Как узнать собственника заброшенного участка в СНТ, если председатель отказывается помочь, а данные из ЕГРН недоступны?

Получение данных собственника смежного участка через выписку ЕГРН — это возможно и без его согласия

Распространённое убеждение о полной недоступности данных с 2023 года неверно. Общее правило действительно ограничивает доступ третьих лиц к персональным данным правообладателя:

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и представляющие собой персональные данные правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, относятся к сведениям, доступным с согласия соответственно правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, третьим лицам только при наличии в Едином государственном реестре недвижимости записи, указанной в части 1 статьи 36 3 настоящего Федерального закона, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ)
— ч. 1.3 ст. 62 ФЗ-218

Ключевое слово — «за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом». Именно такой случай — ваш. Вы являетесь правообладателем земельного участка, смежного с тем, данные которого хотите получить, а это прямо указано в законе как основание предоставления персональных данных независимо от согласия собственника и наличия записи о таком согласии:

Персональные данные гражданина, указанные в части 1 настоящей статьи, независимо от наличия в Едином государственном реестре недвижимости записи, указанной в части 1 настоящей статьи, также предоставляются в составе выписки из Единого государственного реестра недвижимости лицам, указанным в части 13 статьи 62 настоящего Федерального закона, нотариусам (в случаях, предусмотренных частями 14 и 14 1 статьи 62 настоящего Федерального закона), кадастровым инженерам (в случае, предусмотренном частью 16 2 статьи 62 настоящего Федерального закона), а также в отношении определенного объекта недвижимости: 1) лицам, которые наряду с указанным гражданином владеют недвижимым имуществом на праве общей собственности; 2) супругу (супруге) указанного гражданина; 3) лицам, являющимся правообладателями земельного участка, являющегося смежным по отношению к земельному участку, принадлежащему указанному гражданину (при наличии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ таких земельных участков
— п. 1, 3 ч. 6 ст. 36.3 ФЗ-218

Для вас это означает: если оба участка стоят на кадастровом учёте с установленными координатами границ, вы вправе запросить в Росреестре (через ППК «Роскадастр»/МФЦ/Госуслуги) выписку из ЕГРН по соседнему участку, указав себя как правообладателя смежного участка, — и в ответе будут ФИО и дата рождения собственника соседнего участка. Доверенность для этого не требуется: вы действуете не от имени собственника, а в собственном качестве смежного землепользователя по прямому указанию закона. Правоустанавливающие документы соседа вам, действительно, не выдадут (они не входят в объём выписки), но для целей выкупа достаточно ФИО и даты рождения, чтобы подать иск, запрос нотариусу или выйти на наследников.

Если ваш собственный участок не имеет уточнённых границ (нет координат), сначала проведите межевание своего участка — тогда в ЕГРН появится запись о смежности. Вывод: данные о собственнике смежного участка вы можете получить законно и без доверенности, оформив запрос выписки ЕГРН как правообладатель смежного участка.

Кадастровый инженер как канал получения данных (при межевании)

Если прямой запрос выписки по смежности по каким-то причинам не сработал (например, границы соседнего участка не уточнены), работает второй законный канал — через кадастрового инженера. По правилам ч. 6 ст. 36.3 ФЗ-218 персональные данные правообладателя предоставляются кадастровому инженеру в случае, предусмотренном ч. 16.2 ст. 62 ФЗ-218 — а именно при выполнении кадастровых работ (межевания) в отношении смежных участков:

