Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Не пытайтесь выкупить участок напрямую: администрация обязана отказать из-за действующей аренды.
  2. 2
    Оцените целесообразность перенайма: цена уступки законом не ограничена и может превышать кадастровую стоимость.
  3. 3
    При согласии арендатора заключите соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды.descriptionДоговор переуступки права аренды земельного участка
  4. 4
    Если договор аренды предусматривает уведомление администрации: Уведомите администрацию о состоявшейся уступке прав, если это предусмотрено договором аренды.
  5. 5
    Если основной договор аренды зарегистрирован в ЕГРН: Зарегистрируйте соглашение в Росреестре, если основной договор аренды был зарегистрирован.
  6. 6
    При недостижении договоренности ожидайте истечения 20-летнего срока аренды для заявки по ст. 39.18 ЗК РФ.

Документы и доказательства

  • Договор аренды земельного участка (для проверки условий о перенайме и уведомлении администрации).
  • Выписка из ЕГРН об обременении участка арендой и о кадастровой стоимости.
  • Письменное предложение арендатора о передаче прав с указанием цены (для переговоров).
  • Если договорённость о перенайме достигнута: Письменное уведомление администрации о состоявшемся перенайме (если договорённость достигнута).
  • Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенаём) с арендатором.
  • Если соглашение о перенайме подлежит государственной регистрации: Документ о государственной регистрации соглашения о перенайме в Росреестре.

  • Срочно: первые шаги

    • Не пытайтесь выкупить участок в обход арендатора: администрация обязана отказать, пока действует договор аренды.
    • Не соглашайтесь на перенаём по завышенной цене, не проверив условия договора аренды и его регистрацию.
    • Запросите у арендатора копию договора аренды и выписку из ЕГРН для оценки законности его требований.
    • Проверьте, не истёк ли срок аренды и не было ли возражений администрации против его продления.
    • Зафиксируйте требование арендатора о сумме за перенаём письменно, чтобы зафиксировать его позицию.
    • Не подписывайте соглашение о перенайме без проверки полномочий арендатора и отсутствия запрета в договоре.

  • Сроки и риски

    • Подача заявления о выкупе без торгов приведет к законному отказу администрации, так как участок обременен арендой.
    • Даже при покупке участка с торгов договор аренды сохранится, и вы не сможете пользоваться участком до конца 20-летнего срока.
    • Цена за перенаём арендных прав законом не ограничена, понудить арендатора снизить её невозможно.
    • После истечения 20-летнего срока аренды вы сможете претендовать на участок как на свободный, если аренда не будет возобновлена.

  • Чего не делать

    • Не пытайтесь выкупить участок у администрации в обход арендатора — последует законный отказ.
    • Не рассчитывайте на выкуп с торгов: обременение арендой сохранится, пользоваться участком вы не сможете.
    • Не требуйте от арендатора снизить цену за передачу прав — она законом не ограничена.
    • Не пытайтесь оспорить отказ администрации в суде — он основан на прямом указании закона.
    • Не игнорируйте действующий договор аренды: он сохраняет силу при смене собственника участка.
    • Не ждите, что отсутствие построек на участке даст вам право на его выкуп без торгов.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату для сопровождения сделки перенайма: цена вопроса не ограничена законом, ошибка в договоре приведет к потере денег.
    • Адвокат проверит договор аренды на запрет перенайма и необходимость согласия администрации, чтобы сделка не была оспорена.
    • Юрист поможет оценить риски: после перенайма вы становитесь арендатором, а не собственником, и не сможете выкупить участок без торгов.
    • При судебном споре с арендатором о цене или условиях перенайма потребуется представитель: закон не ограничивает запрашиваемую им сумму.
    • Адвокат подготовит соглашение о перенайме и обеспечит его государственную регистрацию, иначе права аренды к вам не перейдут.
    • Консультация адвоката нужна до переговоров с арендатором: он оценит реальную стоимость уступки прав и защитит вас от завышенных требований.

