Продажа земельного участка сельхозназначения в аренде без регистрации договора: права дольщиков и преимущественное право региона

Действителен ли договор аренды на 11 месяцев без госрегистрации и можно ли продать участок арендатору

Договор аренды земельного участка, заключённый на срок менее одного года, прямо исключён из числа сделок, подлежащих государственной регистрации:

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 48-ФЗ) Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков 1. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. 2. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 3. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами. 4. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: 1) государственными природными заповедниками и национальными парками, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и Федеральным законом от 14 марта 1995 года № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях";
— п. 2 ст. 26 ЗК РФ

Для аренды недвижимости общая норма о регистрации действует, «если иное не установлено законом» — а именно иное установлено п. 2 ст. 26 ЗК РФ для договоров аренды земли на срок до года:

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Статья 610. Срок договора аренды 1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. 2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Статья 611. Предоставление имущества арендатору 1.
— п. 2 ст. 609 ГК РФ

Отсутствие государственной регистрации такого договора не делает его недействительным и не лишает арендатора статуса законного владельца. Следовательно, дольщики вправе продать участок арендатору (КФХ) незарегистрированным договором аренды не ограничены — продажа арендатору допустима.

При этом продажа участка, находящегося в общей долевой собственности 25 лиц, требует согласия всех его участников:

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Вопрос решает: арендатор как покупатель никаких дополнительных условий не создаёт — закон не запрещает арендатору (российскому КФХ) приобрести арендуемый участок. После перехода права собственности к арендатору аренда в отношении собственного участка прекращается (совпадение собственника и арендатора в одном лице), что не препятствует совершению сделки.

Вывод: договор аренды на 11 месяцев действительно не подлежит госрегистрации в силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ (специальная норма для земли) и потому является действительным без регистрации; отсутствие регистрации не препятствует продаже участка арендатору. Однако продажа возможна лишь при согласии всех 25 сособственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ), иначе распоряжение общим имуществом неправомерно.

Могут ли дольщики продать участок любому третьему лицу после отказа региона от преимущественного права покупки

При продаже участка из земель сельскохозяйственного назначения у субъекта РФ возникает преимущественное право покупки, и продавец обязан известить регион о намерении продать с указанием цены]:

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. (В редакции федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ; от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. 3. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.
— п. 1-3 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Разбор применений для фактов клиента:

• У региона есть преимущественное право покупки (п. 1 ст. 8). Продавец (все дольщики совместно) обязан известить высший орган власти субъекта РФ (п. 2 ст. 8);
• Полученное уведомление об отказе региона погашает его право — продавец в течение года вправе продать участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении (п. 3 ст. 8);
• Ключевые условия, которые нельзя нарушать, иначе сделка ничтожна (п. 4 ст. 8):
  • цена не может быть ниже объявленной в извещении (либо нужно новое извещение);
  • нельзя изменять другие существенные условия договора (также потребует нового извещения);
  • продать третьему лицу можно только в течение года с момента отказа/истечения 30-дневного срока.

При продаже по цене ниже заявленной или с изменением существенных условий продавец обязан направить новое извещение, и преимущественное право региона возрождается:

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. (В редакции федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ; от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. 3. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.
— п. 1-3 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Дополнительное ограничение круга покупателей: участок из земель сельскохозяйственного назначения не может быть продан иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и юрлицам с иностранным участием более 50% — они могут лишь арендовать:

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды , за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 1 мая 2016 года № 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". (В редакции федеральных законов от 27.12.2018 № 503-ФЗ, от 28.06.2021 № 226-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) Статья 4. Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения 1. Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства. (В редакции федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ; от 13.05.2008 № 66-ФЗ) Абзац.
— ст. 3 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», п. 2

Вывод: после получения уведомления об отказе региона от преимущественного права (или по истечении 30 дней неполучения ответа) дольщики вправе продать участок любому третьему лицу, кроме иностранных лиц (ст. 3 ФЗ № 101-ФЗ), по цене не ниже указанной в извещении и в течение одного года; продажа по более низкой цене либо по иным существенным условиям без нового извещения влечёт ничтожность сделки (ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ).

