на которые законодательством Российской Федерации возложены такие полномочия ; (В редакции Федерального закона от 21.04.2025 № 99-ФЗ) 5) пятая подзона, в которой запрещается размещать опасные производственные объекты, функционирование которых может повлиять на безопасность полетов воздушных судов; 6) шестая подзона, в которой запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц; 7) седьмая подзона, в которой в целях предотвращения негативного физического воздействия устанавливается перечень ограничений использования земельных участков, определенный в соответствии с земельным законодательством с учетом положений настоящей статьи. При этом под указанным негативным физическим воздействием понимается несоответствие эквивалентного уровня звука, возникающего в связи с полетами воздушных судов, санитарно-эпидемиологическим требованиям
— п. 3 ст. 47 ВК РФ

Приведённая норма перечисляет подзоны приаэродромной территории, и в каждой из них запреты сформулированы по‑своему: в первой подзоне запрещается размещать объекты, не предназначенные для обслуживания воздушного движения; во второй — объекты, не относящиеся к инфраструктуре аэропорта; в третьей — запрет касается только объектов, высота которых превышает установленные ограничения; в четвёртой — объектов, создающих помехи навигации; в пятой — опасных производственных объектов; в шестой — объектов, привлекающих птиц; в седьмой — ограничения связаны с шумовым воздействием. Соответственно, и допустимость жилой застройки будет разной в зависимости от того, под действие какого из этих запретов подпадает конкретный объект: например, в третьей подзоне строительство жилого дома в пределах допустимой высоты указанной нормой не запрещено, тогда как в первой–второй подзонах размещение жилого дома как объекта, не предназначенного для обслуживания авиации, прямо запрещено.

Конкретная подзона и перечень ограничений для вашего участка указаны в приказе Росавиации (документе‑основании в выписке ЕГРН) и отражены на публичной кадастровой карте.

Вывод: приаэродромная территория не означает единого для всех запрета на строительство — перечень ограничений различается по семи подзонам (п. 3 ст. 47 ВК РФ). Чтобы ответить на вопрос «можно ли строить», нужно установить подзону по приказу Росавиации: в первой–второй подзонах жилая застройка запрещена, в третьей допустима в пределах ограничения по высоте, в остальных действуют специальные запреты, не затрагивающие жилой дом как таковой.

Режим зон санитарной охраны (ЗСО) водозаборов и возможность строительства

Зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются, изменяются, прекращают существование по решению исполнительного органа субъекта Российской Федерации. При этом решения об установлении, изменении зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения принимаются при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии границ таких зон и ограничений использования земельных участков в границах таких зон санитарным правилам. Положение о зонах санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения утверждается Правительством Российской Федерации
— абз. 6 п. 5 ст. 18 ФЗ № 52-ФЗ

ЗСО источников питьевого и хозяйственно‑бытового водоснабжения устанавливаются решением исполнительного органа субъекта РФ при наличии санитарно‑эпидемиологического заключения; детальные требования к режиму таких зон устанавливаются подзаконным актом Правительства РФ. Приказ о ЗСО водозаборных скважин из вашей выписки и есть документ‑основание, определяющий границы и пояса зоны применительно к вашему участку.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: 1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи , если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации об особо охраняемых природных территориях ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 505-ФЗ) 2) из состава земель лесного фонда; (В редакции Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ) 3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; (В редакции Федерального закона от 03.06.2006 № 73-ФЗ) 4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками; (В редакции Федерального закона от 22.10.2014 № 315-ФЗ) 5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи; 6) не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований; 7) предоставленные для размещения объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения; (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 8) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 9) занятые объектами космической инфраструктуры; 10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений; 11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; 12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли; 13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 10.05.2007 № 69-ФЗ) 14) в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения
— подп. 14 п. 5 ст. 27 ЗК РФ

В отношении наиболее строгого — первого пояса — ограничение прямо закреплено в федеральном законе: земельные участки в первом поясе ЗСО источников питьевого водоснабжения ограничиваются в обороте, то есть по общему правилу не могут предоставляться в частную собственность. Прочие пояса ЗСО в приведённой норме не перечислены — их режим задаётся подзаконным Положением о зонах санитарной охраны и конкретным решением об установлении зоны.

