Как передать земли общего пользования в СНТ администрации, если они не оформлены в собственность

Правовой режим неоформленных земель общего пользования: кому они принадлежат

Ключевая ошибка в вашей логике. Земли общего пользования, которые «пока никак не оформлены» и «в Росреестре не стоят на учёте», не принадлежат ни СНТ, ни его членам — юридически они находятся в государственной или муниципальной собственности. Передать администрации можно только то, чем вы обладаете; участок, не сформированный и не зарегистрированный, вам не принадлежит, поэтому «передавать» его некому — он и так является собственностью публичного образования.

Земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории садоводства или огородничества, подлежит предоставлению в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков. Предоставление земельного участка общего назначения в указанном случае может осуществляться по заявлению лица, уполномоченного на подачу соответствующего заявления решением общего собрания членов товарищества. 5. Правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе использовать земельные участки общего назначения в границах такой территории для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы. Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, к таким земельным участкам. 6.
— ч. 4 ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ

Это означает для вас: пока участок общего назначения не сформирован и не зарегистрирован, жить приходится с его исходным статусом — государственной/муниципальной собственности. Оформлять его «в общедолевую собственность» для того, чтобы потом отдать администрации, — лишний и даже обременительный шаг: он сначала сделал бы землю собственностью тысяч сособственников, а затем потребовал бы от каждого из них распорядительного согласия. Для вашей фактической цели (чтобы администрация взяла дороги и проезды «на баланс») собственность СНТ ни на одном этапе не нужна.

Вывод: из вашего понимания верно лишь то, что передать администрации можно сформированный и учтённый (стоящий в ЕГРН) объект. Но «предварительное оформление в общедолевую собственность» не является ни обязательным, ни целесообразным шагом — неоформленные земли и без того уже находятся в государственной/муниципальной собственности.

Если администрация принимает земли «на баланс» для содержания — какой порядок

Если цель товарищества — чтобы администрация приняла дороги, проезды и иные земли общего пользования на своё содержание («на баланс»), закон прямо предусматривает такой механизм: по заявлению товарищества или участников общей долевой собственности орган местного самоуправления безвозмездно приобретает имущество общего пользования в муниципальную собственность.

по заявлению товарищества или участников общей долевой собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, безвозмездно приобретать в собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность такое имущество общего пользования (автомобильные дороги, объекты электросетевого хозяйства, водоснабжения, связи и другие объекты) в случае, если такое имущество в соответствии с федеральным законом может находиться в государственной или муниципальной собственности; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 7) создавать информационные системы либо обеспечивать развитие существующих информационных систем в целях их использования для проведения голосования на общем собрании членов товарищества. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 14.07.2022 № 312-ФЗ) 4. Органы государственной власти и органы местного самоуправления при принятии решений в области градостроительной деятельности и деятельности в области охраны окружающей среды учитывают мнение правообладателей садовых и огородных земельных участков в случае, если такие решения затрагивают их интересы и подлежат обсуждению на общественных (публичных) слушаниях в соответствии с законодательством Российской Федерации. 5.
— п. 6 ч. 3 ст. 26 ФЗ № 217-ФЗ

Отдельно (для уже приватизированного имущества) ч. 8 ст. 25 ФЗ-217 тоже допускает безвозмездную передачу имущества общего пользования в муниципальную собственность, но только при решении общего собрания и — если имущество в общей долевой собственности — при получении согласия самих сособственников:

Имущество общего пользования, указанное в пункте 6 части 3 статьи 26 настоящего Федерального закона, может быть передано безвозмездно в государственную собственность субъекта Российской Федерации или муниципального образования, на территориях которых расположена территория садоводства или огородничества, в случае одновременного соблюдения следующих условий: 1) решение о передаче указанного имущества принято общим собранием членов товарищества; 2) в соответствии с федеральным законом указанное имущество может находиться в государственной или муниципальной собственности; 3) в случае, если указанное имущество на праве общей долевой собственности принадлежит лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, получено согласие таких лиц на осуществление указанной передачи. 9. Имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, может быть передано в собственность организаций, осуществляющих газоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, в случае одновременного соблюдения следующих условий: (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 123-ФЗ) 1) решение о передаче указанного имущества принято общим собранием членов товарищества;
— пп. 1–3 ч. 8 ст. 25 ФЗ № 217-ФЗ

