Как оформить дарственную на половину дома и земельного участка гражданскому мужу без нотариуса: налог, госпошлина, документы

Форма договора дарения недвижимости: нотариус обязателен

Дарение недвижимости между гражданами с 13.01.2025 (ФЗ № 459-ФЗ от 13.12.2024) подлежит обязательному нотариальному удостоверению независимо от того, дарится весь объект или доля.

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: оформить дарственную «без нотариуса» и сдать её в Росреестр напрямую нельзя. Договор дарения 1/2 доли в праве на дом и 1/2 доли на участок должен быть удостоверен нотариусом.

Дополнительно, поскольку вы отчуждаете именно долю (после сделки возникнет общая долевая собственность: у вас останется 1/2, у гражданского мужа появится 1/2), действует и второе самостоятельное основание обязательности нотариальной формы:

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Здесь применимо общее правило — сделка по отчуждению доли подлежит нотариальному удостоверению. Исключение (п. 1 ч. 1.1 — «отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке») к вам не относится: вы — единственный собственник, отчуждающий часть своего имущества, другие участники долевой собственности отсутствуют.

Последствие несоблюдения нотариальной формы — ничтожность договора:

1. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки 1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. 2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 3.
   — п. 3 ст. 163 ГК РФ

Вывод: оформить дарение 1/2 доли на дом и участок без нотариуса невозможно. Договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению, договор без нотариальной формы ничтожен и не породит перехода права. Удостоверить сделку может только нотариус (единственное лицо, уполномоченное на это нотариальное действие) — причём нотариус по новому порядку сам направляет заявление о регистрации перехода права в Росреестр в электронном виде.

НДФЛ: гражданский муж не является близким родственником — налог платить придётся

Одаряемый (гражданский муж) получает доход в натуральной форме в виде подаренной недвижимости. Освобождение от НДФЛ действует только для членов семьи и близких родственников по перечню, закреплённому в п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

18 1 ) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Вы с гражданским мужем в браке не состоите — значит, вы не «супруги» в смысле СК РФ, а «гражданский муж» не входит в закрытый перечень близких родственников (супруги, родители, дети, усыновители/усыновлённые, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры). Следовательно, доход одаряемого не освобождается от налогообложения.

Гражданский муж обязан самостоятельно исчислить и задекларировать этот доход:

1. физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.07.2007 № 216-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 26.11.2008 № 224-ФЗ) 8) физические лица, получающие доходы в виде денежного эквивалента недвижимого имущества и (или) ценных бумаг, переданных на пополнение целевого капитала некоммерческих организаций в порядке, установленном Федеральным законом от 30 декабря 2006 года № 275-ФЗ "О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций", за исключением случаев, предусмотренных абзацем третьим пункта 52 статьи 217 настоящего Кодекса; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 21.11.2011 № 328-ФЗ) 9) физические лица - иностранные граждане, лица без гражданства, состоящие на учете в соответствии с пунктом 7 4 статьи 83 настоящего Кодекса, получающие доходы от организаций (индивидуальных предпринимателей), являющихся источниками выплаты доходов таким физическим лицам - иностранным гражданам, лицам без гражданства, при получении которых не был удержан налог указанными организациями (индивидуальными предпринимателями) и сведения о которых представлены указанными организациями (индивидуальными предпринимателями) в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226, пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 324-ФЗ) 10) физические лица, представившие в налоговый орган уведомление о переходе на уплату налога с фиксированной прибыли, - в части исчисления и уплаты соответствующей суммы налога. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 09.11.2020 № 368-ФЗ) 2. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 настоящего Кодекса. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисляется налогоплательщиком с учетом сумм налога, удержанных налоговыми агентами при выплате налогоплательщику дохода. При этом убытки прошлых лет, понесенные физическим лицом, не уменьшают налоговую базу. 3. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию с учетом положений статьи 229 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 02.07.2021 № 305-ФЗ) Абзац. (Исключен - Федеральный закон от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 4. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом
   — пп. 7 п. 1, п. 3, 4 ст. 228 НК РФ

Налоговая база — кадастровая стоимость подаренной доли (поскольку договор дарения безвозмездный, применить «цену сделки» нельзя). Ставка НДФЛ — 13%, если гражданский муж является налоговым резидентом РФ; 30%, если он нерезидент.