Персональные данные гражданина, указанные в части 1 настоящей статьи, независимо от наличия в Едином государственном реестре недвижимости записи, указанной в части 1 настоящей статьи, также предоставляются в составе выписки из Единого государственного реестра недвижимости лицам, указанным в части 13 статьи 62 настоящего Федерального закона, нотариусам (в случаях, предусмотренных частями 14 и 14 1 статьи 62 настоящего Федерального закона), кадастровым инженерам (в случае, предусмотренном частью 16 2 статьи 62 настоящего Федерального закона), а также в отношении определенного объекта недвижимости: 1) лицам, которые наряду с указанным гражданином владеют недвижимым имуществом на праве общей собственности; 2) супругу (супруге) указанного гражданина; 3) лицам, являющимся правообладателями земельного участка, являющегося смежным по отношению к земельному участку, принадлежащему указанному гражданину (при наличии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ таких земельных участков
— п. 1, 3 ч. 6 ст. 36.3 ФЗ-218

Практически это реализуется так: вы заказываете кадастровому инженеру межевой план (уточнение границ своего участка либо раздел/объединение), и при согласовании границ инженер запрашивает сведения о правообладателе смежного участка через Росреестр, получает ФИО и дату рождения для направления извещения о согласовании границ. Эти данные инженер использует в деле, а при необходимости сведения о смежнике попадают в акт согласования. Это легальный способ выйти на собственника, не требующий от вас суда или доверенности. Вывод: проведение кадастровых работ (межевания) с привлечением кадастрового инженера — самостоятельный законный канал получения персональных данных собственника смежного участка без его согласия.

Обязанность председателя СНТ раскрыть данные: прямого принуждения нет, но есть механизмы

Закон о садоводстве даёт члену товарищества право получать информацию и копии документов товарищества:

в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом и уставом товарищества, получать от органов товарищества информацию о деятельности товарищества и знакомиться с бухгалтерской (финансовой) отчетностью и иной документацией товарищества; 2) участвовать в управлении делами товарищества; 3) добровольно прекратить членство в товариществе; 4) обжаловать решения органов товарищества, влекущие гражданско-правовые последствия, в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом; 5) подавать в органы товарищества заявления (обращения, жалобы) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и уставом товарищества. 2. Члены товарищества обладают иными правами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации , настоящим Федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. 3. Члены товарищества имеют право знакомиться и по заявлению получать за плату, размер которой устанавливается решением общего собрания членов товарищества, заверенные в порядке, установленном статьей 21 настоящего Федерального закона, копии: 1) устава товарищества с внесенными в него изменениями, документа, подтверждающего факт внесения записи в единый государственный реестр юридических лиц; 2) бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества, приходно-расходных смет товарищества, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
— п. 1 ч. 1 ст. 11 ФЗ-217

Однако это право не означает, что председатель обязан раскрывать вам персональные данные собственника конкретного соседнего участка: такие данные входят в реестр членов товарищества (ст. 15 ФЗ-217), доступ к которому ограничен, а если сосед — не член СНТ или вёл садоводство без участия в товариществе (ст. 5 ФЗ-217), его данных в реестре членов вообще может не быть. При этом документы товарищества (включая протоколы собраний, где фигурируют фамилии владельцев участков) хранятся длительно:

Протоколы, указанные в частях 2 и 3 настоящей статьи, а также иные документы товарищества хранятся в его делах не менее сорока девяти лет. 7. Заверенные копии протоколов, указанных в частях 2 и 3 настоящей статьи, или заверенные выписки из данных протоколов предоставляются членам товарищества по их требованию или по требованию лиц, указанных в части 1 статьи 5 настоящего Федерального закона (если в данных протоколах содержится указание на решения, принятые общим собранием членов товарищества по вопросам, предусмотренным пунктами 4 - 6, 21 и 22 статьи части 1 статьи 17 настоящего Федерального закона), а также органам государственной власти или органам местного самоуправления в случае, если сведения, содержащиеся в таких протоколах, могут быть запрошены данными органами в соответствии с их полномочиями, предусмотренными федеральным законом. 8. Порядок ведения делопроизводства в товариществе, в том числе порядок передачи документов в связи с переизбранием, отстранением от должности лиц, избранных в органы товарищества, определяется уставом товарищества. Глава 5. Образование, предоставление и использование садовых земельных участков и огородных земельных участков, особенности строительства объектов капитального строительства на садовых земельных участках (Наименование в редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 312-ФЗ) Статья 22. Предоставление садовых земельных участков и огородных земельных участков (Наименование в редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 123-ФЗ) 1.
— ч. 6 ст. 21 ФЗ-217