  • Альтернативные пути

    • Рассмотрите перенаём арендных прав: заключите с арендатором соглашение об уступке прав по договору аренды (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).
    • Цена перенайма определяется только вашим соглашением с арендатором и законом не ограничена (ст. 421 ГК РФ).
    • Оцените выгоду: запрашиваемая сумма может быть сопоставима с ценой выкупа участка после истечения аренды.
    • Учитывайте, что после перенайма вы станете арендатором и сможете претендовать на выкуп участка без торгов.
    • Если цена арендатора неприемлема, ждите истечения 20-летнего срока аренды и заявляйтесь на участок как на свободный.
    • Помните: покупка участка с торгов не освободит его от действующей аренды, пользоваться им вы не сможете (ст. 617 ГК РФ).

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

1. Ситуация

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, предоставлен физическому лицу в аренду сроком на 20 лет для ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта (приусадебный участок). Какие-либо постройки на участке отсутствуют. Договор аренды является действующим.

Клиент — третье лицо, не состоящее в арендных отношениях с администрацией, — намерен приобрести этот участок в собственность, минуя действующего арендатора. Арендатор, в свою очередь, предлагает клиенту передать права по договору аренды (перенаём) за плату, существенно превышающую кадастровую стоимость участка.

Из установленных фактов следует: участок обременён действующим долгосрочным договором аренды, что исключает его предоставление клиенту без торгов; арендатор является единственным лицом, которое вправе претендовать на выкуп участка без торгов; перенаём арендных прав — единственный практический способ получения клиентом контроля над участком до истечения срока аренды.

2. Затронутые правоотношения

  • Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности (ст. 22 ЗК РФ, гл. 34 ГК РФ). Затронута, поскольку участок передан арендатору на 20 лет, договор действует, и это обременение определяет невозможность предоставления участка третьему лицу без торгов.

  • Предоставление земельного участка без торгов (ст. 39.3, 39.16 ЗК РФ). Затронуто, поскольку клиент претендует на выкуп участка у администрации в обход арендатора; наличие действующей аренды у иного лица является прямым основанием для отказа.

  • Преимущественное право арендатора на приобретение участка (п. 2 ст. 39.16, ст. 39.3 ЗК РФ). Затронуто, поскольку арендатор как обладатель права аренды — единственное лицо, которое вправе получить участок без торгов; это формирует его исключительную переговорную позицию.

  • Перенаём (передача прав и обязанностей по договору аренды) — п. 5 ст. 22 ЗК РФ. Затронуто, поскольку арендатор предлагает клиенту передать арендные права за плату; закон допускает такую передачу без согласия арендодателя при его уведомлении, если договором не предусмотрено иное.

  • Сохранение аренды при смене собственника (ст. 617 ГК РФ). Затронуто, поскольку даже гипотетическая покупка участка клиентом с торгов не прекратит действующий договор аренды — арендатор сохранит право пользования до конца 20-летнего срока.

  • Свобода договора при определении цены перенайма (ст. 421 ГК РФ). Затронуто, поскольку размер платы за уступку арендных прав определяется соглашением сторон и не ограничен кадастровой стоимостью участка.

3. Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело

  • Участок находится в действующей аренде у третьего лица. Это обстоятельство является безусловным основанием для отказа клиенту в предоставлении участка без торгов (п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ). Клиент не является обладателем права аренды, поэтому администрация обязана отказать ему в выкупе.

  • Срок аренды — 20 лет, договор действует. Длительный неистёкший срок означает, что обременение сохранится надолго; ожидание истечения срока аренды как альтернативная стратегия отодвигает решение вопроса на годы.

  • Арендатор является единственным лицом, имеющим право на выкуп без торгов. Как обладатель права аренды он вправе обратиться за предоставлением участка в собственность без проведения торгов, что исключает конкуренцию со стороны клиента в рамках льготной процедуры.

  • Перенаём арендных прав допускается законом без согласия арендодателя (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). Это означает, что клиент может получить права арендатора только путём сделки с действующим арендатором; администрация не является стороной этой сделки и не может повлиять на её цену.