Для вашей ситуации из этих норм следует: если земли не приватизированы (не оформлены), основанием передачи «на баланс» служит п. 6 ч. 3 ст. 26 ФЗ-217 по заявлению товарищества либо участников общей долевой собственности — согласие собрания здесь не является обязательным условием. Если же земли уже оформлены в общую долевую собственность граждан, тот же механизм требует и решения общего собрания, и согласия сособственников (соответствие п. 8 ст. 25).

Вывод: передать земли/дороги общего пользования администрации для содержания можно без предварительного оформления их в общедолевую собственность — по заявлению товарищества по п. 6 ч. 3 ст. 26 ФЗ-217. Наличие права собственности в этом случае не требуется и лишь усложняет процедуру.

Что нужно практически: формирование и кадастровый учёт участков общего назначения

Чтобы администрация реально приняла земли (дороги, проезды) на свой баланс, они должны быть сформированы и поставлены на кадастровый учёт — иначе нечему числиться на балансе и нечего регистрировать за муниципалитетом. Образование самих земельных участков общего назначения закон жёстко привязывает к утверждённому проекту межевания территории:

Образование земельных участков общего назначения осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Для образования таких земельных участков подготовка и утверждение проекта планировки не требуются. (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 312-ФЗ) 2. Управление имуществом общего пользования в границах территории садоводства или огородничества может осуществлять только одно товарищество в соответствии с настоящим Федеральным законом. 3. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 14.07.2022 № 312-ФЗ) 4. Земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории садоводства или огородничества, подлежит предоставлению в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков. Предоставление земельного участка общего назначения в указанном случае может осуществляться по заявлению лица, уполномоченного на подачу соответствующего заявления решением общего собрания членов товарищества. 5. Правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе использовать земельные участки общего назначения в границах такой территории для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы.
— ч. 1 ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ

Для участков общего назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, закон прямо предписывает их предоставление в общую долевую собственность (это ваш случай, если вы когда-либо захотите оформить землю на себя):

Земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории садоводства или огородничества, подлежит предоставлению в общую долевую собственность […]. — ч. 4 ст. 24 ФЗ-217

Если вы всё же решите сначала закрепить землю за собой в общую долевую собственность, для земель в государственной/муниципальной собственности предусмотрен бесплатный порядок до 1 марта 2031 года — по заявлению правообладателей участков или уполномоченного собранием лица, с приложением схемы расположения участка на кадастровом плане территории либо проекта межевания:

В случае, предусмотренном пунктом 2 7 настоящей статьи, предоставление в собственность бесплатно или в аренду земельного участка общего назначения осуществляется на основании заявления указанных в абзаце пятом пункта 2 7 настоящей статьи граждан, являющихся правообладателями садовых земельных участков или огородных земельных участков в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, или лица, уполномоченного на подачу соответствующего заявления решением общего собрания членов товарищества. К такому заявлению прилагаются: (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленная заявителем (заявителями). Представление данной схемы не требуется при наличии утвержденного проекта межевания территории, в границах которой расположен земельный участок, либо описания местоположения границ такого земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости; выписка из решения общего собрания членов указанной в абзаце первом пункта 2 7 настоящей статьи некоммерческой организации о приобретении земельного участка общего назначения в собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд; учредительные документы указанной в абзаце первом пункта 2 7 настоящей статьи некоммерческой организации.
— абз. 1 и 2 п. 2.9 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ

Право собственности на недвижимое имущество, входящее в состав имущества общего пользования, возникает с момента государственной регистрации такого права в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". 3. В соответствии с решением общего собрания членов товарищества недвижимое имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, принадлежащее товариществу на праве собственности, может быть передано безвозмездно в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков при условии принятия такого решения общим собранием членов товарищества в соответствии с требованиями статьи 17 настоящего Федерального закона . Передача указанного имущества в соответствии с настоящей частью не является дарением. (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 312-ФЗ) 4. Доля в праве общей собственности на имущество общего пользования собственника садового или огородного земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества, следует судьбе права собственности на такой садовый или огородный земельный участок. 5.
— ч. 2 ст. 25 ФЗ № 217-ФЗ