Вывод: возможность строительства на участке в ЗСО определяется поясом. Для первого пояса закон прямо устанавливает ограничение оборота таких земель, что исключает обычную частную застройку. Для второго и третьего поясов прямого запрета на строительство жилого дома в федеральном законе не закреплено, однако режим этих поясов может содержать ограничения, установленные решением об установлении зоны и санитарными требованиями, — это подлежит проверке по тексту приказа о ЗСО и подзаконному Положению о зонах санитарной охраны источников водоснабжения.

Последствия строительства с нарушением режима зоны и защита добросовестного собственника

Объект капитального строительства, расположенный в границах зоны с особыми условиями использования территории, подлежит сносу или приведению в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, в случае, если режим указанной зоны не допускает размещения такого объекта капитального строительства и иное не предусмотрено федеральным законом
— ч. 1 ст. 55.33 ГрК РФ

Если режим зоны не допускает размещения построенного объекта, он подлежит сносу или приведению в соответствие с ограничениями. Механизм сноса для объектов в ЗСОИТ увязан с нормами о самовольной постройке: даже если объект возведён при наличии прав на участок, но в нарушение режима ЗСОИТ либо без необходимого согласования — он может быть признан самовольной постройкой.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Самовольная постройка подлежит сносу за счёт лица, её осуществившего. Важно: снос объекта в ЗСОИТ, возведённого до установления зоны либо без вины правообладателя, — не механизм штрафа, а отдельная процедура, сопряжённая с возмещением убытков (ч. 2 ст. 55.33 ГрК РФ связывает снос с обязанностью возместить убытки через соглашение либо по решению суда).

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка
— абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ

Существенная защитная норма для вас: если ограничения были установлены (приказы 2020 и 2022 гг.) после начала освоения участка, и вы не знали и не могли знать об их действии, постройка не является самовольной. Это означает, что для построек, начатых до установления ЗСОИТ, снос возможен только через соглашение о возмещении убытков или по суду с возмещением (а не как за самовольную постройку «за свой счёт»). Ваша выписка показывает, что участок застроен/осваивался до появления приаэродромных приказов (свидетельство 2005 г.), что может дать защиту.

Возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные: 1) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц; 3) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков; 4 1 ) ограничением прав собственников расположенных на земельных участках зданий, сооружений, помещений в них, лиц, с которыми заключены договоры социального найма или договоры найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирных домах, в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, режим которых не допускает размещение данных объектов; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 5) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ) 1 1 .
— п. 1 ст. 57 ЗК РФ

Убытки, в том числе упущенная выгода, причиненные ограничением прав лиц, указанных в пункте 2 настоящей статьи, в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, подлежат возмещению в полном объеме с учетом особенностей, установленных настоящей статьей
— п. 1 ст. 57.1 ЗК РФ

Ограничения прав собственника в связи с установлением ЗСОИТ, режим которых не допускает размещение объектов, подлежат возмещению в полном объёме, включая упущенную выгоду — за счёт лиц, в пользу которых ограничиваются права (оператора аэродрома, водозабора), а при их отсутствии — за счёт бюджетов. Это ваш канал компенсации, если ограничения фактически лишают участок потребительской ценности.

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

За строительство, не соответствующее виду разрешённого использования участка (например, жилого дома на участке, где это не допускается), предусмотрен административный штраф по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ — от 0,5 до 1% кадастровой стоимости для граждан, но не менее 10 000 руб.

Вывод: строительство с нарушением режима подзоны/пояса грозит сносом объекта за ваш счёт (ст. 55.33 ГрК РФ, ст. 222 ГК РФ) и штрафом по ст. 8.8 КоАП РФ. Однако если постройка начата до установления ограничений и вы не знали о них — она не самовольная, а её утрата предполагает полное возмещение убытков (ст. 57, 57.1 ЗК РФ). Прежде чем строить, установите подзону/пояс по приказам и, при необходимости, согласуйте размещение с Росавиацией; при отказе в строительстве или сносе — обжалуйте в суд и требуйте возмещения.