Срок подачи декларации и уплаты налога:

Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227 1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 19.05.2010 № 86-ФЗ; от 28.11.2015 № 327-ФЗ) Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Вывод:

• Даритель (вы) налог не платите — при дарении у вас дохода не возникает.
• Одаряемый (гражданский муж) обязан заплатить НДФЛ со стоимости подаренной доли (13% для резидента / 30% для нерезидента) — льготы ему не положены, поскольку вы не состоите в браке и не являетесь родственниками. Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за годом дарения, налог уплачивается до 15 июля того же года.

Если гражданский муж фактически является вашим близким родственником (например, отец или сын) — налога не будет; в этом случае мешает только нотариальная форма, а не НДФЛ. Но по тексту вопроса он «гражданский муж», поэтому базовая ветка — налог уплачивается.

Госпошлина за регистрацию перехода права

За государственную регистрацию перехода права на объект недвижимости (в том числе доли) физические лица уплачивают госпошлину по пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ — размер зависит от кадастровой стоимости.

недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 275-ФЗ) в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, превышает 20 000 000 рублей, - 0,02 процента кадастровой стоимости объекта недвижимости или ее части, соответствующей размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, определенной в отношении этого объекта недвижимости на дату обращения за совершением юридически значимого действия, но не менее 0,02 процента цены сделки, являющейся основанием перехода права собственности на соответствующие объект недвижимости или долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, и не более 500 000 рублей;
— пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Для вашей ситуации: регистрируется переход права на 1/2 долю в праве на дом и 1/2 долю на земельный участок (это два самостоятельных регистрационных действия на два объекта недвижимости — госпошлина уплачивается по каждому объекту отдельно).

Порядок расчёта по пп. 22:

• если кадастровая стоимость каждой доли (часть кадастровой стоимости, соответствующая 1/2) не превышает 20 000 000 руб. — госпошлина 4000 руб. за каждый объект (дом и участок отдельно);
• если стоимость доли превышает 20 000 000 руб. — 0,02% кадастровой стоимости доли, но не более 500 000 руб.

Поскольку дарение безвозмездное и «цены сделки» нет, ориентир — кадастровая стоимость доли (указана в вашей выписке из ЕГРН).

Пример: при кадастровой стоимости каждого объекта до 20 млн руб. вы заплатите 4000 руб. за регистрацию доли на дом + 4000 руб. за регистрацию доли на участок = 8000 руб. (плюс нотариальный тариф за удостоверение договора, который рассчитывается отдельно по ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате).

Вывод: госпошлина исчисляется отдельно за дом и за участок по пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ: 4000 руб. за объект при кадастровой стоимости доли до 20 млн руб.; при превышении — 0,02% кадастровой стоимости доли (максимум 500 000 руб.).

Единство судьбы дома и участка: доля на землю переходит автоматически

Дом и земельный участок, принадлежащие одному лицу, не могут отчуждаться раздельно. При дарении доли в праве на дом к одаряемому переходит и соответствующая доля на участок.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) Часть. (Утратила силу - Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ)
— ст. 273 ГК РФ

Земельное законодательство повторяет и конкретизирует это правило для случая отчуждения доли:

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 4) отчуждение объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" путем продажи на конкурсе либо продажи на аукционе, если предметом аукциона является объект культурного наследия, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.07.2023 № 370-ФЗ) Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение
— п. 4 ст. 35 ЗК РФ

Для вашей ситуации это означает: вы не можете подарить гражданскому мужу 1/2 долю только на дом без 1/2 доли на участок (и наоборот). Договор дарения должен охватывать и дом, и участок — доля на землю переходит вместе с долей на строение. Это также упрощает оформление: в одном нотариальном договоре дарения указываются оба объекта, и Росреестр регистрирует переход прав на оба объекта одной сделкой.

Вывод: дарственная должна покрывать 1/2 долю на дом и 1/2 долю на земельный участок одновременно — раздельное отчуждение дома без участка невозможно (ст. 273 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Доли на оба объекта фиксируются в одном договоре и регистрируются вместе.