Последствия продажи для незарегистрированного договора аренды (если покупатель не арендатор)

Если участок продаётся третьему лицу (не арендатору), сохранение договора аренды регулируется специальной нормой — переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды:

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды 1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. 2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды. Статья 619.
— п. 1 ст. 617 ГК РФ

Разбор: даже при продаже участка стороннему покупателю действующий договор аренды (включая незарегистрированный договор на 11 месяцев) сохраняет силу в отношении нового собственника — арендатор продолжает использовать участок на прежних условиях до истечения срока. Это справедливо и в отношении сделки с долями: п. 5 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ прямо предусматривает, что при переходе права собственности на земельную долю внесение изменений в договор аренды не требуется, а сделки с долями, превышающими пять участников, регулируются ГК с учётом особенностей ст. 12:

К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации . В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона. Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
— п. 1, 5 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Разбор для фактов: проданный арендатору участок — аренда в собственном участке прекращается по сути (совпадение сторон); проданный третьему лицу — аренда сохраняется. В обоих случаях отсутствие регистрации договора аренды на законных основаниях (п. 2 ст. 26 ЗК РФ о договорах до года) не влияет на действительность и сохранение аренды.

Вывод: продажа участка не прекращает и не изменяет незарегистрированный договор аренды на 11 месяцев, если покупателем является третье лицо — аренда продолжает действовать в отношении нового собственника (п. 1 ст. 617 ГК РФ); если покупателем становится сам арендатор, аренда участка, перешедшего в его собственность, прекращается ввиду совпадения собственника и арендатора.

Правовые последствия нарушения порядка продажи и оформление перехода права

Соблюдение порядка преимущественного права покупки имеет императивный характер — сделка, совершённая с его нарушением, ничтожна (недействительна независимо от признания судом):

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) 5. Собственник земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, которому выдано предписание об устранении выявленного в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) нарушения обязательных требований, не вправе передавать такой земельный участок в залог, совершать сделки, направленные на переход, прекращение права собственности на такой земельный участок, за исключением перехода права в порядке универсального правопреемства, а также иные действия, направленные на прекращение права собственности на такой земельный участок. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 05.12.2022 № 507-ФЗ) Статья 9. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения 1. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. 2.
— п. 4 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Разбор для фактов: если дольщики продадут участок третьему лицу, не направив извещение региону либо продав по цене ниже заявленной без нового извещения, сделка ничтожна — право собственности у покупателя не возникает, а стороны обязаны возвратить друг другу полученное (двусторонняя реституция). Напротив, при полученном отказе региона и продаже по цене не ниже указанной сделка действительна.

Переход права собственности на такой участок оформляется госрегистрацией (в отличие от договора аренды до года, который регистрации не подлежит):

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Разбор: если договор аренды на 11 месяцев не регистрируется, то переход права собственности по купле-продаже самого участка, напротив, обязательно регистрируется в ЕГРН — именно с момента такой регистрации покупатель становится собственником. Тот же принцип распространяется и на основания возникновения аренды: участок, находящийся в долевой собственности, может быть передан в аренду, если он поставлен на кадастровый учёт, а договор аренды подписывается лицом, уполномоченным решением общего собрания сособственников:

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. 2. Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности. (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 435-ФЗ, от 14.07.2022 № 284-ФЗ) 3. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до пяти лет. (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 507-ФЗ) (Пункт в редакции Федерального закона от 02.12.2013 № 327-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 9 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Вывод: сделка по продаже участка, совершённая в обход преимущественного права региона (без извещения либо по цене ниже заявленной), ничтожна (п. 4 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ) с двусторонней реституцией; право собственности покупателя возникает только после госрегистрации перехода права (п. 1 ст. 551 ГК РФ), а сам участок в долевой собственности должен быть поставлен на кадастровый учёт.