  • Цена перенайма определяется свободным соглашением сторон (ст. 421 ГК РФ). Запрашиваемая арендатором сумма выше кадастровой стоимости не является нарушением закона, поскольку это плата за уступку арендных прав, а не выкупная цена участка у публичного собственника.

  • Переход права собственности на участок не прекращает договор аренды (ст. 617 ГК РФ). Даже если бы клиент приобрёл участок с торгов, он стал бы собственником, обременённым действующей арендой, и не смог бы фактически пользоваться участком до конца срока договора.

  • Отсутствие построек на участке не влияет на правовой режим аренды. Наличие или отсутствие объектов недвижимости не отменяет обременения участка действующим договором аренды и не создаёт для клиента самостоятельного основания для выкупа без торгов.

Возможен ли ваш выкуп участка без торгов, если участок уже в аренде у третьего лица?

Нет, напрямую — без участия действующего арендатора — выкупить участок у администрации нельзя. Прямо это следует из основания для отказа в предоставлении участка без торгов.

  1. указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса; 3) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок образован в результате раздела земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением случаев обращения с таким заявлением члена этого товарищества (если такой земельный участок является садовым или огородным) либо гражданина, не обладающего правом участия (членства) в садоводческом или огородническом некоммерческом товариществе, имеющего право на первоочередное или внеочередное приобретение земельного участка в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации либо на приобретение земельного участка в соответствии со статьей 39 18 настоящего Кодекса (если такой земельный участок является садовым), а также за исключением собственников земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд (если земельный участок является земельным участком общего назначения);
    — п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ

Эта норма означает: пока земельный участок находится в действующей 20-летней аренде у другого физлица, орган местного самоуправления обязан отказать вам в предоставлении участка без проведения торгов — просто потому, что участок уже предоставлен в аренду иному лицу, а вы не являетесь обладателем этого права аренды. Исключения (обращение обладателя прав либо заявление по подп. 10 п. 2 ст. 39.10 ЗК — для безвозмездного пользования) к вашей ситуации не относятся. Следовательно, для вас путь к покупке лежит только через аукцион по ст. 39.11 ЗК РФ.

  1. Если по истечении тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган в срок не позднее десяти дней совершает одно из следующих действий: (В редакции федеральных законов от 05.12.2022 № 509-ФЗ, от 08.08.2024 № 319-ФЗ, от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в двух экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка; (В редакции Федерального закона от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39 15 настоящего Кодекса при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" , и направляет указанное решение заявителю.
    — п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ

Обратите внимание: процедура ст. 39.18 ЗК РФ (бесплатное/льготное предоставление ЛПХ в границах населённого пункта) рассчитана на участки, не находящиеся в чьей-либо собственности или аренде и не обременённые третьими лицами. При наличии действующего арендатора уполномоченный орган не обязан размещать такое извещение — напротив, по п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ он откажет. Поэтому возможность «тихой» покупки вами участка в обход арендатора по льготной процедуре исключена.

Вывод: вы не можете выкупить участок у администрации без торгов и без участия действующего арендатора, пока его договор аренды на 20 лет действует. Отказ администрации в таком случае будет законным (п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ).

Что произойдёт, если вы всё же купите участок с аукциона: сохранится ли аренда?

Даже если участок выставили бы на торги (ст. 39.11 ЗК) и вы выиграли бы их, купленный участок останется обременён действующим договором аренды — арендатор продолжит пользоваться участком весь оставшийся срок из 20 лет.

переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). В приведенных нормах отсутствует указание на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела. Таким образом, выдел земельного участка в счет невостребованных земельных долей и регистрация на него права муниципальной собственности не влекут прекращения договора аренды участка сельскохозяйственного назначения, заключенного участниками долевой собственности, до признания права собственности на указанные доли за муниципальным образованием.
— п. 1 ст. 617 ГК РФ (подтверждено практикой)

Эта норма (п. 1 ст. 617 ГК РФ) имеет прямое следствие для вас: переход права собственности на участок от муниципалитета к вам не является основанием для расторжения или изменения договора аренды, заключённого с нынешним арендатором. Став собственником, вы вступаете в договор аренды на месте арендодателя и обязаны будете сохранять арендатору доступ и пользование участком до конца срока договора. То есть купить «голый» участок без построек, но обременённый чужой долгосрочной арендой, для фактического использования вы не сможете — арендатор сохранит права.

Важно: правило действует для зарегистрированного в ЕГРН договора аренды. Если договор аренды не прошёл государственную регистрацию, его сохранение против нового собственника может быть оспорено при соблюдении условий (добросовестный покупатель, не знавший о договоре) — но такой риск спорен и в судебной практике обычно решается не в пользу покупателя при зарегистрированной аренде.

Вывод: покупка участка с аукциона не освобождает его от действующей 20-летней аренды; арендатор сохраняет право пользования (ст. 617 ГК РФ). Поэтому стратегия «купить через торги в обход арендатора» практически бесполезна, пока договор аренды действует и зарегистрирован.

Есть ли у самого арендатора приоритетное право на выкуп и почему его требование платы за «передачу аренды» необоснованно?

Действующий арендатор, у которого участок в аренде для ЛПХ, имеет законное основание претендовать на выкуп — и, что важнее, он единственный, кто сейчас вправе получить участок без торгов (обладатель права аренды по п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ). Это усиливает его переговорную позицию и объясняет, почему он просит за «передачу» сумму выше кадастровой стоимости.

Право арендатора передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (перенаём) прямо закреплено законом:

  1. Арендатор земельного участка, за исключением участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды
    — п. 5 ст. 22 ЗК РФ

Эта норма означает для вас главное: арендатор вправе передать вам свои права и обязанности по договору аренды (перенаём) в пределах срока договора без согласия арендодателя — лишь при его уведомлении, если договором аренды не предусмотрено иное. Перенаём — это гражданско-правовая сделка между вами и арендатором, и её цена определяется свободным соглашением сторон (ст. 421 ГК РФ). Арендатор вправе запрашивать за уступку своих арендных прав любую сумму, включая сумму выше кадастровой стоимости участка, — закон это не запрещает, поскольку это плата за право аренды, а не за сам участок.

Соответственно, если вы пойдёте в обход арендатора и попытаетесь самостоятельно выкупить участок без торгов — администрация откажет (п. 2 ст. 39.16 ЗК); если пойдёте через торги — купите участок с обременением арендой на весь оставшийся срок (ст. 617 ГК), т.е. фактически не сможете им пользоваться. Поэтому единственный практический способ получить контроль над участком — договориться с арендатором о перенайме (выкупе его арендных прав по п. 5 ст. 22 ЗК РФ) либо дождаться прекращения/истечения срока аренды, при условии что она не возобновится.

Вывод: требование арендатора за «передачу аренды» правомерно как плата за уступку арендных прав (п. 5 ст. 22 ЗК РФ, свобода договора); оно не основано на законе, но и не запрещено им. Цена определяется договорённостью. Без согласия арендатора получить участок в своё распоряжение вы практически не сможете: ни без торгов (отказ по п. 2 ст. 39.16 ЗК), ни через торги (сохранится аренда по ст. 617 ГК).

Альтернативная ветка: может ли процедура ст. 39.18 ЗК дать вам участок, и что делать, если арендатор не идёт на перенаём?

Есть гипотетическая возможность, что участок администрации всё же выставит на торги для продажи, и тогда вы сможете приобрести его как победитель аукциона. Однако, как показано выше, это бессмысленно при сохранении аренды. Стоит рассмотреть и развилку: если участок не зарегистрирован за арендатором в ЕГРН (договор аренды не проходил госрегистрацию), то правовая позиция нового собственника против арендатора усиливается — но это рискованная и спорная стратегия, требующая анализа конкретных документов.

