Как перевести арендованный участок сельхозназначения 17 соток в другой вид и начать строительство базы отдыха

Можно ли строить базу отдыха на землях сельскохозяйственного назначения

База отдыха как гостиничный/рекреационный объект не относится к целям, для которых закон допускает использование земель сельскохозяйственного назначения. Императивное требование о целевом использовании установлено ст. 42 ЗК РФ.

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 234-ФЗ, от 26.12.2024 № 487-ФЗ) сохранять геодезические пункты государственной геодезической сети, нивелирные пункты государственной нивелирной сети, гравиметрические пункты государственной гравиметрической сети, геодезические пункты геодезических сетей специального назначения, лесохозяйственные, лесоустроительные и иные специальные информационные знаки, установленные на земельных участках; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; (В редакции федеральных законов от 14.07.2008 № 118-ФЗ; от 29.12.2010 № 442-ФЗ) своевременно приступать к использованию земельных участков; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 307-ФЗ) своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования регламентов использования земель, экологические, санитарно-эпидемиологические и другие требования; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;
— ст. 42 ЗК РФ

Перечень допустимых целей использования таких земель исчерпывающий и закрыт «нуждами сельского хозяйства и связанными с ним целями» (п. 1 ст. 78 ЗК РФ), а строительство в их составе — только объектов, прямо перечисленных в п. 2 ст. 77 ЗК РФ.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, агролесомелиоративными насаждениями, агрофитомелиоративными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми в целях осуществления прудовой аквакультуры), объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в случаях, предусмотренных федеральными законами, нестационарными торговыми объектами, а также жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, либо жилыми домами, садовыми домами, хозяйственными постройками, гаражами и другими объектами, размещение которых допускается на садовых земельных участках или огородных земельных участках, на земельных участках общего назначения в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 27 декабря 2019 года № 468-ФЗ "О виноградарстве и виноделии в Российской Федерации", объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, предназначенными для оказания услуг в сфере сельского туризма.
— п. 2 ст. 77 ЗК РФ

Таким образом, непосредственно построить и зарегистрировать «базу отдыха» (гостиницу, домики для сдачи туристам на коммерческой основе) на землях сельхозназначения нельзя. Ключ — последнее словосочетание приведённой нормы: закон допускает только объекты «сельского туризма» (агротуризма), а не обычные объекты размещения. О том, что именно понимается под этим термином и каковы легальные рамки, — в следующем блоке.

Вывод: строительство классической базы отдыха с приёмом туристов на постоянной гостиничной основе в текущем статусе участка (земли сельскохозяйственного назначения) не допускается; перед любым строительством необходимо либо привести правовой статус участка в соответствие (сменить категорию), либо выстроить деятельность строго в рамках «сельского туризма» для КФХ.

Сельский туризм (агротуризм) как легальная альтернатива без перевода категории

Закон допускает на землях сельхозназначения оказание услуг в сфере сельского туризма, в том числе с временным размещением туристов — но в строго ограниченных формах. Основной легальный механизм для физического лица — крестьянское (фермерское) хозяйство (КФХ).

Видами деятельности фермерского хозяйства являются сельскохозяйственное производство и реализация сельскохозяйственной продукции собственного производства, а также виды деятельности, не связанные с сельскохозяйственным производством, обеспечивающие устойчивое развитие сельских территорий, включая деятельность по оказанию услуг в сфере сельского туризма. 2. Члены фермерского хозяйства самостоятельно определяют виды деятельности фермерского хозяйства исходя из собственных интересов. 3. Фермерское хозяйство может реализовывать на используемом для осуществления своей деятельности земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственную продукцию собственного производства с использованием помещений, расположенных в объектах капитального строительства, некапитальных строениях, сооружениях, входящих в состав имущества фермерского хозяйства, или нестационарных торговых объектов при условии размещения таких объектов на данном земельном участке, не относящемся к сельскохозяйственным угодьям. Требования к помещениям, указанным в настоящем пункте, устанавливаются законодательством в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения. Размещение нестационарных торговых объектов на данных земельных участках допускается без проведения работ, связанных с нарушением почвенного слоя земельного участка. 4. При осуществлении фермерским хозяйством деятельности по оказанию услуг в сфере сельского туризма допускается временное размещение туристов в жилых домах, входящих в состав имущества фермерского хозяйства
— п. 1, 4 ст. 19 ФЗ № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»

Это означает: если вы оформите КФХ и на участке будет построен жилой дом, входящий в состав имущества КФХ, то временное размещение туристов в нём законно, без перевода категории земли. Однако это именно «сельский туризм» (агротуризм), привязанный к реальной сельскохозяйственной деятельности КФХ, а не гостиничный бизнес на базе отдыха.

Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ ) 6 1 . В случаях, установленных Федеральным законом от 27 декабря 2019 года № 468-ФЗ "О виноградарстве и виноделии в Российской Федерации", на сельскохозяйственных угодьях допускается строительство объектов капитального строительства, некапитальных строений, сооружений, предназначенных для производства и хранения продукции виноградарства и (или) продукции виноделия, а также оказания услуг в сфере сельского туризма. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.12.2025 № 579-ФЗ) 7. Границы сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются и изменяются решениями федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения.
— п. 6 ст. 79 ЗК РФ

Ограничения этой ветки критичны:

1. Если участок относится к сельскохозяйственным угодьям (а не к землям «для иных сельхознужд»), строительство допускается только в случаях, установленных ФЗ № 468-ФЗ о виноградарстве и виноделии — то есть привязано к виноградарско-винодельческой деятельности, что для обычной базы отдыха нерелевантно.
2. Временное размещение туристов допускается только в жилых домах, входящих в состав имущества КФХ, а не в отдельно построенных гостиничных корпусах.
3. «Гостевой дом» как самостоятельный тип средства размещения (ФЗ № 127-ФЗ от 07.06.2025) требует, чтобы участок был отнесён к землям населённых пунктов с ВРИ для ИЖС/ЛПХ/садоводства — к землям сельхозназначения это не применимо.

Вывод: если ваша фактическая цель — «сельский туризм» (агротуризм) с временным размещением гостей в жилом доме при действующем КФХ, это допустимо без перевода категории; если же цель — полноценная база отдыха (гостиница/домики для массового приёма туристов), эта ветка не подходит и потребуется перевод категории.

Перевод земель сельхозназначения в другую категорию: кто и как

Перевод земель сельхозназначения (тем более — сельхозугодий) в другую категорию допускается только в исключительных случаях, перечень которых закрыт (ч. 1 ст. 7 ФЗ № 172-ФЗ).

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных: 1) с консервацией земель; 2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; (В редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 111-ФЗ) 3) с установлением или изменением черты населенных пунктов; (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ) 4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району ( муниципальному округу, городскому округу ), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи; (В редакции федеральных законов от 21.07.2005 № 111-ФЗ, от 13.06.2023 № 228-ФЗ) 5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
— ч. 1 ст. 7 ФЗ № 172-ФЗ «О переводе земель…»

Из этого перечня для вашей ситуации (база отдыха у деревни Подречье) принципиально значимы два основания:

• п. 3 — «с установлением или изменением черты населённых пунктов»: если участок примыкает к границе деревни Подречье, его включение в границы населённого пункта при изменении генплана/черты поселения является переводом в земли населённых пунктов (ст. 8 ФЗ № 172-ФЗ) — после чего на участке с соответствующим ВРИ можно строить объекты размещения.
• п. 2 — отнесение земель к землям рекреационного назначения, однако это случай исключительный и не применим по инициативе арендатора под частную базу отдыха.

При этом для особо ценных и дорогих угодий перевод прямо запрещён:

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району ( муниципальному округу, городскому округу ), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации , в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных пунктами 3, 6, 7 и 8 части 1 настоящей статьи. (В редакции федеральных законов от 21.07.2005 № 111-ФЗ, от 13.06.2023 № 228-ФЗ) Статья 8. Особенности перевода земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию, а также перевода земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ) 1. Установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ) 2. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 21.07.2005 № 111-ФЗ) 3.
— ч. 2 ст. 7 ФЗ № 172-ФЗ

Кто вправе подать ходатайство и какие нужны документы:

Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также - ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. 2. Содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются: 1) органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 111-ФЗ) 2) уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в отношении иных земель. (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ) 3. В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются: 1) кадастровый номер земельного участка; 2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить; 3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую; 4) права на земельный участок. 4.
— п. 1 ст. 2 ФЗ № 172-ФЗ

Ключевой момент для вас как арендатора: в состав обязательных документов входит согласие правообладателя участка на перевод.

согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую, за исключением случая, если правообладателем земельного участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка
— п. 5 ч. 4 ст. 2 ФЗ № 172-ФЗ

То есть без согласия арендодателя (собственника участка — если это муниципалитет/субъект РФ/частное лицо) перевод категории невозможен, поскольку собственником земли остаётся арендодатель, а вы владеете участком на основании договора аренды с правом выкупа. Порядок и сроки рассмотрения (2 месяца — органом субъекта РФ или местного самоуправления; 3 месяца — Правительством РФ) прямо установлены ст. 3 ФЗ № 172-ФЗ, акт о переводе может быть обжалован в суд (п. 8 ст. 3).

Вывод: перевод земель сельхозназначения возможен лишь в исключительных случаях; для базы отдыха реалистичное основание — включение участка в границы населённого пункта (изменение черты деревни Подречье), что, как правило, происходит по инициативе органа местного самоуправления через генеральный план/правила землепользования и застройки. Самостоятельно арендатор перевести категорию не может — необходимо согласие собственника (арендодателя) и обращение в орган местного самоуправления или орган власти субъекта РФ, уполномоченный рассматривать ходатайство.

