Можно ли купить земельный участок, находящийся в аренде, через договор переуступки аренды и как это сделать

Законна ли переуступка (перенаём) аренды и требуется ли согласие администрации

Передача арендатором прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаём) — прямо предусмотренная законом сделка. Для земельного участка, аренда которого (как в вашей ситуации, 10 лет с остатком около 5) длится более пяти лет, действует специальная норма, которая НЕ требует согласия арендодателя — достаточно его уведомления:

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 212-ФЗ; от 12.12.2011 № 427-ФЗ; от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 9 1 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ ) (Утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 9 2 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ ) (Утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 9 3 .
— п. 9 ст. 22 ЗК РФ

Это означает для вашей ситуации: поскольку договор аренды заключён на 10 лет (более пяти), нынешний арендатор вправе передать вам все права и обязанности по договору без получения предварительного согласия администрации — она лишь подлежит уведомлению о перенайме. Правда, при одном важном оговорённом в самой норме условии — «если договором аренды не предусмотрено иное».

Дополнительная защита от попытки администрации навязать требование о своём согласии прямо закреплена на уровне практики: соответствующее условие в самом договоре аренды, обязывающее получать согласие арендодателя на перенаём при сроке более пяти лет, признаётся недействительным:

Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя
— п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор
— п. 2 ст. 615 ГК РФ

По смыслу этих норм для вашей сделки ключевое следующее. Общее правило ГК (п. 2 ст. 615) требует согласия арендодателя на перенаём, НО специальная норма п. 9 ст. 22 ЗК РФ для аренды госземель на срок более пяти лет отменяет это требование, заменяя согласие уведомлением, а п. 18 Пленума ВАС № 11 прямо запрещает включать в договор условие о получении согласия — оно не действует. При этом при перенайме к вам переходит ответственность по договору перед арендодателем (новый арендатор становится ответственным — см. последнее предложение п. 9 ст. 22 и п. 2 ст. 615, где при перенайме, в отличие от субаренды, ответственным перед арендодателем становится новый арендатор).

Важная оговорка по суду. Разъяснение Пленума ВАС адресовано арбитражным судам (споры с участием организаций и ИП). Если вы действуете как обычный гражданин без статуса ИП и участок не связан с предпринимательской деятельностью, спор пойдёт в суд общей юрисдикции, но материальные нормы (п. 9 ст. 22 ЗК РФ, п. 2 ст. 615 ГК РФ) применяются одинаково, а указанная правовая позиция устойчиво применяется и там.

Вывод: Переуступка прав аренды по договору со сроком более пяти лет законна и возможна без согласия администрации — от вас и продавца требуется лишь письменное уведомление арендодателя о перенайме. Условие в договоре аренды о необходимости согласия администрации на перенаём недействительно и не препятствует сделке.

Как оформить переуступку: договор перенайма, уведомление арендодателя, регистрация в Росреестре

Перенаём — это не покупка участка в собственность, а передача самого договора аренды новому лицу, при которой к вам переходят ВСЕ права и обязанности прежнего арендатора на оставшиеся 5 лет. Правовая природа сделки прямо определена практикой Верховного Суда:

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Соглашение о перенайме представляет собой сделку по передаче договора (ст. 3922 ГК РФ), предусматривает в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ одновременную передачу всех прав и обязанностей по договору аренды и к такой сделке применяются правила об уступке требования и о переводе долга. Суды, признавая по правилам п. 2 ст. 168 ГК РФ недействительным соглашение об уступке, руководствовались п. 7 ст. 448 ГК РФ. При этом ими не учтено, что лесное законодательство в соответствии с ч. 2 ст. 3 ЛК РФ имеет приоритет в отношениях, связанных с оборотом лесных участков; ч. 6 ст. 71 ЛК РФ о том, что победитель конкурса или единственный участник конкурса, с которыми заключен договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с ч. 10 ст. 802 ЛК РФ не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из указанного договора, а также сдавать предоставленный лесной участок в субаренду, устанавливающая запрет на уступку права и перевод долга в определенных случаях, была введена в ЛК РФ после заключения договора аренды лесного участка, а также соглашения об уступке. Кроме того, ч. 6 ст.
— п. 27 Обзора судебной практики ВС РФ от 30.06.2021 № 2/2021