Практический вывод: председатель не обязан выдавать вам персональные данные стороннего собственника, и сослаться на закон, который его к этому прямо обязывал бы, нельзя — обязанности предоставить члену СНТ сведения из реестра о конкретном владельце чужого участка федеральный закон не устанавливает (в отличие от обязанности выдать копии устава, протоколов, смет). Получить данные от СНТ можно опосредованно: как член товарищества вы вправе получить заверенные копии протоколов общих собраний и реестра в части, касающейся вас и общих вопросов, но выписку о чужом собственнике правление вправе не давать, ссылаясь на защиту персональных данных. Поэтому ставку на СНТ делать не следует — работают каналы Росреестра (блоки выше) и суда (ниже). Вывод: закона, обязывающего председателя СНТ выдать вам данные собственника соседнего участка, нет; адекватные каналы — запрос ЕГРН по смежности и суд.

Если собственник умер: наследственное дело, выморочное имущество, бесхозяйная вещь

Заброшенность участка многие годы и возможная смерть собственника — это не тупик, а сценарий, который даёт даже более ясные пути. Если собственник умер и наследников нет либо никто наследство не принял, земельный участок считается выморочным и в силу закона переходит в собственность муниципального образования:

В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества
— ст. 1151 ГК РФ, п. 2

Практически это значит: сначала нужно проверить, открыто ли наследственное дело. Запрос делается нотариусу — данные наследственных дел консолидируются в реестре наследственных дел ЕИС нотариата (ФЗ от 29.12.2014 № 457-ФЗ, ст. 34.2 ч. 5 Основ о нотариате). Чтобы проверить наличие дела, достаточно знать ФИО и дату рождения умершего (их вы получите из выписки ЕГРН по смежности, блок 1). Если наследственное дело есть и наследники приняли наследство — собственником стал наследник (ст. 1152 ГК), и именно с ним ведётся переписка о выкупе. Если дела нет или наследники отсутствуют — имущество выморочное, и по ч. 2 ст. 1151 ГК участок переходит муниципальному образованию; тогда ваш контрагент по выкупу (или аренде) — администрация Миасского городского округа, а не частное лицо.

Параллельный механизм — признание участка бесхозяйным (если собственник не востребовал его и не умер, а просто забросил):

Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. (В редакции Федерального закона от 22.07.2008 № 141-ФЗ) 2. Если это не исключается правилами настоящего Кодекса о приобретении права собственности на вещи, от которых собственник отказался (статья 226), о находке (статьи 227 и 228), о безнадзорных животных (статьи 230 и 231) и кладе (статья 233), право собственности на бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено в силу приобретательной давности. 3. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся
— ст. 225 ГК РФ, п. 1

Заявление о постановке бесхозяйной недвижимости на учёт подаёт орган местного самоуправления, а не вы; ваш инструмент — заявить в администрацию Миасса о заброшенном участке с просьбой принять его на учёт как бесхозяйный. Через год после постановки на учёт муниципалитет вправе требовать признания права муниципальной собственности, после чего участок можно получить уже от администрации (в т.ч. в аренду или выкупить). Вывод: если собственник умер — работают сценарии выморочного имущества (участок переходит муниципалитету) либо наследственного правопреемства (покупателем становится наследник); в обоих случаях контрагент устанавливается через выписку ЕГРН и нотариальный реестр наследственных дел.