Разрешение на строительство и последствия самовольной застройки

Строить капитальный объект можно только после приведения участка в нужный статус и получения разрешения на строительство (либо уведомления — для ИЖС/садовых домов):

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1 1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
— ч. 1, 2 ст. 51 ГрК РФ

Для земли за границами населённого пункта (земли сельхозназначения) на неё, как правило, не распространяется действие градостроительного регламента, поэтому допустимость размещения объекта проверяется именно по видам разрешённого использования участка и ограничениям, установленным земельным законодательством (ч. 1.1 ст. 51 ГрК РФ). Выдаёт разрешение на строительство орган местного самоуправления по месту нахождения участка (ч. 4 ст. 51 ГрК РФ).

Если построить без перевода категории/изменения ВРИ, постройка по определению самовольная:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Самовольная постройка не порождает права собственности, подлежит сносу за счёт лица, её осуществившего (п. 2 ст. 222 ГК РФ), и не может использоваться.

Дополнительно наступает административная ответственность за нецелевое использование (в размере до 1% кадастровой стоимости или от установленного минимума):

статьи 8.8 КоАП Российской Федерации устанавливает, что использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 данной статьи, влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ (изложение в Постановлении КС РФ № 35-П)

А систематическое (3 и более лет) использование участка сельхозназначения с нарушением законодательства влечёт риск его принудительного изъятия по решению суда (ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ) — в вашем случае, до завершения выкупа, это грозит расторжением/невозможностью выкупа и потерей участка:

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника по решению суда в случае, если: 1) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия выявлен факт неиспользования такого земельного участка по целевому назначению в течение трех и более лет; 2) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации не менее трех лет подряд с даты выявления в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) данного нарушения
— п. 1 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Вывод: начинать строительство до изменения категории/ВРИ участка и без разрешения на строительство НЕЛЬЗЯ — это превратит постройку в самовольную (снос), повлечёт административный штраф (нецелевое использование) и риск изъятия участка. Сначала — оформление статуса участка, затем — разрешение на строительство (или уведомление), и только потом — стройка.

Что делать дальше: пошаговый алгоритм и куда обращаться

С учётом изложенного, порядок действий зависит от того, какую цель вы реально преследуете.

Ветка А — полноценная база отдыха (гостиничный объект).

1. Проверьте по выписке ЕГРН и договору аренды: категорию земли, ВРИ, а также примыкает ли участок к границе деревни Подречье.
2. Поскольку вы арендатор, а собственник — арендодатель, перевод категории возможен только при его согласии (п. 5 ч. 4 ст. 2 ФЗ № 172-ФЗ). Обращайтесь к арендодателю за содействием.
3. Реалистичный путь — включение участка в границы населённого пункта через изменения в генплан и правила землепользования и застройки поселения. Заявление подаётся в администрацию муниципального образования (орган местного самоуправления), к которому относится деревня Подречье. Это требует внесения изменений в документы территориального планирования.
4. После перевода в земли населённых пунктов и установления соответствующего ВРИ (например, «туристическое обслуживание», «гостиничное обслуживание») — получить разрешение на строительство в том же органе местного самоуправления, затем строить и вводить объект в эксплуатацию.

Ветка Б — агротуризм/сельский туризм без перевода категории.

1. Зарегистрируйте КФХ (в налоговом органе).
2. На участке, не отнесённом к сельхозугодьям (либо в порядке, установленном ФЗ № 468-ФЗ), постройте жилой дом, входящий в состав имущества КФХ.
3. Осуществляйте временное размещение туристов в этом жилом доме в рамках деятельности КФХ по сельскому туризму (п. 1, 4 ст. 19 ФЗ № 74-ФЗ).

Обращаться нужно:

• за переводом категории/включением в границы населённого пункта — в администрацию муниципального района/городского округа (орган местного самоуправления) и при необходимости в орган исполнительной власти субъекта РФ (которому переданы полномочия по обороту земель сельхозназначения);
• за разрешением на строительство — в орган местного самоуправления по месту нахождения участка (ч. 4 ст. 51 ГрК РФ);
• за регистрацией КФХ/прав — в налоговый орган и Росреестр.

Вывод: практический маршрут в вашей ситуации — сначала определить статус участка и его примыкание к границе деревни Подречье; при цели «база отдыха» — инициировать через администрацию поселения перевод в земли населённых пунктов с согласия собственника, затем получить разрешение на строительство; строить до этого нельзя. Точный перечень документов и орган-адресат ходатайства дополнительно определяется законом вашего субъекта РФ (региональными актами об обороте земель сельхозназначения и о порядке перевода), которые следует уточнить по месту нахождения участка.