Процедура, сроки и последствия отказа в регистрации

После нотариального удостоверения договора дарения переход права регистрируется в Росреестре. Нотариус, удостоверивший сделку, по заявлению сторон направляет документы в орган регистрации прав в электронном виде — сторонам не нужно лично подавать заявление.

Срок регистрации перехода права:

1. семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 3) пять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов , а в случае осуществления государственного кадастрового учета и внесения сведений на основании подготовленной в результате выполнения комплексных кадастровых работ карты-плана территории - пятнадцать рабочих дней ; (В редакции Федерального закона от 17.06.2019 № 150-ФЗ ) 4) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов; 5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 6) двенадцать рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
   — ст. 16 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», п. 1

То есть при подаче через нотариуса (электронно) регистрация займёт около 7 рабочих дней, при подаче через МФЦ — до 9 рабочих дней.

Документы, которые понадобятся (помимо уже имеющихся у вас выписки из ЕГРН и договора купли-продажи, подтверждающих ваше право собственности): нотариально удостоверенный договор дарения, паспорта обеих сторон, согласие на обработку персональных данных. Отдельное нотариальное согласие супруга не требуется, поскольку вы заявляете, что в браке не состоите (если у вас есть супруг в зарегистрированном браке — это меняет ситуацию, см. блок о рисках).

Если регистратор выявит нарушение, регистрация будет приостановлена; среди оснований — ничтожность сделки (что как раз наступает при несоблюдении нотариальной формы):

Согласно п. 13 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218 регистрация приостанавливается, если «сделка… является ничтожной». Это прямая отсылка к вашей ситуации, если бы вы попытались сдать в Росреестр не удостоверенный нотариусом договор дарения.

При неустранении причин выносится отказ (ч. 1 ст. 27 ФЗ-218); отказ можно обжаловать в суд.

Вывод: процедура следующая — нотариус удостоверяет договор дарения (дом + участок, по 1/2 доли) и сам направляет документы на регистрацию; переход права регистрируется за 7–9 рабочих дней; с момента регистрации в ЕГРН гражданский муж становится собственником 1/2 доли. Не удостоверенный нотариусом договор будет основанием для приостановки и отказа в регистрации как ничтожная сделка.

Риски и развилки, которые нужно учесть до сделки

1. Наличие у дарителя супруга в зарегистрированном браке. Вы пишете, что не состоите в браке с гражданским мужем. Но если у вас есть супруг в зарегистрированном браке, а дом и участок приобретены в этом браке, они могут являться общей совместной собственностью супругов (ст. 34 СК РФ) — тогда распоряжение потребует нотариального согласия супруга, а сам гражданский муж в этот механизм не входит. Если брака нет вовсе — имущество только ваше, согласие ничье не требуется.

2. Налоговый статус одаряемого. Ставка НДФЛ 13% (резидент) или 30% (нерезидент) напрямую влияет на сумму налога. Уточните этот статус — от него зависит итоговая налоговая нагрузка.

3. Последствия возникновения долевой собственности. После сделки вы и гражданский муж становитесь сособственниками (по 1/2). Это влечёт: (а) любое последующее отчуждение доли постороннему лицу потребует нотариального удостоверения; (б) режим общей долевой собственности означает, что домом и участком вы будете владеть и пользоваться совместно, с необходимостью согласовывать распоряжение. Если вы хотите избежать долевой собственности с «посторонним» лицом — рассмотрите альтернативы (например, завещание), но именно для безвозмездной передачи 1/2 сейчас другого законного способа, кроме дарения, нет.

4. Преимущественное право покупки при дарении не применяется. Дарение — безвозмездная сделка, поэтому правила ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли не действуют (они распространяются только на возмездное отчуждение). Подтверждение нотариуса и Росреестра по этому вопросу не требуется.

Вывод: перед сделкой проверьте три факта — (а) отсутствие зарегистрированного брака и отсутствие прав супруга на имущество, (б) налоговый статус одаряемого (резидент/нерезидент), (в) осознанное согласие на возникновение долевой собственности. При условии, что вы действительно не состоите в браке и имущество только ваше, дарение 1/2 доли через нотариуса — полностью доступный и законный способ.