Как оформить арендованный огород 6 соток в собственность по дачной амнистии, если есть только договор аренды с муниципалитетом с 2002 года

Распространяется ли «дачная амнистия» на арендованный «огород»

Основной механизм «дачной амнистии» для огородов — п. 9.1 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ. Он срабатывает в единственном случае: когда в правоустанавливающем документе не указано право, на котором предоставлен участок, либо вид права невозможно определить.

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации , не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность
— п. 9.1 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»

У вас право на огород прямо указано в договоре — это аренда. Значит, презумпция «участок считается предоставленным на праве собственности» по п. 9.1 ст. 3 к вам неприменима: здесь нет правовой неопределённости, которую эта норма призвана устранять. Аналогичная логика закреплена в обзоре судебной практики Верховного Суда РФ (цитируемый фрагмент содержит ту же формулировку в отношении участков, предоставленных до введения в действие ЗК РФ, но именно для случаев, когда право «не указано» либо «невозможно определить вид этого права»).

земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом земельный участок не может предоставляться в частную собственность
— Обзор судебной практики ВС РФ от 02.07.2014 (позиция об аренде и дачной амнистии)

Отдельно закон предусматривает бесплатную приватизацию садовых/огородных участков по п. 2.7 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ — но только для членов некоммерческих организаций (садоводческих/огороднических товариществ):

До 1 марта 2031 года члены некоммерческих организаций имеют право независимо от даты вступления в членство приобрести находящийся в государственной или муниципальной собственности садовый или огородный земельный участок без проведения торгов в собственность бесплатно, если такой земельный участок соответствует в совокупности следующим условиям: земельный участок не предоставлен члену указанной некоммерческой организации; земельный участок образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу настоящего Федерального закона некоммерческой организации, указанной в абзаце первом настоящего пункта, либо иной организации, при которой была создана или организована такая некоммерческая организация; по решению общего собрания членов указанной некоммерческой организации о распределении земельных участков между членами указанной некоммерческой организации либо на основании другого документа, устанавливающего распределение земельных участков в указанной некоммерческой организации, земельный участок распределен данному члену указанной некоммерческой организации; земельный участок не является изъятым из оборота, ограниченным в обороте
— п. 2.7 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»

Ваш огород предоставлен вам напрямую муниципалитетом по договору аренды, а не через членство в огородническом товариществе и не из земель, закреплённых за таким товариществом. Поэтому три обязательных условия п. 2.7 (участок образован из земли товарищества, участок не предоставлен самому члену, участок распределён решением общего собрания) у вас заведомо отсутствуют.

Вывод по вопросу: бесплатное оформление огорода в собственность по «дачной амнистии» (п. 9.1 и п. 2.7 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ) на основании договора аренды невозможно: ваше право (аренда) прямо названо в договоре, а вы не член огороднического товарищества.

Возможен ли бесплатный выкуп огорода под жилым домом или строениями

Закон даёт право бесплатно приобрести участок, находящийся в пользовании гражданина, только при условии, что на нём расположен жилой дом, возникший в собственности до введения ЗК РФ:

Гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса
— п. 4 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»

На огороде у вас жилого дома нет. Более того, огородный участок по своему целевому назначению вообще не предполагает капитальных объектов: только некапитальные постройки для хранения инвентаря и урожая.

огородный земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами капитального строительства , предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур
— п. 4 ст. 3 ФЗ № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества»

Из этого следует два вывода. Первое: основание для бесплатной приватизации «под домом» (п. 4 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ) у вас отсутствует. Второе: исключительное право выкупа как собственника здания/сооружения по ст. 39.20 ЗК РФ также неприменимо — оно действует только в отношении лиц, которым принадлежат расположенные на участке здания и сооружения.

исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Применительно к огороду таким собственником вы не являетесь и стать им законно не можете (капитальное строительство на огородном участке не допускается его правовым режимом).

Вывод по вопросу: ни бесплатная приватизация «под жилым домом» (п. 4 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ), ни выкуп как собственника строений (ст. 39.20 ЗК РФ) к вашему огороду неприменимы: на нём нет и не может быть жилого дома или капитальных построек.

Реальный путь оформления: перераспределение с участком ИЖС

Поскольку бесплатная приватизация аренды невозможна, но огород граничит с вашим участком ИЖС (12 соток, собственность с 1994 года), рабочим вариантом является перераспределение муниципальной земли (огорода) и вашего частного участка по подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ — прирезка огорода к участку ИЖС:

перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд , индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков
— подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ

Перераспределение образует единый участок, а не переносит огород в собственность отдельной вещью. При этом оно платное — размер платы определяет орган, в чьей собственности находится земля, пропорционально увеличению площади:

Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется: 1) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности
— п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ

Условия и ограничения этой ветки:

1. Прирезка допустима, только если итоговая площадь объединённого участка не превысит предельные максимальные размеры участков ИЖС, установленные в вашем регионе (это региональное регулирование — см. раздел «Рекомендуемые действия»).
2. Перед перераспределением огород должен пройти кадастровый учёт / иметь схему расположения на кадастровом плане территории, а договор аренды огорода должен быть прекращён (арендованную землю нельзя включить в соглашение, пока действует договор аренды на неё).
3. После перераспределения вся площадь (включая бывший огород) станет частью вашего участка ИЖС — то есть у вас будет не «отдельный огород в собственности», а единый увеличенный участок под ИЖС.

