Схема переуступки (перенаёма) прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка
Передача прав арендатора третьему лицу (перенаём) по земельному участку, находящемуся в муниципальной собственности, регулируется специальной нормой ЗК РФ, которая не требует согласия арендодателя-администрации:
Арендатор земельного участка, за исключением участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется
— п. 5 ст. 22 ЗК РФ
Для вашей ситуации это означает: если в вашем договоре аренды прямо не предусмотрено иное, вы вправе передать права и обязанности арендатора третьему лицу без согласия администрации — достаточно её письменного уведомления. При этом заключение нового договора аренды не требуется, договор остаётся прежним, меняется только арендатор. Это прямо закреплено в норме — ответ на ваш вопрос «нужно ли перезаключать договор» — нет.
При этом именно по перенайму ответственность по договору полностью переходит на нового арендатора — это отличие от субаренды:
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор
— п. 2 ст. 615 ГК РФ
Суть для вас: при перенайме (в отличие от субаренды) прежний арендатор полностью выбывает из обязательств перед администрацией, а ответственным по договору становится приобретатель прав. Поэтому перед переуступкой убедитесь, что нет задолженности по арендной плате — она станет обязанностью нового арендатора.
Важная развилка — условия договора. Норма п. 5 ст. 22 ЗК разрешает перенаём без согласия «если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное». Если ваш договор содержит прямой запрет на передачу прав третьим лицам — потребуется предварительное письменное согласие администрации (общий порядок п. 2 ст. 615 ГК). Проверьте текст договора на условие о запрете/ограничении перенайма — от этого зависит схема.
Регистрация. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации:
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом
— п. 2 ст. 609, п. 3 ст. 433 ГК РФ
Для земельных участков сделано исключение для договоров сроком менее одного года:
Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами
— п. 2 ст. 26 ЗК РФ
Если ваш договор аренды заключён на год и более, он подлежит госрегистрации в Росреестре, а договор, подлежащий регистрации, порождает права для третьих лиц только с момента регистрации:
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом
— п. 3 ст. 433 ГК РФ
Отсюда практическая рекомендация по схеме: заключить письменное соглашение о передаче прав и обязанностей → письменно уведомить администрацию → при необходимости (если исходный договор подлежал регистрации) провести регистрацию перенайма в Росреестре. Вывод по вопросу перенайма: переуступка оформляется соглашением о передаче прав и обязанностей (перенаём); перезаключать договор с администрацией по прямому указанию п. 5 ст. 22 ЗК не требуется; согласие администрации не нужно, если договор не запрещает перенаём — достаточно письменного уведомления.
Реализация права выкупа участка после постройки дома
Условие вашего договора о выкупе участка после постройки дома согласуется с законом: собственник возведённого объекта имеет исключительное право на выкуп участка:
исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ
Ключевой момент: это право возникает по факту государственной регистрации права собственности на построенный дом. Пока дом не построен и право на него не зарегистрировано, вы остаётесь арендатором и выкупить участок по этому основанию не можете — собственником дома вы не являетесь и под исключительное право п. 1 ст. 39.20 ЗК не подпадаете.
Продажа участка, на котором расположен дом, его собственнику производится без проведения торгов:
земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39 20 настоящего Кодекса
— пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ
То есть администрация не вправе выставлять ваш участок на аукцион, пока единственным собственником построенного дома являетесь вы, — продажа идёт напрямую вам без торгов. Цена при такой продаже без торгов не может превышать кадастровую стоимость участка:
При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником. 1 1 . Цена земельного участка, установленная по результатам проведения торгов, не может быть оспорена отдельно от результатов торгов. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.07.2021 № 273-ФЗ) 2. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 3. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом
— п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ
Для вашей ситуации выкупная цена определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, но не выше кадастровой стоимости — это и есть «выкуп по кадастровой стоимости» из условия договора.
Процедура выкупа — через заявление в уполномоченный орган (администрацию) по правилам ст. 39.17 ЗК РФ: администрация в течение 20 дней готовит и направляет вам проект договора купли-продажи:
В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 509-ФЗ) 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа
— п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ
После получения проекта вы подписываете договор, оплачиваете цену (не выше кадастровой стоимости) и регистрируете право собственности на участок в Росреестре. Отказ администрации возможен только по основаниям ст. 39.16 ЗК РФ и должен быть мотивирован. Вывод по вопросу выкупа: выкуп осуществляется после регистрации права собственности на построенный дом (ст. 39.20, пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК): подаёте заявление о продаже участка без торгов, администрация в течение 20 дней направляет договор купли-продажи по цене не выше кадастровой стоимости (ст. 39.17, п. 3 ст. 39.4 ЗК).
Подводные камни переуступки и выкупа
1. Переход права выкупа к новому арендатору. Исключительное право выкупа по ст. 39.20 ЗК принадлежит собственнику построенного здания, а не абстрактно «арендатору»:
исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ
Поэтому для нового арендатора после переуступки возможность выкупа сохраняется только если он сам построит и зарегистрирует на себя дом либо если уже построенный дом перейдёт к нему в собственность вместе с правом аренды. При перенайме одной лишь аренды участка без дома покупатель не получает автоматически права выкупа — это главный подводный камень: право выкупа появится только после оформления дома на себя.
2. Основания отказа в предоставлении участка. Администрация может отказать в выкупе; вводная часть ст. 39.16 ЗК перечисляет основания:
Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; 2) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса;
— ст. 39.16 ЗК РФ (вводная часть)
Пока участок в аренде (п. 2 указанной статьи), заявление о выкупе вправе подать обладатель права аренды — это прямо оговорённое исключение. Как собственник построенного дома вы заявляете по ст. 39.20, и нахождение участка в аренде вам не препятствие. Убедитесь, что дом зарегистрирован в Росреестре как жилой дом и поставлен на кадастровый учёт.
3. Срок и регистрация договора аренды. Проверьте срок договора:
Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами
— п. 2 ст. 26 ЗК РФ
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом
— п. 3 ст. 433 ГК РФ
То есть если договор заключён менее чем на год, он не регистрируется (слабее защита для третьих лиц); если на год и более — подлежит регистрации, и до регистрации права арендатора не противопоставимы третьим лицам. Если ваш договор аренды подлежал регистрации, но не зарегистрирован, перенаём по нему уязвим — предпочтительно сначала зарегистрировать исходный договор.
4. Задолженность и залог. По перенайму обязанности переходят к новому арендатору (c1, c2), администрация будет взыскивать арендную плату с него. Залог арендных прав (если участок был в залоге у банка) при перенайме сохраняется — новый арендатор получает обременённое право.
5. Налоговые последствия. Если при переуступке вы получаете цену (платёж за передачу прав аренды), эта сумма — ваш доход, облагаемый НДФЛ по гл. 23 НК РФ; имущественный вычет по такой переуступке покупателю не положен. Планируйте цену с учётом налога.
Вывод по подводным камням: главные риски — (1) переуступка не даёт автоматического права выкупа (ст. 39.20 ЗК), оно появится только после оформления дома на себя; (2) незарегистрированный договор аренды делает перенаём уязвимым (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 26 ЗК); (3) договорный запрет перенайма требует согласия администрации (п. 5 ст. 22 ЗК); (4) задолженность и залог переходят к новому арендатору (п. 2 ст. 615 ГК); (5) доход от переуступки облагается НДФЛ.