Суд как способ принудительно получить данные: истребование доказательств

Если по каким-то причинам выписка ЕГРН по смежности не дала результата, а административные пути исчерпаны, данные собственника можно получить через суд. Механизм — ходатайство об истребовании доказательств в рамках гражданского дела:

В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств. (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ ) (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. В ходатайстве об истребовании доказательства должно быть обозначено доказательство, а также указано, какие обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, могут быть подтверждены или опровергнуты этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место нахождения доказательства. Суд выдает стороне обязательный для исполнения запрос для получения доказательства или запрашивает доказательство непосредственно. Лицо, у которого находится истребуемое судом доказательство, направляет его в суд или передает на руки лицу, имеющему соответствующий запрос, для представления в суд. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 3. Должностные лица или граждане, не имеющие возможности представить истребуемое доказательство вообще или в установленный судом срок, должны известить об этом суд в течение пяти дней со дня получения запроса с указанием причин.
— ч. 1, 2 ст. 57 ГПК РФ

Применение к вашей ситуации: суд выдаёт обязательный для Росреестра запрос либо сам запрашивает сведения из ЕГРН в полном объёме (суды и правоохранительные органы получают сведения бесплатно и без ограничений — п. 1 ч. 1 ст. 63 ФЗ-218), и отказ органа регистрации влечёт судебный штраф. Чтобы запустить этот механизм, нужно «зайти» в суд с исковыми требованиями к неустановленному пока лицу — и здесь ваша ситуация с деревьями даёт легальный повод. Нарушение деревьями нормативных расстояний до межи и затенение вашего участка — это негаторный иск об устранении препятствий в пользовании:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения
— ст. 304 ГК РФ

Иск об устранении нарушения прав собственника (спил ветвей/деревьев, уборка нависающих крон) подаётся в районный суд по месту нахождения участка (Миасский городской суд); ответчика вы обозначаете как «собственника земельного участка с кадастровым номером …, ФИО неизвестно», а в иске или отдельным ходатайством просите суд истребовать из Росреестра сведения о правообладателе. Суд запросит данные, вы получите ФИО — и сможете уже вести переговоры о выкупе или уточнить иск. Исковая давность на негаторные требования не распространяется (ст. 208 ГК РФ). Вывод: негаторный иск по деревьям — рабочий легальный способ одновременно устранить затенение и через судебный запрос (ст. 57 ГПК РФ) гарантированно получить данные собственника даже вопреки отказу Росреестра.

Чего делать не стоит и что не сработает: давность, самовольное занятие, аренда без контрагента

Три ограничения, важных для правильной стратегии.

Приобретательная давность (15 лет) не даст короткого выкупа. Даже при длительном открытом владении заброшенным участком право собственности возникает лишь после 15 лет непрерывного добросовестного владения «как своим»:

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Ваш случай (вы собираетесь выкупить, а не уже 15 лет владеете) под этот институт не подпадает; использовать давность как способ «забрать» соседний участок нельзя.

Самовольное занятие участка — административно наказуемо. За самовольное занятие земельного участка (в т.ч. использование без прав) предусмотрена ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ. Пока вы не установили собственника и не заключили сделку, ваши соседи, которые «косят» чужой участок, действуют на свой риск — вам повторять это не следует.

Договор аренды без установленного контрагента заключить невозможно. Аренда и выкуп — двухсторонние сделки (ст. 606, 549 ГК РФ): арендодателем/продавцом может быть только собственник или уполномоченное им лицо. Пока собственник не установлен, договор аренды отсутствует юридически — «рассматривать договор аренды» можно только с установленным собственником либо, если участок признан выморочным/бесхозяйным, с администрацией Миасского городского округа. Поэтому аренда — это финальный шаг после установления контрагента, а не альтернатива его розыску.

Вывод: краткосрочного способа «забрать» участок без установления собственника нет; последовательность такая — получить данные через смежную выписку ЕГРН (или кадастрового инженера), при необходимости через суд (иск по деревьям), установить собственника или его правопреемников (либо признать имущество выморочным/бесхозяйным) и только затем заключать договор купли-продажи или аренды.