Развилка по неизвестным фактам:

• Если предельный максимальный размер участка ИЖС в вашем регионе позволяет 18 соток (12 + 6) и администрация согласна — перераспределение осуществимо за плату.
• Если предельный размер меньше 18 соток либо участок нельзя увеличить до такого размера — прирезка возможна лишь частично, а остаток останется в аренде или должен оформляться иначе.
• Если огород расположен в иной территориальной зоне (не ИЖС) либо в зоне, где увеличение запрещено, — перераспределение по подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ невозможно.

Вывод по вопросу: наиболее реальный способ «присоединить» огород к своему участку — платное перераспределение земель по подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ, при условии соблюдения предельных максимальных размеров участков ИЖС, установленных в вашем регионе.

Почему не работают приобретательная давность и что с рисками

Приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ) — неприменима. Она требует владения «как своим собственным», то есть не по договору:

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Вы владеете огородом на основании договора аренды — то есть ваше владение производно от чужого титула, и вы признаёте муниципалитет собственником, выплачивая аренду за пользование. Владение «по договору» исключает давностное приобретение (это прямо следует из признака «владеющее как своим собственным»). Смена основания владения (например, после прекращения договора) сама по себе не «обнуляет» титул аренды и не превращает пользование в давностное.

Риск самовольного занятия (ст. 7.1 КоАП РФ). Если договор аренды огорода истёк или прекращён, а вы продолжаете пользоваться участком без правового основания, возникает состав административного правонарушения:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка
— ст. 7.1 КоАП РФ, п. 12

Вывод по вопросу: приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ) к вашему случаю неприменима, поскольку владение осуществляется по договору аренды, а не «как своим собственным». Во избежание ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ следует поддерживать договор аренды в действующем состоянии до момента оформления перераспределения либо иного законного способа.

Процедура, документы и исполнение перераспределения

Заявление о перераспределении подаёт собственник частного участка (то есть вы, как собственник участка ИЖС 12 соток) в уполномоченный орган местного самоуправления:

В целях заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, гражданин или юридическое лицо - собственники таких земельных участков обращаются с заявлением о перераспределении
— п. 1 ст. 39.29 ЗК РФ

К заявлению прилагаются правоустанавливающие документы на ваш участок ИЖС (у вас — свидетельство о праве собственности) и схема расположения участка на кадастровом плане территории, если нет утверждённого проекта межевания. Орган рассматривает заявление и в срок до 20 дней либо утверждает схему и даёт согласие на заключение соглашения, либо отказывает (ст. 39.29 ЗК РФ, п. 7–8).

Важный нюанс для вашего случая: огород сейчас обременён договором аренды, а именно это обременение препятствует перераспределению. ЗК РФ прямо называет предоставление участка на праве аренды основанием отказа в предоставлении без торгов:

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса
— подп. 2 п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ

Это означает, что перед подачей заявления о перераспределении действующий договор аренды огорода должен быть прекращён (расторгнут по соглашению сторон либо истёк). При этом именно вы как обладатель арендного права (и одновременно собственник смежного участка ИЖС) — надлежащее лицо для такого обращения; после прекращения аренды препятствие по подп. 2 п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ снимается.

Исполнение. После подписания соглашения о перераспределении образуется единый участок (ИЖС 12 соток + прирезанный огород). Право собственности на вновь образованный участок подлежит государственной регистрации в ЕГРН; основанием регистрации выступает соглашение о перераспределении. Увеличение площади участка при этом оплачивается по правилам п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ (см. выше).

Вывод по вопросу: процедура — заявление собственника в орган местного самоуправления (ст. 39.29 ЗК РФ) с приложением документов о праве и схемой; обязательное предварительное условие — прекращение действующего договора аренды огорода, иначе налицо основание для отказа по подп. 2 п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ. Завершается оформление регистрацией права на образованный участок в ЕГРН.

Если администрация откажет в перераспределении

Отказ в заключении соглашения о перераспределении возможен только по исчерпывающему перечню оснований, установленному п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ, — в частности, когда заявление подано в случаях, не предусмотренных п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ:

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) заявление о перераспределении земельных участков подано в случаях, не предусмотренных пунктом 1 статьи 39 28 настоящего Кодекса; 2) не представлено в письменной форме согласие лиц, указанных в пункте 4 статьи 11 2 настоящего Кодекса, если земельные участки, которые предлагается перераспределить, обременены правами указанных лиц; 3) на земельном участке, на который возникает право частной собственности, в результате перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, будут расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в собственности других граждан или юридических лиц, за исключением сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено), размещение которого допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекта, размещенного в соответствии с пунктом 3 статьи 39 36 настоящего Кодекса;
— п. 9, подп. 1 ст. 39.29 ЗК РФ

Если уполномоченный орган откажет по иному основанию (не входящему в закрытый перечень) или безосновательно, такой отказ может быть оспорен в судебном порядке. Спор об оспаривании решения органа местного самоуправления об отказе в заключении соглашения о перераспределении рассматривается судом общей юрисдикции в порядке административного судопроизводства (гл. 22 КАС РФ) — как оспаривание решения органа, наделённого публичными полномочиями.

Практически значимые причины отказа, которые следует исключить заранее: (1) превышение предельного максимального размера участка ИЖС, установленного в регионе (тогда допустимо лишь частичное приращение); (2) нахождение огорода в зоне/категории, где увеличение частного участка не допускается; (3) сохранение действующего обременения огорода арендой или правами третьих лиц (подп. 2 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ).

Вывод по вопросу: отказ возможен только по основаниям, исчерпывающе перечисленным в п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ; отказ по иным мотивам (или немотивированный) оспаривается в суде общей юрисдикции в порядке административного судопроизводства (КАС РФ, гл. 22).