Продажа земельного участка в СНТ без посредников: механика сделки и стоимость составления договора

Форма договора: нужен ли нотариус

Продажа земельного участка, находящегося в единоличной собственности, не требует нотариального удостоверения — достаточно простой письменной формы в виде одного документа, подписанного обеими сторонами.

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Из этого прямо следует: для продажи вашего участка в СНТ, находящегося в единоличной собственности, нотариус не обязателен. Вы с покупателем можете подписать договор купли-продажи в простой письменной форме, составить его самостоятельно (в двух-трёх экземплярах — по одному для каждой стороны и один для Росреестра) и подать на регистрацию перехода права. Межевание, сделанное заранее, упрощает сделку: границы участка уже установлены, и данные о предмете в договоре можно указать точно (кадастровый номер, адрес, площадь), что исключает отказ в регистрации по мотиву несогласованности предмета.

Нотариальное удостоверение обязательно лишь для сделок с долями в праве общей собственности, из чего есть исключения:

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— п. 1.1 ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Из этого следует важная развилка. Если участок в единоличной собственности — простой письменной формы достаточно. Если участок оформлен в долях с другими лицами (супругом, родственником), то отчуждение доли постороннему лицу требует нотариуса, кроме случая, когда все сособственники продают свои доли одновременно по одному договору (п. 1.1 ст. 42 ФЗ-218). При продаже же участка целиком всеми сособственниками по одной сделке нотариус также не нужен.

Вывод: при продаже участка, находящегося в единоличной собственности (как в вашем случае — «в собственности, все документы на руках»), нотариус не требуется, договор заключается в простой письменной форме.

Существенные условия договора (предмет и цена)

Договор продажи недвижимости считается заключённым только при согласовании двух существенных условий — предмета и цены. Их отсутствие ведёт к признанию договора незаключённым.

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости 1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 3.
— ст. 554 ГК РФ, п. 3

Для земельного участка в предмете договора обязательно указываются: кадастровый номер, местоположение (адрес или описание), площадь, категория земель, вид разрешённого использования и кадастровая стоимость. Поскольку межевание у вас сделано, все эти данные содержатся в выписке из ЕГРН — их достаточно перенести в договор.

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости 1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Статья 556. Передача недвижимости 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
— ст. 555 ГК РФ, п. 3

Цена должна быть зафиксирована в договоре в письменной форме и именно в согласованном сторонами размере. Рекомендую указать цену, равную или превышающую кадастровую стоимость, если вы хотите минимизировать налоговые риски (подробнее — в блоке о налогах), а также зафиксировать порядок расчётов (единовременно или с рассрочкой), поскольку от этого зависят и передача, и момент исполнения обязательств.

Передача участка оформляется отдельным документом — передаточным актом:

Статья 556. Передача недвижимости 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. 2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Статья 558. Особенности продажи жилых помещений 1.
— ст. 556 ГК РФ, п. 3

Вывод: договор должен содержать точные данные об участке (кадастровый номер, адрес, площадь, категория и разрешённое использование) и согласованную цену; передача участка оформляется передаточным актом, который подписывается одновременно с договором или при регистрации.

Регистрация перехода права и размер госпошлины

Право собственности на участок переходит к покупателю только после государственной регистрации перехода права в ЕГРН.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2.
— ст. 551 ГК РФ, п. 2

Порядок регистрации установлен ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»: обе стороны (или их представители по доверенности) подают в Росреестр заявление о регистрации перехода права с приложением договора купли-продажи (в количестве по числу сторон плюс один экземпляр для органа регистрации), передаточного акта, паспортов и документа об уплате госпошлины. Подать документы можно в МФЦ или в электронном виде. Срок регистрации — по общему правилу 7–9 рабочих дней (при подаче через МФЦ — 9 рабочих дней).

Пошлина за регистрацию перехода права собственности на недвижимость для физического лица при продаже (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) составляет:

в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей; в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, превышает 20 000 000 рублей, - 0,02 процента кадастровой стоимости объекта недвижимости или ее части, соответствующей размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, определенной в отношении этого объекта недвижимости на дату обращения за совершением юридически значимого действия, но не менее 0,02 процента цены сделки, являющейся основанием перехода права собственности на соответствующие объект недвижимости или долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, и не более 500 000 рублей
— пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Для садового участка (земельный участок для ведения садоводства) предусмотрена специальная льготная пошлина 700 рублей — но она относится к кадастровому учёту и первичной регистрации права собственности физического лица на такой участок:

за государственный кадастровый учет или государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества - 700 рублей
— пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Поскольку у вас участок уже стоит на учёте и право уже зарегистрировано, регистрируется именно переход права (покупатель приобретает уже существующее право), то есть применяется общий тариф пп. 22 — 4 000 рублей (при кадастровой стоимости до 20 млн руб.). Практика Росреестра исходит из того, что при перепродаже (переходе права) льготный тариф пп. 24 (700 руб.) не применяется, так как он установлен для регистрации права собственности, а не его перехода; однако если органы регистрации в вашем регионе трактуют ситуацию иначе, размер пошлины представляет собой величину до 4000 руб. По этой причине безопаснее ориентироваться на 4 000 рублей, которые уплачивает покупатель как лицо, в чью пользу регистрируется переход права.

Вывод: переход права регистрируется в Росреестре; госпошлину в размере 4 000 рублей (общий тариф для физлиц) уплачивает покупатель; для садовых участков возможен льготный тариф 700 руб., но он применяется к первичному учёту и регистрации права, а не к переходу при перепродаже.

Налоги при продаже (НДФЛ для продавца)

Доход от продажи земельного участка освобождается от НДФЛ, если участок находился в вашей собственности не менее минимального предельного срока владения (по общему правилу — 5 лет, а в ряде случаев — 3 года). Если срок владения меньше, доход облагается налогом, но вы вправе применить имущественный вычет.

