Нельзя «перенумеровать» участки решением общего собрания ТСН и «заменить» их через администрацию
Ваши два участка внесены в ЕГРН и зарегистрированы на вас с присвоенными кадастровыми номерами. Кадастровый номер и местоположение участка — это неизменяемые идентификаторы, которые neither председатель, ни общее собрание, ни администрация изменять не вправе.
Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав. 2. Каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации. 3. В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган регистрации прав осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (далее - единицы кадастрового деления). При установлении или изменении единиц кадастрового деления соответствующие сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости на основании правовых актов органа регистрации прав. 4.
— п. 1 ст. 5 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»
Из этого следует: юридически «перенумерация» участков на общем собрании невозможна. Кадастровый номер присваивается органом регистрации прав и не может быть «переприсвоен другому месту» по воле собрания. Решение собрания о перенумерации не создаст у вас и не аннулирует ваших прав в ЕГРН — ваши участки как объекты права останутся там, где они зарегистрированы.
Компетенция общего собрания ТСН по земельным вопросам ограничена: оно вправе распределять между членами только вновь образованные по утверждённому проекту межевания участки, которые ещё не предоставлены в собственность, — и то лишь с указанием условных номеров для последующего предоставления по Земельному кодексу:
распределение образованных на основании утвержденного проекта межевания территории садовых или огородных земельных участков между членами товарищества с указанием условных номеров земельных участков для их последующего предоставления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации ; (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 312-ФЗ) 11) утверждение отчетов ревизионной комиссии (ревизора); 12) утверждение положения об оплате труда работников и членов органов товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора), заключивших трудовые договоры с товариществом; 13) принятие решений о создании ассоциаций (союзов) товариществ, вступлении в них или выходе из них; 14) заключение договора с аудиторской организацией или индивидуальным аудитором товарищества; 15) утверждение порядка ведения общего собрания членов товарищества, деятельности председателя и правления товарищества, деятельности ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; 16) рассмотрение жалоб членов товарищества на решения и действия (бездействие) членов правления, председателя, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; 17) утверждение приходно-расходной сметы товарищества и принятие решения о ее исполнении; 18) утверждение отчетов правления товарищества, отчетов председателя товарищества; 19) определение порядка рассмотрения органами товарищества заявлений (обращений, жалоб) членов товарищества; 20) принятие решения об избрании председательствующего на общем собрании членов товарищества;
— п. 10 ч. 1 ст. 17 ФЗ-217 «О ведении гражданами садоводства»
Ваши участки уже находятся в вашей собственности, а не «образуются по проекту межевания для последующего предоставления». Поэтому собрание не имеет полномочий распоряжаться ими, а тем более «менять» их местоположение. Указанный пункт относится к иной ситуации — распределению свободных (ничьих) участков, образованных по проекту межевания территории.
Администрация также не вправе «заменить» ваш частный участок на другой: это не компетенция органа местного самоуправления. Распоряжение вашим участком — исключительно ваше право как собственника.
Вывод: ни общее собрание ТСН, ни администрация не могут законно «поменять» или «перенумеровать» ваши зарегистрированные участки. Любое такое решение не породит правовых последствий для ЕГРН. Нужен один из законных механизмов, описанных ниже.
Вариант 1 (рекомендуемый): уточнить границы ваших участков по документам 1993 г. через межевание
Раз участки зарегистрированы за вами, но границы не установлены в соответствии с требованиями (нет межевания) и на местности найти их невозможно — вы вправе провести кадастровые работы и «уточнить» местоположение границ. Закон прямо говорит, как определяется местоположение при уточнении: по документу, подтверждающему право, либо по документам, определявшим местоположение границ при образовании участка (схема 1993 г. — именно такой документ), а при их отсутствии — как границы, существующие на местности 15 и более лет.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более
— ч. 1.1 ст. 43 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»
Для этого нужно заказать кадастровому инженеру межевой план. Кадастровый инженер восстановит границы по плану/схеме 1993 г., согласует их со смежниками и подаст заявление в Росреестр о государственном кадастровом учёте в связи с уточнением местоположения границ. Это законный способ «найти» ваши участки даже под заросшим лесом — если у вас сохранились правоустанавливающие документы или схема 1993 г., на которой участки отражены.