Региональный аспект: порядок предоставления ЛПХ-участков и льготные нормы могут различаться в субъектах РФ. Поскольку регион не указан, необходимо при обращении в конкретную администрацию проверить местный нормативный акт о распоряжении земельными участками под ЛПХ и региональные льготы для граждан. Этот вопрос требует уточнения региона.

Если администрация откажет в предоставлении, такой отказ можно обжаловать в суде (признание ненормативного акта недействительным, ст. 13 ГК РФ, КАС РФ) — но при действующем арендаторе отказ по п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ законен, и шансы на оспаривание минимальны.

Практическая рекомендация: основной вариант — заключить с арендатором соглашение о перенайме арендных прав (п. 5 ст. 22 ЗК), устраивающее обе стороны по цене, и передать права через регистрацию; либо дождаться окончания 20-летнего срока аренды и заявиться на участок по ст. 39.18 ЗК как на свободный, если аренда не будет возобновлена на новый срок.

Вывод: обход арендатора законными способами практически невозможен. Рабочие пути — перенаём арендных прав у арендатора по соглашению (п. 5 ст. 22 ЗК РФ) либо ожидание истечения срока аренды и последующее заявление по ст. 39.18 ЗК. Отказ администрации при действующей аренде законен и оспариванию не подлежит (п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ).

Свобода договора при определении платы за перенаём (гражданско-правовые последствия)

Размер платы, которую действующий арендатор запрашивает за уступку вам своих арендных прав (перенаём), определяется свободным соглашением сторон и не ограничен кадастровой стоимостью участка.

  1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
    — ст. 421 ГК РФ, п. 1

Для вашей ситуации это означает: арендатор вправе просить за перенаём арендных прав любую сумму, в том числе значительно превышающую кадастровую стоимость участка, и это не является нарушением закона. Кадастровая стоимость — это база для налогообложения и выкупной цены при предоставлении участка государством (по ст. 39.4 ЗК РФ при продаже без торгов цена иногда определяется от кадастровой стоимости), но она не ограничивает цену гражданско-правовой сделки между двумя частными лицами о возмездной уступке прав аренды. Понудить арендатора уступить права по кадастровой стоимости вы не можете — понуждение к заключению договора не допускается, кроме прямо предусмотренных законом случаев.

Если же вы считаете, что арендатор злоупотребляет правом (например, блокирует сделку исключительно с намерением навредить вам), возможно применение ст. 10 ГК РФ — но это требует доказывания недобросовестности и само по себе не обяжет арендатора продать права по определённой цене.

Вывод: плата арендатора за перенаём — предмет свободного договора (ст. 421 ГК РФ), её размер законом не ограничен и может превышать кадастровую стоимость. Торг по цене ведётся между вами и арендатором; обязать его уступить права по иной цене нельзя.

Общий порядок отчуждения участка под ЛПХ: торги либо без торгов

Исходный порядок продажи муниципального участка — аукцион, за исключением прямо перечисленных случаев без торгов.

  1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 2. Без проведения торгов осуществляется продажа: 1) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 1 1 ) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения , развития территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий" ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2016 № 221-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 30.12.2020 № 494-ФЗ, от 14.02.2024 № 17-ФЗ) 2) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 3) садового земельного участка или огородного земельного участка, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, члену такого товарищества;
    — абз. 1 п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ

Для вашего вопроса это значит: надеяться на прямой выкуп участка как «будущего ЛПХ-участка» без торгов по подп. 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ вы можете только на свободном (не обременённом арендой) участке и только по процедуре ст. 39.18 ЗК РФ. Поскольку конкретный участок уже 20 лет в аренде у другого лица, «без-торговая» ветка для вас закрыта (п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ), и остаётся лишь аукционная ветка, обременённая сохранением действующей аренды (ст. 617 ГК РФ). Итоговая картина выбора пути подтверждает выводы предыдущих блоков: без устранения обременения арендой получить участок в фактическое владение невозможно.