Из этого следует три практических шага для вашей ситуации. Во-первых, с продавцом заключается соглашение о перенайме (договор передачи прав и обязанностей по договору аренды), которым прежний арендатор передаёт вам права и обязанности в полном объёме до конца срока аренды. Во-вторых, арендодатель (администрация) письменно уведомляется о состоявшемся перенайме. В-третьих, поскольку договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, переход прав по нему также подлежит регистрации в Росреестре — до регистрации сделка не порождает правовых последствий для вас:

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
— п. 2 ст. 609 ГК РФ

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 164 ГК РФ

Практическое применение для вашего случая. Договор аренды на 10 лет был зарегистрирован (аренда недвижимости сроком более года подлежит госрегистрации — п. 2 ст. 609, п. 1 ст. 609). Следовательно, соглашение о перенайме — как сделка, изменяющая условия зарегистрированной сделки (заменяет арендатора в зарегистрированном договоре аренды) — тоже подлежит государственной регистрации в Росреестре (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Именно с момента регистрации перенаём вступает в силу, и вы становитесь арендатором на оставшиеся 5 лет. Документы для регистрации: соглашение о перенайме, оригинал договора аренды, выписка из ЕГРН, уведомление (квитанция о направлении) арендодателю, а также справка об отсутствии задолженности по арендной плате, чтобы перешедшие к вам обязательства не содержали долгов продавца.

Вывод: Процедура — трёхшаговая: (1) соглашение о перенайме между вами и прежним арендатором; (2) письменное уведомление администрации-арендодателя; (3) государственная регистрация перенайма в Росреестре. Права аренды переходят к вам на оставшиеся 5 лет полностью, вместе со всеми обязанностями прежнего арендатора (включая уплату аренды и ответственность перед арендодателем).

Риски покупателя прав аренды и альтернатива — выкуп участка в собственность

Купить участок через переуступку аренды — это приобрести НЕ право собственности на землю, а лишь право аренды на оставшиеся 5 лет. По истечении срока аренды участок возвращается арендодателю, если не будет заключён новый договор. Поэтому важно заранее оценить: (а) можно ли впоследствии приобрести участок в собственность; (б) какие денежные риски вы принимаете на себя.

Право на выкуп участка в собственность закон связывает с наличием на участке здания/сооружения, принадлежащего арендатору. Если на участке есть объект недвижимости, собственник (арендатор) имеет исключительное право приобрести участок в собственность или в аренду:

Ключевая норма для оценки вашей возможности в дальнейшем выкупить участок — ст. 39.20 ЗК РФ, п. 1 которой закрепляет исключительное право собственника здания/сооружения на приобретение земельного участка в собственность или в аренду. Поэтому при переуступке прав аренды проверьте: есть ли на участке дом или иной объект, кто его собственник, и переходит ли право на объект вместе с перенаймом. Если объект принадлежит прежнему арендатору и остаётся за ним, вы после перенайма не получите исключительного права на выкуп земли — только право аренды на оставшийся срок.

Денежные риски для вашей ситуации. Плата за переуступку арендных прав (так называемая «цена перенайма») устанавливается свободным соглашением между вами и прежним арендатором и не контролируется администрацией — это вознаграждение арендатора. Однако при этом:

• к вам переходят все обязательства по договору аренды, включая возможную задолженность прежнего арендатора по арендной плате (ответственным перед арендодателем становится новый арендатор — п. 9 ст. 22 ЗК РФ, п. 2 ст. 615 ГК РФ), поэтому до подписания соглашения запросите справку об отсутствии долга и акт сверки с администрацией;
• после окончания 5-летнего срока участок подлежит возврату, и продление/выкуп будет решаться уже на основании ЗК РФ (при наличии объекта — по ст. 39.20, при его отсутствии — на торгах по ст. 39.6, причём для ИЖС новый договор заключается на 20 лет по п. 8 ст. 39.8).

Альтернативная ветка (защитная оценка продавца и администрации). Администрация не вправе отказать в переуступке или потребовать согласия при сроке более пяти лет (п. 18 Пленума ВАС № 11, п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Если администрация всё же откажет в регистрации или будет против перенайма, вы и прежний арендатор вправе оспорить такой отказ/требование в суде, ссылаясь на прямое указание закона. Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя при сроке более пяти лет возможно только в судебном порядке и лишь при существенном нарушении договора арендатором (последний абзац п. 9 ст. 22 ЗК РФ) — то есть обычное нежелание администрации иметь вас арендатором не является законным основанием разорвать аренду.