Вывод: первый шаг — не «мена», а межевание ваших участков по документам 1993 г. (или по фактически существующим границам 15+ лет). Это приведёт ваши участки в соответствие с ЕГРН, зафиксирует их координаты и устранит проблему «нигде не найти».
Осторожное замечание: при межевании прирост/изменение площади допускается в установленных пределах (уточнение границ, пп. 32, 32.1 ст. 26 ФЗ-218) — это предмет согласования с кадастровым инженером и регистратором; в наследственном деле этот вопрос решается на этапе кадастровых работ.
Вариант 2: если хотите именно «другие» участки — законная форма «обмена»: договор мены с их собственниками, а не решение собрания
Предложение председателя «поменять» участки — по сути сделка по обмену недвижимостью. Единственная законная форма такой сделки — договор мены, по которому каждая сторона передаёт в собственность другой стороне свой участок в обмен на другой.
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. 2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Статья 568. Цены и расходы по договору мены 1. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. 2. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором. Статья 569. Встречное исполнение обязательства передать товар по договору мены В случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (статья 328). Статья 570.
— ст. 567 ГК РФ, п. 1
Но договор мены возможен только между лицами, которым оба обмениваемых участка принадлежат на праве собственности (либо которые вправе ими распорядиться). Здесь две развилки:
- Если «заброшенные» участки в жилой зоне имеют зарегистрированных собственников — нужно заключать с ними договоры мены и регистрировать переход права в Росреестре (переход права на недвижимость подлежит госрегистрации). Тогда обмениваются уже уточнённые (отмежеванные) участки; без установления границ совершить мена ввиду неопределённости предмета затруднительно.
- Если у этих участков нет собственника (не зарегистрированы, никому не принадлежат) — они бесхозяйные. Такие участки вы не можете «взять» простым решением собрания: законный путь — только через органы местного самоуправления.
Вывод: «поменять» участки можно исключительно договором мены с законными собственниками других участков, а не волей председателя или собрания. Для этого каждый обмениваемый участок должен быть надлежаще оформлен (учтён с границами) и иметь собственника; переход права — через Росреестр.
Вариант 3: «заброшенные» участки без собственников — бесхозяйные: монополия муниципалитета, а не собрания
Если «другие» участки из жилой зоны никому не принадлежат — это бесхозяйные недвижимые вещи. Бесхозяйной признаётся вещь, не имеющая собственника либо собственник которой неизвестен.
Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Если иной срок не предусмотрен настоящей статьей, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 315-ФЗ) Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. 4. В городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе бесхозяйные недвижимые вещи, находящиеся на территориях этих городов, принимаются на учет органами, осуществляющими государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлениям уполномоченных государственных органов этих городов.
— ч. 3 ст. 225 ГК РФ
То есть такие участки принимает на учёт орган регистрации прав по заявлению местной администрации, и по истечении года, если собственник не объявился, по решению суда они поступают в муниципальную собственность — а не в собственность членов ТСН по решению собрания. Ни товарищество, ни вы не можете «самовольно» присвоить себе такой участок — это было бы самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1 КоАП РФ), влекущее административный штраф.
Вывод: если интересующие вас участки бесхозяйные, законный путь один — обращение в местную администрацию с запросом об их судьбе; после оформления в муниципальную собственность (или если они уже муниципальные) они могут быть предоставлены вам в установленном Земельным кодексом порядке (по заявлению/на торгах). Решение общего собрания ТСН прав на них не создаёт.
Риски: реестровая ошибка в местоположении и изъятие за неиспользование участков с/х назначения
Реестровая ошибка. Если в ЕГРН местоположение вашего участка указано неверно (например, он «попал в лес», а фактически должен находиться в жилой зоне садоводства) — это реестровая ошибка, которую можно исправить. Однако если её исправление затрагивает права и интересы других лиц, которые полагались на записи ЕГРН, — только по решению суда.