Значение для вас: первый и обязательный практический шаг в обеих целях — сформировать участки общего назначения (подготовить утверждённый проект межевания либо схему расположения на кадастровом плане) и поставить их на кадастровый учёт. Без этого администрация физически не сможет принять земли на баланс, а сами права (при желании оформить землю на себя) возникают только с момента государственной регистрации.

Вывод: с чего начать — с годного к учёту оформления: утверждённый проект межевания территории и постановка земельных участков общего назначения на кадастровый учёт. Только после этого возможен приём земель администрацией либо регистрация прав.

Ветка «если земли уже оформлены в общедолевую собственность» — распоряжение по соглашению всех сособственников

Если в вашем СНТ земли общего пользования по факту уже оформлены в общую долевую собственность граждан (либо вы дойдёте до этого, чтобы потом ими распорядиться), то «передать администрации» такую землю можно только по соглашению всех сособственников — одного решения общего собрания недостаточно:

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Сопоставьте с ч. 3 ст. 25 ФЗ-217, где передача имущества общего пользования в общую долевую собственность членов возможна по решению общего собрания, однако для обратной передачи (в муниципальную собственность) ч. 8 той же статьи дополнительно требует согласия сособственников, если имущество им уже принадлежит. П. 1 ст. 246 ГК это подтверждает применительно к любому распоряжению долей.

Значение для вас: если вы начнёте с «оформления в общедолевую собственность» (как вы предполагали), то последующая передача администрации потребует согласия каждого собственника участка — на практике это тысячи людей, получить согласие всех практически невозможно. Этот путь прямо противоречит вашей цели.

Вывод: оформлять земли общего пользования в общедолевую собственность перед передачей администрации контрпродуктивно — это добавит требование согласия всех сособственников (п. 1 ст. 246 ГК) там, где для неоформленных земель достаточно заявления по п. 6 ч. 3 ст. 26 ФЗ-217.

Риски: использование земель без оформления прав

Пока земли общего пользования не оформлены и не закреплены за СНТ в законном порядке, их фактическое использование (под дорогами, проездами, хозяйственными объектами) формально остаётся использованием чужого (государственного/муниципального) участка без правового титула. Это образует состав административного правонарушения:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ) Статья 7.2.
— ст. 7.1 КоАП РФ, п. 12

Значение для вас: субсидиарный аргумент в пользу того, чтобы не оставлять земли в подвешенном состоянии. Однако подчеркну, что самовольное занятие не является вашей целью; начисление штрафа возможно, если контролирующий орган квалифицирует использование неоформленного участка как самовольное. Оформление прав (закрепление за гражданами либо передача муниципалитету) устраняет этот риск.

Что касается гражданско-правового аспекта — если оформление/регистрация ваших прав на земли общего пользования будет ограничена либо их использование ухудшится, законодательство предусматривает компенсацию, но применительно к собственникам и правообладателям, которыми вы в неоформленном статусе пока не являетесь:

Возмещение убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, правообладателей расположенных на земельных участках объектов недвижимости (Наименование в редакции федеральных законов от 31.12.2014 № 499-ФЗ; от 03.08.2018 № 341-ФЗ; от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 1. Возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные: 1) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц; 3) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков; 4 1 ) ограничением прав собственников расположенных на земельных участках зданий, сооружений, помещений в них, лиц, с которыми заключены договоры социального найма или договоры найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирных домах, в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, режим которых не допускает размещение данных объектов;
— ст. 57 ЗК РФ

Вывод: до формализации статуса земель СНТ несёт риск квалификации их использования как самовольного (ст. 7.1 КоАП), что дополнительно мотивирует либо зарегистрировать права, либо передать земли администрации по надлежащей процедуре.