Вывод: Переуступка аренды даёт вам только право аренды на оставшиеся 5 лет, а не собственность на землю. Главные риски — переход к вам долгов прежнего арендатора по арендной плате и отсутствие автоматического права на выкуп участка, если на нём нет объекта, переходящего вам. Перед сделкой: проверьте ЕГРН, наличие объекта на участке и его собственника, справку об отсутствии задолженности. Если на участке есть дом, который также переходит к вам, — проверьте, переоформляется ли он, и оцените перспективу выкупа земли по ст. 39.20 ЗК РФ. Если цель — именно владение землёй навсегда, рассмотрите вместо перенайма покупку участка в собственность через прямую продажу.

Денежные последствия: долги по аренде и солидарная ответственность

При перенайме к вам переходят все права и обязанности прежнего арендатора по договору аренды. Практика Верховного Суда прямо определяет, кто и за какой период отвечает по арендной плате перед арендодателем:

если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ). 30. По общему правилу, недействительность условия соглашения о передаче договора в части одного из прав (требований) или перевода одной из обязанностей, возникших из договора, в который вступает третье лицо, влечет недействительность всего соглашения о передаче договора, за исключением случаев, когда можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной части (статья 180 ГК РФ). Процессуальные вопросы 31.
— п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54

Это ключевой денежный риск для вашей ситуации. По общему правилу при перенайме, который правомерно происходит без согласия арендодателя (а именно таков случай аренды госземли на срок более пяти лет — п. 9 ст. 22 ЗК РФ), первоначальный и новый арендаторы НЕСУТ СОЛИДАРНУЮ ответственность перед администрацией за арендную плату и иное встречное исполнение, осуществлённое арендодателем ДО заключения соглашения о передаче договора. Иными словами, если прежний арендатор накопил задолженность по аренде, администрация сможет взыскать её с вас так же, как с прежнего арендатора, — если стороны прямо не распределили иное в самом соглашении о перенайме.

Из этого следуют обязательные шаги до сделки: запросите у прежнего арендатора (а лучше напрямую у администрации) справку об отсутствии задолженности по арендной плате и акт сверки расчётов, а в соглашении о перенайме прямо пропишите, что задолженность, образовавшаяся до даты перенайма, остаётся за прежним арендатором (такое условие изменяет правило о солидарной ответственности и защищает вас).

Вывод: Денежный риск переуступки в том, что вы становитесь арендатором по обязательствам прежнего арендатора. Чтобы не платить чужие долги, до подписания соглашения о перенайме подтвердите отсутствие задолженности по арендной плате и зафиксируйте в соглашении, что долги до даты перенайма остаются за продавцом.

Документы для проверки перед сделкой и защита от досрочного расторжения аренды

Чтобы не приобрести вместе с правами аренды скрытые обременения и не столкнуться с досрочным расторжением, перед подписанием соглашения о перенайме проверьте правоустанавливающие документы. Сведения о зарегистрированном праве аренды, ограничениях и обременениях участка подтверждаются выпиской из ЕГРН, которая предоставляется органом регистрации прав и удостоверяет внесённые в реестр записи:

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 212-ФЗ; от 12.12.2011 № 427-ФЗ; от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 9 1 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ ) (Утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 9 2 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ ) (Утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 9 3 .
— п. 9 ст. 22 ЗК РФ

Досрочное расторжение аренды по инициативе администрации в вашей ситуации существенно ограничено законом: при аренде на срок более пяти лет арендодатель может потребовать расторжения ТОЛЬКО через суд и ТОЛЬКО при существенном нарушении договора арендатором (последний абзац п. 9 ст. 22 ЗК РФ, уже приведённый выше). То есть обычное нежелание администрации видеть вас новым арендатором не является законным основанием расторгнуть договор.

Проверьте до сделки: (1) выписку из ЕГРН на участок — удостоверяет наличие зарегистрированной аренды, её срок, отсутствие иных обременений (ипотека, арест); (2) сам договор аренды — его срок (10 лет), категорию земли и вид разрешённого использования (они определяют, для чего вы сможете использовать участок); (3) справку об отсутствии задолженности по арендной плате и акт сверки с администрацией; (4) наличие на участке зданий/сооружений и их собственника (влияет на перспективу выкупа по ст. 39.20 ЗК РФ).

Вывод: Перед переуступкой запросите выписку из ЕГРН, договор аренды, справку об отсутствии долга по аренде и акт сверки. Досрочно расторгнуть аренду администрация может лишь через суд при существенном нарушении договора вами как арендатором — риск одностороннего срыва сделки минимален.