В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
— ч. 3 и ч. 4 ст. 61 ФЗ-218
Поэтому, если второй участок в ЕГРН вообще не имеет кадастрового номера или указан с неверными координатами, — это отдельный вопрос об исправлении сведений (технической или реестровой ошибки) либо о корректном образовании участка, который решается либо с регистратором, либо в суде.
Риск изъятия за неиспользование. Участки в ТСН обычно относятся к землям сельскохозяйственного назначения (ВРИ «для садоводства/огородничества»). Если ваш участок не используется по целевому назначению и зарос лесом более трёх лет, он может быть изъят по решению суда:
Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника по решению суда в случае, если: 1) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия выявлен факт неиспользования такого земельного участка по целевому назначению в течение трех и более лет; 2) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации не менее трех лет подряд с даты выявления в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) данного нарушения; 3) такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде, в том числе вследствие непроведения мероприятий по защите земель от распространения опасных видов инвазивных (чужеродных) растений и уничтожению таких растений; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 294-ФЗ) 4) приобретенный в соответствии с настоящей статьей такой земельный участок не используется по целевому назначению по истечении одного года с даты его приобретения. 2.
— ч. 1 ст. 6 ФЗ-101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
Важное уточнение в вашу пользу: изъятие — только по суду, при выявлении факта неиспользования в течение трёх и более лет в рамках земельного надзора. Поскольку участки достались вам недавно по наследству, срок неиспользования именно вами ещё не достиг трёх лет с момента оформления наследства, и риск изъятия немедленно не угрожает, но запущенные заброшенные участки — фактор риска: стоит использовать участки или передать их в пользование, либо, если участки вам не нужны, — легально распорядиться (продать/подарить), а не бросать.
Вывод: до любых действий проверьте, нет ли реестровой ошибки в местоположении ваших участков (что объяснило бы «лес вместо садоводства»), и не допускайте запустения участков с/х назначения более трёх лет во избежание судебного изъятия.
Исполнение: кто и в какие сроки подаёт заявление об уточнении границ
Межевой план для уточнения границ подаётся в Росреестр (через МФЦ) самим собственником участка — именно собственник объекта недвижимости является заявителем при кадастровом учёте в связи с изменением характеристик объекта.
собственника объекта недвижимости - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости , за исключением случая, установленного пунктом 4 5 настоящей части ; (В редакции Федерального закона от 06.12.2021 № 408-ФЗ ) 4 1 ) лица, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или в безвозмездное пользование (если договор аренды или договор безвозмездного пользования заключен на срок более пяти лет), - при государственном кадастровом учете земельного участка в соответствии со статьей 43 настоящего Федерального закона; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 4 2 ) лица, обладающего объектом недвижимости на праве оперативного управления, хозяйственного ведения, доверительного управления либо аренды или безвозмездного пользования (если договор аренды или договор безвозмездного пользования заключен на срок более пяти лет), - при государственном кадастровом учете в отношении здания, сооружения, помещения или машино-места в них, объекта незавершенного строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на указанном праве;
— п. 4 ч. 2 ст. 15 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»
Сроки осуществления кадастрового учёта зависят от формы подачи (Росреестр или МФЦ):
Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 3) пять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов , а в случае осуществления государственного кадастрового учета и внесения сведений на основании подготовленной в результате выполнения комплексных кадастровых работ карты-плана территории - пятнадцать рабочих дней ; (В редакции Федерального закона от 17.06.2019 № 150-ФЗ ) 4) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов; 5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
— ст. 16 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», п. 1
Вывод: вы как наследник-собственник самостоятельно подаёте заявление об уточнении границ с приложением межевого плана, подготовленного кадастровым инженером на основе схемы 1993 г. (документы, определявшие местоположение границ при образовании). Госпошлина за сам кадастровый учёт не взимается (платите только услуги кадастрового инженера); кадастровый учёт занимает 5–10 рабочих дней в зависимости от способа подачи.