Вывод: продажа участка под ЛПХ возможна либо на аукционе, либо без торгов только на свободном участке по ст. 39.18 ЗК РФ; при действующей чужой аренде вариант без торгов для вас недоступен (п. 2 ст. 39.16, подп. 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Прямой ответ: выкупить участок у администрации без участия действующего арендатора нельзя — пока договор аренды на 20 лет действует, администрация обязана отказать вам в предоставлении участка без торгов (п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ). Что касается покупки с торгов, то действующее обременение арендой, как правило, сохраняется при переходе права собственности, поэтому фактически пользоваться участком до истечения срока аренды вы не сможете.

Развёрнутый вывод по каждому вопросу:

1. Можно ли выкупить участок у администрации без участия арендатора?

Нет. Согласно п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ, если участок уже предоставлен в аренду иному лицу, а заявитель не является обладателем этого права, уполномоченный орган обязан отказать в предоставлении участка без торгов. Вы не являетесь арендатором, поэтому администрация откажет вам законно. Процедура ст. 39.18 ЗК РФ (предоставление участков для ЛПХ без торгов) применяется только к свободным участкам, не обременённым правами третьих лиц, — к вашей ситуации она неприменима.

2. Что произойдёт, если купить участок с торгов?

Даже если участок будет выставлен на аукцион (абз. 1 п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ) и вы его выиграете, действующий договор аренды, заключённый с нынешним арендатором, сохраняет силу при смене собственника. Вы станете собственником, но арендатор, если его договор был зарегистрирован в установленном порядке, сохранит право пользования участком до конца 20-летнего срока. Фактически пользоваться участком вы не сможете.

3. Правомерно ли требование арендатора о плате за передачу аренды?

Да, правомерно. Арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (перенаём) в пределах срока договора (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). Цена такой уступки определяется свободным соглашением сторон (п. 1 ст. 421 ГК РФ) и не ограничена кадастровой стоимостью участка. Арендатор вправе запрашивать любую сумму, в том числе значительно превышающую кадастровую стоимость. Понудить его уступить права по иной цене нельзя.

4. Есть ли у арендатора преимущественное право выкупа?

Действующий арендатор — единственное лицо, которое сейчас вправе получить участок без торгов как обладатель права аренды (п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ). Это усиливает его переговорную позицию и объясняет запрашиваемую цену.

5. Какие реальные пути получения участка существуют?

  • Перенаём арендных прав — заключить с арендатором соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды (п. 5 ст. 22 ЗК РФ) на согласованных условиях. Это единственный практический способ получить контроль над участком сейчас.
  • Ожидание истечения срока аренды — по окончании 20 лет, если аренда не будет возобновлена, вы сможете заявиться на участок как на свободный по ст. 39.18 ЗК РФ.

Пошаговые действия

  1. Оцените целесообразность перенайма. Сопоставьте запрашиваемую арендатором сумму с ценностью участка для вас. Помните: цена перенайма законом не ограничена (ст. 421 ГК РФ), и обязать арендатора снизить её нельзя.

  2. Если договорённость достигнута — оформите перенаём. Заключите с арендатором соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). Уведомите администрацию о состоявшейся уступке, если договором аренды не предусмотрено иное. Обеспечьте государственную регистрацию соглашения, если основной договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН.

  3. Если договорённость не достигнута — не пытайтесь обойти арендатора. Подача заявления в администрацию о предоставлении участка без торгов приведёт к законному отказу (п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ). Обжалование такого отказа в суде бесперспективно, поскольку отказ основан на прямом указании закона.

  4. Рассмотрите вариант ожидания. Если срок аренды истекает в обозримом будущем, отслеживайте его окончание. После прекращения аренды подайте в администрацию заявление о предоставлении участка для ЛПХ по ст. 39.18 ЗК РФ. Срок для подачи заявлений иных граждан после размещения извещения — 30 дней (п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ).

  5. При отказе администрации после истечения аренды — обжалуйте его в суде по месту нахождения администрации (ст. 13 ГК РФ, КАС РФ), если участок к тому моменту будет свободен от прав третьих лиц.