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Земельный участок прямо поименован в этой норме: при владении им менее минимального срока вы вправе уменьшить облагаемый доход на вычет в размере до 1 000 000 рублей. Вместо этого вычета можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение участка:

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества
— пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если вы продаёте участок дешевле 1 млн руб. (либо расходы на его покупку подтверждены и покрывают цену продажи), НДФЛ платить не придётся. Если участок куплен дороже — налог 13% уплачивается с разницы между ценой продажи и вычетом (или расходами), при этом подать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а уплатить налог — до 15 июля. При владении участком свыше минимального предельного срока декларация не подаётся и налог не уплачивается.

Развилка по сроку: минимальный предельный срок владения составляет 5 лет по общему правилу; 3 года он составляет, если право получено в порядке наследования или дарения от близкого родственника, по приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, либо если это единственное жильё (для жилого дома). Для садового участка без дома и без указанных льготных оснований применяется общий 5-летний срок.

Вывод: если участок в собственности 5 лет и более (или 3 года при льготных основаниях приобретения) — налог не уплачивается и декларация не подаётся. Если меньше — применяется вычет 1 млн руб. или вычет в сумме подтверждённых расходов на приобретение, с оставшейся разницы уплачивается 13% НДФЛ, а декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года.

Особенности садового участка и стоимость составления договора

Категория земель и ограничения оборота. Если ваш садовый участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, на него, в отличие от «общих» сельхозземель, не распространяется закон об обороте земель сельхозназначения с его правилом об обязательном преимущественном праве покупки у субъекта РФ:

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд ), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, объектов капитального строительства, некапитальных строений, сооружений, предназначенных для виноградарства и (или) производства продукции виноделия, а также для оказания услуг в сфере сельского туризма, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 27 декабря 2019 года № 468-ФЗ "О виноградарстве и виноделии в Российской Федерации") . Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации
— абз. 2 п. 1 ст. 1 ФЗ-101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Это означает, что извещать орган власти региона о намерении продать и ждать 30 дней их отказа не нужно — садовый участок продаётся свободно, без этого ограничения. Если же участок относится к землям населённых пунктов, данное правило и вовсе не применяется. Таким образом, в обоих типичных для СНТ случаях ограничений по преимущественному праву региональной власти нет.

Развилка с долевой собственностью и сособственниками. Если участок находится в долевой собственности (например, с супругом) и вы продаёте только свою долю постороннему лицу, действует преимущественное право покупки других сособственников:

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

При нарушении этого права (продажа доли без письменного извещения сособственников) любой сособственник вправе в течение трёх месяцев потребовать перевода прав покупателя на себя. Поэтому при продаже доли нужно предварительно письменно известить сособственников с указанием цены и условий и выждать один месяц (или получить их письменный отказ). При продаже всего участка целиком всеми собственниками по одной сделке этого не требуется.

Стоимость составления договора. Законом тариф на составление договора купли-продажи недвижимости не установлен — это свободная рыночная цена. Вы вправе составить договор самостоятельно (бесплатно), обратившись к типовым формам, либо заказать его у юриста. Ориентировочная стоимость услуг юриста по составлению договора купли-продажи участка составляет в среднем 3 000–10 000 рублей в зависимости от региона и сложности; нотариальное удостоверение (если вы добровольно ему прибегнете) оплачивается по тарифам, установленным Основами законодательства о нотариате, и зависит от суммы сделки. Обязательных платежей за само составление договора закон не предусматривает.

Вывод: садовый участок продаётся без извещения органа власти региона (ограничения ФЗ-101 на него не распространяются); при продаже доли постороннему лицу соблюдается преимущественное право сособственников; стоимость составления договора законом не тарифицируется — можно составить его самостоятельно бесплатно либо заказать у юриста (рыночная цена, в среднем 3–10 тыс. руб.).

Документы, сроки и безопасность расчётов

Пакет документов для сделки. Для регистрации перехода права в Росреестр подаются: заявление о регистрации перехода права (от обеих сторон), договор купли-продажи (в количестве по числу сторон + один экземпляр для органа регистрации), передаточный акт, паспорта сторон. При нотариальной форме — нотариально удостоверенный договор. Если участок является совместной собственностью супругов, потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу (ст. 35 СК РФ). Дополнительно для участка в СНТ целесообразно иметь справку из правления товарищества об отсутствии задолженности по членским и целевым взносам — она не является обязательной для регистрации, но снимает риски спора с новым собственником по долгам.

Сроки. Срок регистрации перехода права — 7 рабочих дней (при подаче через МФЦ — 9 рабочих дней) при отсутствии оснований для приостановления. Срок подачи декларации 3-НДФЛ (если налог возникает) — до 30 апреля, уплата налога — до 15 июля года, следующего за годом продажи.

Безопасность расчётов. Закон не требует расчёта какими-либо определёнными способами; стороны свободны в выборе. Для защиты от рисков при передаче наличных или при неуплате целесообразно либо фиксировать уплату цены распиской, либо (наиболее надёжно) провести расчёт через банковскую ячейку, безотзывный аккредитив или счёт эскроу: покупатель вносит деньги до регистрации, продавец получает их после подтверждения перехода права в ЕГРН. Передачу самого участка целесообразно приурочить к моменту регистрации и оформить передаточным актом (ст. 556 ГК РФ).

Вывод: для сделки потребуются паспорта, договор, передаточный акт, выписка из ЕГРН и — при совместной собственности супругов — нотариальное согласие супруга; регистрация занимает 7–9 рабочих дней; безопаснее проводить расчёт через аккредитив или банковскую ячейку с выдачей денег после регистрации права за покупателем.